房地产行业点评：销售回落，政策继续放松

销售回落，政策继续放松 -房地产行业点评 房地产证券研究报告/行业点评报告2023年11月3日 重点公司基本状况 简称 股价 (元/港币) EPS PE 评级 2022 2023E 2024E 2025E 2022 2023E 2024E 2025E 保利发展 10.80 1.53 1.70 2.07 2.73 7.06 6.35 5.22 3.96 买入 招商蛇口 10.77 0.41 1.06 1.31 1.67 26.27 10.16 8.22 6.45 买入 滨江集团 8.17 1.20 1.42 1.76 2.31 6.81 5.75 4.64 3.54 买入 万科A 11.27 1.95 2.23 2.46 2.52 5.78 5.05 4.58 4.47 买入 华发股份 8.04 1.12 1.40 1.61 1.80 7.18 5.74 4.99 4.47 买入 评级：增持（维持） 分析师：由子沛 执业证书编号：S0740523020005 Email：youzp@zts.com.cn 分析师：侯希得 执业证书编号：S0740523080001 Email：houxd@zts.com.cn 分析师：李垚 执业证书编号：S0740520110003 基本状况 Email：liyao01@zts.com.cn 上市公司数109 行业总市值(百万元)12,506.20 行业流通市值(百万5,784.43 行业-市场走势对比 沪深300申万房地产 15.00 10.00 5.00 - -5.00 -10.00 -15.00 -20.00 -25.00 21-06 21-07 21-08 21-09 21-10 21-11 21-12 22-01 22-02 22-03 22-04 22-05 22-06 22-07 22-08 -30.00 相关报告 备注：股价使用2023年11月3日收盘价 投资要点 克而瑞发布2023年10月房地产企业销售TOP100排行榜，百强房企单月全口径销售金额同比下降27.7%。保利发展单月销售排名行业第一，实现销售金额361亿元，万科地产和华润置地分列二三位，单月分别实现销售金额310亿元和275亿元。 行业：销售持续下滑，政策延续放松 10月百强房企单月累计实现销售金额4437亿元，同比下降27.7%，环比上升0.4%； 1-10月百强房企累计实现销售金额51003亿元，同比下降13.9%，销售增速持续下滑。 10月，由于低基数影响消除，同时，市场情绪较弱，造成整体销售表现不佳。综合来看，中央政治局会议定调房地产新形势后，重点城市陆续放开“认房不认贷”及限购政策，同时，全国下调房贷利率，政策端持续发力。我们预计，随着相关政策的持续出台，销售端基本面有望得到改善。 房企：少数房企单月同比增长，头部房企表现稍强 10月单月销售超百亿的房企数量为12家，较上年同期减少3家。保利发展单月实现全 口径销售金额361亿元，万科地产和华润置地单月分别实现销售金额310亿元和275亿元。1-10月保利发展、万科和中海地产分别累计实现全口径销售金额3682、3116和2640亿元，分列行业前三。从销售增速来看，10月排名TOP1-5房企的表现稍优于其余各梯队，各梯队均呈现出明显的下滑态势；在TOP30房企中，仅4家房企实现了销售规模的正增长，整体表现不佳。 投资建议：中央政治局会议定调房地产新形势后，重点城市陆续放开“认房不认贷”及限购政策，同时，全国下调房贷利率。当前，房地产行业政策持续放松，销售持续探底，板块估值较低，值得重点关注。我们重点推荐房企包括华发股份、中华企业、滨江集团、保利发展、招商蛇口、万科A等；相关受益标的包括华润置地、绿城中国、中国海外发展等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期。 请务必阅读正文之后的重要声明部分 1.销售持续下滑，政策延续放松 根据克而瑞发布的2023年10月中国房地产企业销售TOP100排行榜，百强房企10月单月累计实现销售金额4437亿元，同比-27.7%，环比增长0.4%；1-10月百强房企累计实现销售金额51003亿元，同比-13.9%，销售增速持续下滑。10月，由于低基数影响消除，同时，市场情绪较弱，造成整体销售表现不佳。综合来看，中央政治局会议定调房地产新形势后，重点城市陆续放开“认房不认贷”及限购政策，同时，全国下调房贷利率，政策端发力。我们预计，随着相关政策的持续出台，销售端基本面有望得到改善。 按排名来看，2023年10月TOP1-5、TOP6-15、TOP16-30和TOP31-100的房企单 月全口径销售金额增速分别为-18.3%、-28.7%、-35.2%和-31.2%，TOP1-5房企表现略优于其他梯队；2023年1-10月TOP1-5、TOP6-15、TOP16-30和TOP31-100的房企累 计全口径销售金额增速分别为-7.5%、-7.5%、-18.3%和-21.9%，TOP1-5和TOP6-15房企表现优于各梯队。 图表1：全国商品房及TOP100房企累计销售金额及同比 140000 全国销售金额（亿元）TOP100累计销售金额(亿元) 全国同比（%）TOP100累计销售金额同比（%）20.0% 12000010.0% 1000000.0% 80000-10.0% 60000-20.0% 40000-30.0% 20000-40.0% 0-50.0% 来源：国家统计局，克而瑞，中泰证券研究所 图表2：TOP100房企月度销售金额及同环比 TOP100月度销售金额（亿元）TOP100月度销售金额同比（%） TOP100月度销售金额环比（%） 8000 6000 4000 2000 0 来源：国家统计局，克而瑞，中泰证券研究所 图表3：各梯队房企累计销售金额及同比增速 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% -10.0% -20.0% -30.0% -40.0% -50.0% -60.0% 80030 70030 60030 50030 40030 30030 