对 2022 年 11 月 13 日“央行 16 条”房地产政策的点评 易居研究院智库中心研究总监严跃进 11月11日，央行和银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。此次政策简称“央行 16 条”，表述内容重要、信息量很大，对于当前房地产市场会产生积极且重要的影响。1、总基调：紧扣“两个毫不动摇”思想 此次政策紧扣二十大精神和思路，明确了房地产金融尤其是开发贷款投放的基本思想和准则，即坚持“两个毫不动摇”。“两个毫不动摇”思想源于二十大会议报告，即“坚持和完善社会主义基本经济制度，毫不动摇巩固和发展公有制经济，毫不动摇鼓励、支持、引导非公有制经济发展。”因此此次“央行 16条”新规是对新一轮房地产金融工作的系统总结和定调，也是二十大以来最清晰和全面的房地产金融制度路线。针对不动摇的思想，此次政策实际上批评了三种歧视性的房地产信贷投放做法，即对民企的支持力度偏少、对聚焦地产主业的地产企业支持较少、因项目暴雷而忽视对整个地产企业的支持。所以此次政策很明确规定，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁；鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产业稳健发展；金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险。此类定调，有助于对金融机构工作思路做纠偏，确保路线不偏、执行力增强。2、个人房贷：“-30个基点”的操作或增加 此次政策对于个人房贷投放落实了更加宽松和自由度高的规定，主要体现在城市政策、银行政策和新市民政策三方面。1）地方政策方面，后续要落实好因城施策内容，在全国政策基础上，可以合理确定当地个人住房贷款首付和贷款利率政策下限。该规定相比 9 月份《阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限》有新内容，后续类似“-30个基点”的地方操作或增加，二套房或也存在下调的空间。2）金融机构在信贷政策方面，也和城市一样可以有较大的自由度，当然要结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件三要素。3）在新市民政策方面，政策明确要确定新市民首套住房贷款的标准。预计在首套房认定标准、借款审批流程、房贷利率和还贷方式等方面会有各类新政策，预计今年年底前各地会出台1 各类新规。3、展期政策：防范房地产金融系统不良率增加 此次政策确立了非常重要的风控制度，即展期政策。政策明确，对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款等方式予以支持，促进项目完工交付。从工作优化方面，政策提及了两个内容，即允许展期 1 年、可不调整贷款分类。此类规定意义重大。1）展期是金融机构防范贷款违约、防范不良贷款率的重要举措。鉴于房地产市场特殊情况，展期制度在房地产贷款领域应用将加大。通过展期模式，有助于促进金融机构贷款政策稳定、防范金融机构和房企关系恶化，所以是化解风险的非常有必要的操作。2）此次展期的年限为1年，客观上也说明，到明年也依然是要大力支持房企保交楼工作的。各类金融机构要理解这个时间点的设置，用足用好政策，主动扶持房地产企业的保交楼工作。4、信托：迎来了房地产新业务的春天 此次政策在对信贷、债券等融资给予支持的同时，对于信托这类金融机构明确提高了市场地位。政策明确，鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。其有三个重要的信号意义。1）这标志着房地产金融工作进入到 3.0 版本，即从传统信贷、债务融资进入到信托融资形式，体现了金融支持工作进入到新的阶段，也体现了各类金融机构多渠道、多角度、多方位支持房地产。2）这也是目前高层对信托业务重要的政策转向和表态。过去几年信托支持房地产融资的做法是被打压的，今年上半年略有放松但主要针对租赁市场，而现在进一步放宽，所以此次政策可以理解为“房地产信托业务又一春”。其释放了暖意，是信托行业和从业人员要积极解读和理解的政策。3）此次对信托公司其实提及了“转型”的概念，尤其提及到房地产企业项目并购的业务。换句话说，信托公司要减少对增量市场的关注，同时要在存量市场方面寻找新的投资机会和业务方向。5、配套融资：一类新的房地产金融工具 此次政策在既有专项借款基础上，创设了一种新的保交楼支持工具，即“配套融资支持”。 该表述也是此次“央行 16条”新政中文字最多的内容，足以说明重视程度之高。此类配套融资支持是后续理解保交楼和理解金融工作所需要密切2 关注的内容。1）配套融资支持的设立前提是，专项借款融资已积极到位、楼盘落实了“一楼一策”、配套融资有明确司法保障。在此基础上，将由相关商业银行或其牵头组建银团进行投放。2）配套融资支持将作为房地产开发贷款的子产品，即商业银行会新设“专项借款配套融资”子科目并纳入管理，最长有 3年的资金投放期限，同时不牵涉房贷风险评估和房贷不良率考察等相关内容。3）此类资金的偿还方面，明确了楼盘后续销售款是主要的还贷来源。对于楼盘后续销售款数量不多的，也可以从其他角度明确还款来源。总体上说，后续各地“专项借款+配套融资支持”的体系框架会更加健全。6、不良资产：资管公司将承担更大的作用 此次政策明确了对房地产不良资产处置的重视程度，尤其是强化了四大资产管理公司在此类领域的重要角色和功能。1）金融资产管理在不良资产处置方面的经验能力强、风险管理专业度高，此次此类机构明显受到了鼓励，后续资管、地方政府、银行和房企四方会形成比较系统的风险化解模式。换而言之，虽然资管公司当前一直在参与处置问题楼盘项目，但此次“央行 16 条”再次提高了类似机构在处置方面的领导力和市场地位，包括其后可担任破产管理人、重整投资者人等角色。2）对于资管公司处置不良资产方面，此次提及了“提高资产处置效率”一词，其含义是清晰的，即要求资管公司在后续工作中加快速度、加快出成果，尤其是要强化和律师事务所、会计师事务所的合作。此类表述，对于资管公司明确政治站位、立足企业定位、在关键历史时期承担重任等方面都有积极的作用。7、征信制度：减少延期还贷的顾虑 此次政策在购房者延期还贷方面，落实了非常好的保障制度，即个人征信制度。这说明高层研究了今年此类热点问题和新情况，从制度角度确保延期还贷工作顺利推进，是保民生的重要体现。1）在延期还贷方面，政策注意到了一种新的延期案例，即因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款。此类情况或和保交楼工作有关，即一些楼盘交付出现了违约，所以有解除贷款或变更贷款的地方，但此类情形容易出现征信方面的问题。2）此次政策提及，个人住房贷款已调整还款安排的，金融机构按新的还款安排报送信用记录。这就说明，一些符合此次政策文件的延期还贷行为，在征信方面不会有污点。相关购房者或业主的顾虑可3 以减少，其征信质量不会受影响。类似征信方面的异议减少，将从保民生等角度确保购房者的合法权益。8、房贷集中度：出现重要的转向 此次政策涉及到一项重要政策的调整，即房贷集中度。政策明确，延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排。该表述信号意义很大。1）2021 年1月央行创设了房贷集中度制度，即银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，当前执行已近两年。此次制度对于后续房贷的投放和结构管理等产生了重要的影响。但鉴于目前信贷投放工作出现了重大的、方向性调整，所以此次政策做了重要的转向，即房贷集中度政策过渡期可以延长。这项政策，将减少商业银行的顾虑，为新一轮房贷投放工作提供充足的空间。2）此类政策也有一层隐含的意思，即房贷集中度管理政策没有取消。其对于我们理解商业银行未来信贷投放工作是有启发的，即要从“阶段性”的角度理解信贷投放工作。目前银行若不符合房贷集中度要求总体是允许的，但后续是否会有变动和新规，这是银行部门时刻要关注的。4