2023年7月全国土地市场月报

一2023年7月 本月观点 7月重点65城合计成交宅地仅154宗、1687.99万平米，同比跌幅都达4成以上。安排在7月的地块出让量较少，主要是由于7月下旬中央政治局会议即将召开，各地政府往往选择“静观其变”，而同时，7月各地土拍的流拍及提前中止的情况又开始增多，也对总体出让水平产生一定影响。 7月地块的品质明显有所回落，底价，流拍，地方平台托底的现象又频现，从而拉低了整体楼板价和溢价率。值得注意的是，原本土地热度较高的一二线城市的压力也开始呈现出来，杭州出现提前交易中止和地方平台托底的现象，上海则出现少有的流拍地块。 预计8月份22城宅地出让数量将超过150宗，较7月份会上了一个台阶。但今年下半年又到了房企的偿债高峰，投资热情必将受到一定冲击，因此下半年房企选择观望、平台公司托底的现象会凸显。但随若近期楼市宏观政策的利好，今后土地市场恢复往日热情将是大概率时间， 一、全国土地市场本月情况 1、供求走势一“静观其变”，全国宅地成交规模同比下探4成 7月，全国重点监测65城土地供应和成交均出现了大幅度的下探。65城合计公示地块604宗，合计规划建面5122.74万平米，分别环比大幅回落33%和39%，从同比去年情况看，则下滑21%和27%；从实际出让情况看，7月成交494宗，合计规划建面3994.41万平米，较上月分别下探28%和32%，从同比情况若，更是分别下滑39%和49%， 宅地市场则出现差异，即使7月仅推出247宗，2186.08万平米，环比分别出现37%和44%的下浮，但与去年同期相比，则大涨55%和45%：但成交实际成交力度上若，显然还是不及去年同期，58安居客研究院数据显示，7月审点65城合计成交宅地仅154宗、1687.99万平米，同比跌幅都达4成以上。 58安居客研究院分析师许之静指出，安排在7月的地块出让量较少，主要是由于7月下旬中央政治局会议即将召开，各地政府往往选择“静观其变”，而同时，7月客地土拍的流拍及提前中止的情况又开始增多，也对总体出让水平产生一定影响。 2、价格及溢价率一一宅地楼板价同比下探2成，溢价高位回 7月全国重点监测65城成交土地平均楼面地价4018元/平米，环比下滑11%，同比下滑6%。7月监测65城平均宅地楼面地价达8458元/平米，较上个月的12026元/平米大幅回落3成，较同期也下滑2成；从溢价水平看，也从略有回调至5.46% 58安居客研究院分析师许之静指出，全国土地成交楼面地价的环比下滑主要是受7月份一，二线城市在土拍市场所占份额减少的影响，同时，由于大量优质地块已在上半年密集出让以刺激市场，7月地块的品质明显有所回落，底价、流拍、地方平台托底的现象又频现，从而拉低了整体楼板价和溢价率。 3、城市土地出让金成交排行一一上海7月出让金达412亿元，远超其他城市 从7月全国城市各类出让金榜单，尽管原集中土拍的22城中有19个城市在7月份有土地出让，但除个别城市外，地块数呈都不大，造成在出让金TOP10榜单中所占份额不高，反而一些三四线城市如柳州、盐城计入了前十榜单。从金额上看，上海由于出让宅地数达15幅，拉动各类地块的成交金额达412亿元，远超第二位的北京（159亿元），而第三位以后均不超百亿元。 4、宅地流拍率走势一集中供地22城流拍占比高企 7月，全国重点65城宅地流拍25幅，流拍率为14%，已经连续2个月保持15%左右的高流率。从7月流拍土地的所在城市看，涉及中山、包头、太原、郑州、济南等18个城市。其中，兰州、昆明、保定、哈尔滨的流拍率达100%。 58安居客研究院分析师许之静指出，7月地块流拍率基本持平6月，但地块流拍涉及的城市数量明显增加，原集中供地的22城的本月流拍数量达8宗（其中鲜有流拍的上海居然也有地块流拍），占到全国比重31%，远超6月份19%及之前数值，需引起警惕，市场压力从三四线城市蔓延至一线及热点二线。 