20030 10030 30 TOP1-5累计销售金额（亿元）TOP6-15累计销售金额（亿元）TOP16-30累计销售金额（亿元）TOP31-100累计销售金额（亿元）TOP1-5累计销售金额同比（%）TOP6-15累计销售金额同比（%）TOP16-30累计销售金额同比（%）TOP31-100累计销售金额同比（%） 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% -10.0% -20.0% -30.0% -40.0% -50.0% -60.0% 来源：克而瑞，中泰证券研究所 图表4：各梯队房企月度销售金额及同比增速 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 TOP1-5当月销售金额（亿元）TOP6-15当月销售金额（亿元） TOP16-30当月销售金额（亿元）TOP31-100当月销售金额（亿元） TOP1-5当月销售金额同比（%）TOP6-15当月销售金额同比（%）TOP16-30当月销售金额同比（%）TOP31-100当月销售金额同比（%） 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% -80.0% 来源：克而瑞，中泰证券研究所 2.少数房企单月同比增长，头部房企表现稍强 从销售规模来看，10月单月销售超百亿的房企数量为12家，较上年同期减少3 家。保利发展单月实现全口径销售金额361亿元，万科地产和华润置地单月分别实现 销售金额310亿元和275亿元。1-9月，保利发展、万科和中海地产分别累计实现全口径销售金额3682、3116和2640亿元，分列行业前三，华润置地、招商蛇口、碧桂园、龙湖集团、绿城中国、建发房产和金地集团依次排名4-10位。 从销售增速来看，10月TOP30房企中有4家房企实现了销售规模的正增长，其中联发集团、城建集团、万科地产的销售增速最高，分别达40.1%、27.9%和11.9%。 图表5：单月销售金额超百亿的房企数量 单月销售超百亿房企数量 19 19 18 17 15 15 15 14 13 12 12 11 10 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 22/1022/1122/1223/123/223/323/423/523/623/723/823/923/10 来源：克而瑞，中泰证券研究所 图表6：克而瑞TOP30房企销售金额及同比 10月销售金额（亿元）当月同比(%)累计同比(%) 40060% 35040% 30020% 2500% 200-20% 150-40% 100-60% 50-80% 0 保万中利科海发地地展产产 华招碧龙润商桂湖置蛇园集地口团 绿建金滨城发地江中房集集国产团团 中越华绿中国秀发地国金地股控铁茂产份股建 融新旭中美创城辉交的中控集房置国股团地业 产 中卓中首国越国开恒集中股大团铁份 联保远大城发利洋悦建集置集城集团业团控团 股 -100% 来源：克而瑞，中泰证券研究所 图表7：克而瑞每月销售数据汇总 来源：克而瑞，中泰证券研究所 注：以上数据系由克而瑞本月公布数据与上月公布数据差额计算得出。 3.投资建议 中央政治局会议定调房地产新形势后，重点城市陆续放开“认房不认贷”及限购政策，同时，全国下调房贷利率。当前，房地产行业政策持续放松，销售持续探底，板块估值较低，值得重点关注。我们重点推荐房企包括华发股份、中华企业、滨江集团、保利发展、招商蛇口、万科A等；相关受益标的包括华润置地、绿城中国、中国海外发展等。 4.风险提示 销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期。 投资评级说明： 评级 说明 股票评级 买入 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在15%以上 增持 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间 持有 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在-10%~+5%之间 减持 预期未来6~12个月内相对同期基准指数跌幅在10%以上 行业评级 增持 预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在10%以上 中性 预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在-10%~+10%之间 减持 预期未来6~12个月内对同期基准指数跌幅在10%以上 备注：评级标准为报告发布日后的6~12个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的相对市场表现。其中A股市场以沪深300指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以摩根士丹利中国指数为基准，美股市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为基准（另有说明的除外）。 重要声明： 中泰证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格。 。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告基于本公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响。本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性，且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，可能会随时调整。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 投资者应注意，在法律允许的情况下，本公司及其本