房地产行业点评：销售大幅回落，政策定调转向
克而瑞发布2023年7月房地产企业销售TOP100排行榜，百强房企单月全口径销售金额同比下37.2%。保利发展单月销售排名行业第一，实现销售金额312亿元，万科和招商蛇口分列二三位，单月分别实现销售金额227亿元和202亿元。 行业：销售显著下滑，政策暖风频吹 7月百强房企单月累计实现销售金额3810亿元，同比-37.2%，环比-36.5%；1-7月百强房企累计实现销售金额38373亿元，同比-5.9%，销售同比转负。7月，一方面居民观望情绪仍然浓厚，另一方面受7月各地极端天气情况影响，看房人数较少，造成整体销售表现不佳。综合来看，7月中央政治局会议定调房地产新形势后，四大一线城市均表态将推进落地政策以支持刚需和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。我们预计，随着相关政策的持续出台，销售端基本面有望得到改善。 房企：少数房企单月同比增长，头部房企表现稍强 7月单月销售超百亿的房企数量为10家，较上年同期减少5家。保利发展单月实现全口径销售金额312亿元，万科和招商蛇口单月分别实现销售金额227亿元和202亿元。 1-7月保利发展、万科和中海地产分别累计实现全口径销售金额2678、2244和1925亿元，分列行业前三。从销售增速来看，7月排名TOP1-5房企的表现稍优于其余各梯队，各梯队均呈现出明显的下滑态势；在TOP30房企中，仅4家房企实现了销售规模的正增长，整体表现不佳。 投资建议：7月国常会表示，要优化房地产政策，各地按照需求推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，加快研究构建房地产业新发展模式，此外，北京、上海、广州、深圳四大一线城市均表态将推出相关政策支持刚需和改善需求。当前，房地产行业政策持续放松，销售持续探底，板块估值较低，值得重点关注。我们重点推荐房企包括华发股份、滨江集团、保利发展、招商蛇口、万科A等；相关受益标的包括中华企业、华润置地、绿城中国、中国海外发展等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 1.销售显著下滑，政策暖风频吹 根据克而瑞发布的2023年7月中国房地产企业销售TOP100排行榜，百强房企7月百强房企单月累计实现销售金额3810亿元，同比-37.2%，环比-36.5%；1-7月百强房企累计实现销售金额38373亿元，同比-5.9%，销售同比转负。7月，由于低基数影响消除，同时，市场悲观情绪蔓延，造成整体销售表现不佳。综合来看，7月中央政治局会议定调房地产新形势后，四大一线城市均表态将推进落地政策以支持刚需和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。我们预计，随着相关政策的持续出台，销售端基本面有望得到改善。 按排名来看，2023年7月TOP1-5、TOP6-15、TOP16-30和TOP31-100的房企单月全口径销售金额增速分别为-32.8%、-34.8%、-38.7%和-41.5%，TOP1-5房企表现略优于其他梯队；2023年1-7月TOP1-5、TOP6-15、TOP16-30和TOP31-100的房企累计全口径销售金额增速分别为-2.1%、+5%、-9.1%和-15.5%，TOP6-15房企表现优于各梯队。 图表1：全国商品房及TOP100房企累计销售金额及同比 图表2：TOP100房企月度销售金额及同环比 图表3：各梯队房企累计销售金额及同比增速 图表4：各梯队房企月度销售金额及同比增速 2.少数房企单月同比增长，头部房企表现稍强 从销售规模来看，7月单月销售超百亿的房企数量为10家，较上年同期减少5家。保利发展单月实现全口径销售金额312亿元，万科和招商蛇口单月分别实现销售金额227亿元和202亿，此外，华润置地、中海地产、碧桂园的单月销售金额均超140亿元。1-7月，保利发展、万科和中海地产分别累计实现全口径销售金额2678、2244和1925亿元，分列行业前三，华润置地、招商蛇口、碧桂园、龙湖集团、绿城中国、建发房产和滨江集团依次排名4-10位。 从销售增速来看，7月TOP30房企中有4家房企实现了销售规模的正增长，其中保利置业、联发集团、越秀地产的销售增速最高，分别达40.9%、30.6%和24.7%，展现出强大的销售能力。 图表5：单月销售金额超百亿的房企数量 图表6：克而瑞TOP30房企销售金额及同比 图表7：克而瑞每月销售数据汇总 3.投资建议 7月国常会表示，要优化房地产政策，各地按照需求推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，加快研究构建房地产业新发展模式，此外，北京、上海、广州、深圳四大一线城市均表态将推出相关政策支持刚需和改善需求。当前，房地产行业政策持续放松，销售持续探底，板块估值较低，值得重点关注。我们重点推荐房企包括华发股份、滨江集团、保利发展、招商蛇口、万科A等；相关受益标的包括中华企业、华润置地、绿城中国、中国海外发展等。 4.风险提示 销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。
