房地产对央行政策的点评：新政出台激起千层浪，积极信号释出

股票研究/2024.09.24 新政出台激起千层浪，积极信号释出房地产 评级：增持 ——对央行政策的点评 谢皓宇(分析师)白淑媛(分析师)黄可意(研究助理) 010-83939826021-38675923010-83939815 xiehaoyu@gtjas.combaishuyuan@gtjas.comhuangkeyi028691@gtjas.com 相关报告 上次评级:增持 股票研 究 行业事件快 评 证券研究报 告 登记编号S0880518010002S0880518010004S0880123070129 本报告导读： 实际利率和企业PE的倒数挂钩，2023年以来，名义利率有所下调，但实际利率变动并不大，当前，引导利率下行再次成为焦点，预计将带来PE和资产价格容忍度的提高。 投资要点： 国新办召开新闻发布会，央行宣布多条与房地产相关的重磅政策，整体力度很大，尤其是针对引导利率下行的表态。与地产相关的政策，从我们认为的重要顺序来看，可以为：1）引导贷款市场报价利 率和存款利率同步下行，态度明确，直接提到引导利率下行；2）收购房企存量土地，目前还在研究当中；3）存量按揭贷款利率下调，并贴近于新发放利率水平；4）保障房再贷款规模中，中央支持比例从60%提到100%；5）降低居民购房首付比例。 引导利率下行和值得重点跟踪，因为其通过实际利率影响了PE的容忍度。尽管从2023年以来，中央已经采取过下调存量贷款利率、LPR等多种降低利率的政策，但我们观察实际利率的变化情况，其 仍然维持在较高水平。在2024年2季度央行货币政策执行报告中已经提到了租售比的使用，将其用静态和动态来区分，本质上就是实际利率和名义利率的关系。同样的，PE也是和实际利率挂钩，那么，低的实际利率对容忍较高的PE有更好的帮助。过去1年，实际利率下调的不明显，一定程度上给资产价格带来了压力，下一阶段，在当前对引导利率下行的表述下，预计将有改善。 收购房企存量土地也是第二个重磅看点，目前央行表态还在研究中，但也值得期待，市场认知的“死库存”需要盘活，才能走向下一阶段。2021年至今，市场一直将死库存排除在有效供给之外，并 有意识的忽略其风险，然而，我们反复强调，对于房地产行业来说资产负债表是最重要的，其重要性远远大于现金流量表和利润表。即便是死库存，也是库存，也就是资产的一部分，那就一定对应了负债。这就意味着，死库存不盘活，势必会影响到负债，那么也就会对金融稳定带来影响。因此，死库存最终是需要盘活的，这次正在研究中的政策值得期待，对化解当前行业困难有很大的帮助。 其他政策的影响程度相对较小，更多的还是在执行上给与更多的帮助。分别来看：1）存量按揭贷款利率下调的目的是为了辅助引导利率下行，并降低提前还贷的压力；2）保障房再贷款中央支持比例从 60%提高到100%，由于是贴息思路，有时间期限，在当前较低的租售比下，收储逻辑还需进一步通畅；3）首付比例并不是当前主要的购房约束，进一步下调更多的还是来自于预期引导。可以更加积极维持两端配置。一方面选择低杠杆的龙头企业，推荐招商蛇口、中新集团、保利发展等，另一方面关注重组进展，受益标的为旭辉控股集团、融创中国等。 风险提示：市场需求加速下行。 房地产《跳跃后再归平静，重视“死库存”》 2024.09.17 房地产《继续出清》2024.09.11房地产《淡季延续，关注收储进展》2024.09.05 房地产《土地市场的新变量》2024.09.04房地产《开启地产新模式，一二线的城市更新》2024.08.26 表1：重点公司盈利预测 （元） （亿元） 2023A 2024E 2025E 2023A 2024E 2025E 000002.SZ 万科A 6.93 765 1.02 0.74 0.82 6.8 9.4 8.5 增持 600048.SH 保利发展 8.08 967 1.01 0.95 1.01 8.0 8.5 8.0 增持 001979.SZ 招商蛇口 9.65 874 0.70 0.79 0.85 13.8 12.2 11.4 增持 601512.SH 中新集团 6.53 98 0.91 0.92 0.99 7.2 7.1 6.6 增持 002244.SZ 滨江集团 8.70 271 0.81 0.98 1.10 10.7 8.9 7.9 增持 证券代码证券简称9.24股价 总市值 EPS（元/股）PE投资评级 数据来源：Wind，国泰君安证券研究 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻 辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当 然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰君安证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比 较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 股票投资评级 行业投资评级 评级说明 增持相对沪深300指数涨幅15%以上 谨慎增持相对沪深300指数涨幅介于5%～15%之间中性相对沪深300指数涨幅介于-5%～5% 减持相对沪深300指数下跌5%以上 增持明显强于沪深300指数 中性基本与沪深300指数持平 减持明显弱于沪深300指数 国泰君安证券研究所 上海 深圳 北京 地址上海市静安区新闸路669号博华广场 深圳市福田区益田路6003号荣超商 北京市西城区金融大街甲9号金融 20层 务中心B栋27层 街中心南楼18层 邮编200041 518026 100032 电话（021）38676666 （0755）23976888 （010）83939888 E-mail：gtjaresearch@gtjas.com