业绩承压，业务结构持续优化

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碧桂园服务业绩承压，但多条业务板块保持增长。公司物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务、“三供一业”业务、城市服务、商业运营服务的收入占比分别为55.3%、9.1%、4.7%、13.0%、11.5%、2.6%。第三方收入占比持续提高，已达到95.6%。公司与母公司碧相互隔离，保持上市公司独立性，高度市场化运作。社区增值服务寻求业务模式转变，大本地生活、社区传媒服务、家装中介服务、园区空间服务收入分别同比下降0.5%、10.6%、54.2%、22.8%，房产经纪服务收入同比增长16.1%。风险提示包括母公司销售及交付节奏超预期下行、商誉减值超预期、毛利率下行超预期、多元业务拓展不及预期。投资建议维持“买入”评级，预计公司23-24年归母净利润分别为32/36亿元，对应EPS分别为0.95/1.06元，对应最新股价PE分别为8.1/7.2X。