二，集中供地情况 1、本月集中供地数据一览一一长三角城市土地热度骤降 7月份，原集中供地的22城中就有19个城市参与土拍，合计成交宅地90宗，比6月份的138宗下滑不少，其中，7月仅成都、济南、上海出让地块数都超过10宗。 与上半年叫火热的长三角土拍市场对比，7月份土拍市场的寒意骤然降临。 在7月18日的土拍市场上，杭州罕见出现取消交易的地块（下沙中心单元地块），为该地区今年首次，剩余的6宗地块中也有3幅地块未触达限地价，且还出现了一宗由杭州市城市土地发展有限公司”托底的地块，在刚刚结束的8月1日，杭州第八批土拍结果同样凉意袭人，2宗摇号，2宗底价成交，完全没有56月份的火热势头。 实际上，除杭州外，近期南京等部分热点城市土拍热度也出现了一定的下滑趋势，均出现了地方平台托底的现象，而上海则出现了少有的地块流拍（嘉定工业区地块）的情况，说明土地市场压力有所上升。 为完成全年供地计划，下半年本也是地块出让密集度最高的时间段。但今年下半年合作洽谈联系方式：微信：19101732989；邮箱:luqilin@58.com; 又到了房企的偿债高峰，投资热情必将受到一定冲击，固此下半年房企选择观望、平台公司托底的现象会凸显。近期楼市宏观政策频发，各城市有望跟进继续优化购房政策，需求端信心逐步恢复，同时随着供给端融资环境改善，土地市场恢复往日热情将是大概率时间。 但，本月参与地块公示的城市和地块数量也显著增加，据统计，原集中供地的22城中有15个城市合计公示有112幅地块，都在8月份进行出让，加上之前就有公示的地块，预计8月份22城宅地出让数量将超过150宗，较7月份又上了一个台阶。 2、拿地企业分析地方平台地比重提升至27% 7月参与集中土拍的90宗涉宅宅地，四类企业宇地比更相互接近，央企、国企地方平台、民企宇地比重分别为20%、26%、27%、28%。呈现的趋势是民企宇地比重减少，地方平台托底比重增加， 本月民企拿地比较高的城市有杭州、合肥、重庆、青岛、无锡，拿地比重都在4成以上，其中杭州本月地块被民企包揽。在出让地块较多的济南，我们发现其地方平台拿地比重高达73%，11宗地块中8宗均为济南城投或济南高新包揽，同时还有2宗流拍、2宗中止交易，可见当地市场之冷清。 58安居客研究院分析师许之静认为，当前房企拿地投资更为聚焦，一线城市是布局、补仓、调仓的重点，二线看基本面，热点城市、热点板块房企仍然愿意争夺，而三四线基本无人问津。 报告说明 1、58安居客研究院报告数据基于市场公开信息，58同城网站及安居客网站自有监测数据、历史沉淀大数据等; 2、全国重点监测65城数据范国足特指58安居客研究院选取的65个样本城市：北京、天津、大连、石家庄、哈尔滨、沈阳、太原、长春、威海、潍坊、呼和浩特、包头、泰呈岛、烟台、保定、上海、杭州、苏州、南京、无锡、济南、青岛、宁波、南、福州、合肥、徐州、淄博、南通、常州、湖州、绍兴、温州、嘉兴、昆山、盐城、埠、深圳、广州、佛山、三亚、惠州、东莞、海口、珠海、中山、厦门、南宁、泉州、柳州、成都、重庆、武汉、郑州、西安、昆明、贵阳、兰州、洛阳、咸阳、绵阳、乌鲁木齐、长沙郴州、南阳 3、集中土22城怡原国家试点“两集中供地模式的22个城市：北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、吉岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长吞、天洋 无锅 4、本支中草地面识、成交面一般陷观划座筑面积;5、土地成交和供应故据仅包含市本级故据，不含下接县市；6、本文中似应而识统训方式按照公告时问;7、工地属性包括仕台用地、综合用地（含仕司）、商业/办公用地、工业用地及H他用地；泌台用地包括任自用地和综合用地(含任自)，含保障性任自，另行说明的除外。 58安居客研究院分析师：许之静 1Xuzhijing01@58.com 113818622802 ?1上海浦东新区平家桥路100弄6号晶耀前滩商务广场T7幢18-21层