有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 房地产行业 行业研究 | 动态跟踪 统计局公布2023年1-7月房地产市场运行情况。1-7月房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积分别为66563万平米/70450亿元/67717亿元/56969万平米，同比增速分别为-6.5%/-1.5%/-8.5%/-24.5%，前值-5.3%/+1.1%/-7.9%/-24.3%。 ⚫ 销售面积单月同比降幅略有修复，销售均价同比下降。从单月销售数据来看，7月单月销售面积环比-46.1%，同比-15.5%，同比降幅略有修复；7月单月销售金额环比-44.7%，同比-19.3%，前值-19.2%，同比降幅基本持平。7月销售环比回落幅度略超预期，市场仍延续弱复苏的态势。7月单月商品房销售均价环比+2.6%，同比-4.5%。销售均价同比下降存在结构性原因，中部、西部、东北区域销售面积单月同比降幅有所收窄，但东部区域降幅有所扩大。 ⚫ 房企到位资金单月同比降幅收窄，市场转弱下销售回款是拖累项。1-7月房地产企业到位资金78217亿，同比-11.2%，前值-9.8%，累计同比降幅扩大。单月到位资金9420亿，同比-16.2%，前值-21.5%，单月到位资金同比降幅收窄。分项来看，国内贷款融资1041亿，同比-14.7%，前值-13.8%；自筹资金3355亿，同比-20.5%，前值-29.5%；定金及预收款3102亿元，同比-21.7%，前值-19.4%，个人按揭贷款1521亿，同比-23.5%，前值-12.8%。销售相关分项同比降幅扩大。 ⚫ 新开工和投资维持较大降幅，竣工增速回升。7月单月新开工面积同比-25.9%，前值-30.3%，单月降幅有所修复。7月单月竣工面积同比+33.1%，前值+16.3%，竣工单月增速回升。7月全国房地产开发投资额单月同比下滑12.2%，连续三个月单月降幅超10%。当前新开工和竣工分歧延续，施工面积持续承压，1-7月房地产开发企业房屋施工面积同比下降8.5%，较1-6月降幅扩大1.9个百分点，施工面积同比降幅加速扩大，预计建安支出对房地产投资的支撑将走弱。 ⚫ 8月MLF利率下调15bp略超预期，预计LPR大概率跟进调整。8月15日，央行公布的1年期MLF中标利率下调15bp，是继6月份下调10bp后今年内第2次下调，下调节奏和幅度略超市场预期，预计本月LPR大概率跟进调降。本次MLF降息释放积极信号，但预计仍然为后续政策保留了一定的空间。 ⚫ 7月统计局房地产销售数据累计降幅扩大，销售回款拖累到位资金修复，投资和新开工维持较大降幅。需求端政策加速发力，7月政治局会议以来中央持续积极表态房地产相关政策，各地需求端政策优化落地有所推进，预计将促进刚性和改善性住房需求释放。8月MLF利率下调15bp略超预期，预计LPR大概率跟进调整，但预计仍然为后续政策保留了一定空间。当前行业基本面仍处于弱复苏态势，我们认为短期地产股行情或存在以下重要观察点：一是一线及强二线城市需求端政策工具箱的内容、适用范围扩大，或政策落地有所推进；二是以上城市政策落地后，观察到对该城市房地产销售的实际刺激效果；三是结合近期销售走弱及房企偿债节奏，观察到困难房企在经营端和融资端的风险进一步暴露。中期来看，254 号文原则下部分于去年底展期的开发贷预计最早于 2023Q4 到期，部分房企资金压力可能会边际趋紧，或重新进入融资端支持政策的观察点，可能为板块带来更大弹性和确定性行情。预计临近政策窗口时点板块具备强β属性，看好估值修复空间较大的民企及混合所有制房企：龙湖集团(00960，买入)、金地集团(600383，买入)、万科A(000002，买入)。融资优势显著，拿地-销售良性循环仍能维持的央国企具备较强α属性，推荐保利发展(600048，买入)，建议关注招商蛇口(001979，未评级)、华润置地(01109，未评级)、中国海外发展(00688，未评级)、越秀地产(00123，未评级)、建发国际集团(01908，未评级)、华发股份(600325，未评级)。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。 投资建议与投资标的 核心观点 国家/地区 中国 行业 房地产行业 报告发布日期 2023年08月16日 证券分析师 赵旭翔 zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 证券分析师 吴丛露 wuconglu@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860520020003 香港证监会牌照：BQJ931 联系人 李睿 lirui1@orientsec.com.cn 联系人 张续远 zhangxuyuan@orientsec.com.cn 因城施策持续优化，继续观察后续政策节奏及效果：——2023年第32周地产周报 2023-08-13 目前地产股行情的几个基本面观察点：——7月行业销售拿地点评 2023-08-10 中央持续积极表态，郑州等推进房地产政策优化：——2023年第31周地产周报 2023-08-06 行业销售、投资等仍承压，LPR有望跟随MLF利率下调 ——2023年7月统计局数据点评 看好（维持） 房地产行业动态跟踪 —— 行业销售、投资等仍承压，LPR有望跟随MLF利率下调 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 2 目 录 销售面积单月同比降幅略有修复，销售均价同比下降 ..................................... 