房地产行业对央行政策续期的点评：政策延续，缓冲风险

央行推出新政，针对2022年年底的政策在期限上进行续期，政策的延续，进一步缓冲金融风险的发生。2022年10月，央行推出16条政策，对地产融资进行了大幅度的宽松，以便防止行业出现系统性金融风险，从结果来看，效果显著，有效抑制了地产金融风险的进一步扩大。当前再次推出新政，对将在2023年年底到期的政策，延续到2024年，提前半年宣布政策续期，表明了央行守住房地产企业引发系统性金融风险的决心。 2022年政策出台后，至当前，房企的融资仍然是同比下降的，也即，政策的目的仍然不是为了刺激，而是延缓风险，因此，市场出清的速度也会拉长。我们刚刚出具报告，指出2023年上半年，中小民企的参与度逐步提升，央国企的份额反而有所下降，当前在债务能够续期、负债久期可以确定性拉长的背景下，中小民企的参与度还会进一步加强，带来优质地块的热度进一步上升。而针对出险民企，仍然面临资产负债表净资产可能转负的压力，单纯展期带来的帮助有限，但对仍然有出险房企敞口的金融机构来说，坏账的计提进一步延后，延缓冲击发生的时间。因此，整体来看，政策延期也会相应的带来市场出清的延期。 金融风险减小，经营压力变大，可能是这次政策将会带来的结果。 前述已经充分讨论了金融风险减小的原因，对于经营压力来说，简单来看，就是出清放缓后，竞争格局变得更加激烈。由于这个政策延期并非带来增量资金，因此，行业的压力仍在，而市场参与者退出放缓。 短期情绪上利好版块，中期延缓出清利好中小民企，长期等待新模式确立。我们认为，当前政策在情绪上的利好更重，目前出台延续政策，其带来的冲击会低于2022年新政刚发布时，因此，不宜将其理解为对行业周期带来的改变。相比之下，本次延期对没有出险、杠杆率适中偏低的中小民企来说，有较大利好，给自己树立竞争优势赢得了更长的时间，让央国企份额提升速度放缓。长期，则仍需要等待新模式的确立。 继续推荐园区公司，并根据再融资进展关注开发类公司的机会。全年我们核心推荐园区类公司，首选中新集团、招商蛇口；受益成长性的中交地产、建发股份，并推荐龙湖集团、万科A、保利发展、金地集团等。 风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。 表1:重点公司盈利预测