4 房企到位资金单月同比降幅收窄，销售回款为拖累项 ..................................... 5 新开工和投资维持较大降幅，竣工增速回升 ................................................... 6 8月MLF利率下调15bp，LPR大概率跟进调整 ............................................ 7 投资建议 ........................................................................................................ 7 风险提示 ........................................................................................................ 8 tRsRmRtQsOoQsMpQmQsPbRdN6MtRrRmOoNiNmMuMfQmNtN7NrQmQMYnMmRuOtOrN 房地产行业动态跟踪 —— 行业销售、投资等仍承压，LPR有望跟随MLF利率下调 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 3 图表目录 图1：2023年1-7月房地产销售面积同比增速-6.5% .................................................................... 4 图2：东部销售面积单月同比降幅扩大，中部、西部、东北同比降幅收窄 ................................... 4 图3：商品房待售面积回升，去化周期延长 .................................................................................. 4 图4：7月单月销售均价环比回升，同比降幅扩大 ........................................................................ 4 图5：2023年7月房地产企业到位资金同比-21.5% ..................................................................... 5 图6：2023年7月国内贷款同比-14.7% ....................................................................................... 5 图7：2023年7月定金及预收款同比-21.7%................................................................................ 5 图8：2023年7月个人按揭同比增速-23.5%................................................................................ 5 图9：2023年1-7月新开工面积同比下滑24.5% ......................................................................... 6 图10：2023年1-7月竣工面积同比增速为20.5% ....................................................................... 6 图11：2023年1-7月房屋施工面积同比减少8.5% ...................................................................... 6 图12：2023年1-7月房地产投资同比增速为-8.5% ..................................................................... 6 图13：2019年8月以来1年期MLF利率和5年期LPR报价 ..................................................... 7 房地产行业动态跟踪 —— 行业销售、投资等仍承压，LPR有望跟随MLF利率下调 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 4 销售面积单月同比降幅略有修复，销售均价同比下降 2023年1-7月全国商品房销售面积同比-6.5%，前值-5.3%，销售金额同比-1.5%，前值+1.1%。从单月销售数据来看，7月单月销售面积环比-46.1%，同比-15.5%，同比降幅略有修复；7月单月销售金额环比-44.7%，同比-19.3%，前值-19.2%，同比降幅基本持平。7月销售环比回落幅度略超预期，市场仍延续弱复苏的态势。需求端政策加速发力，7月政治局会议以来中央持续积极表态房地产相关政策，住建部提出降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款认房不用认贷等政策措施，北京、深圳、广州、上海相继发声将研究落实相关政策，郑州、南京等代表性二线城市需求端优化政策落地持续推进，对市场情绪有比较明显的提振效果，预计将对刚性和改善性住房需求的释放起到正面作用。 7月全国商品房销售均价环比提升，同比降幅扩大。7月单月商品房销售均价为10440元/㎡，环比+2.6%，同比-4.5%。销售均价同比下降存在结构性原因，分区域来看，1-7月东部/中部/西部/东北部销售面积同比分别-1.1%/-11.1%/-