房地产行业点评：春节及高基数影响，房企销售大幅回落

请务必阅读正文之后的重要声明部分 、 春节及高基数影响，房企销售大幅回落 -房地产行业点评 房地产 证券研究报告/行业点评报告 2024年3月10日 [Table_Main] 评级：增持（维持） 分析师：由子沛 执业证书编号：S0740523020005 Email：youzp@zts.com.cn 分析师：侯希得 执业证书编号：S0740523080001 Email：houxd@zts.com.cn 分析师：李垚 执业证书编号：S0740520110003 Email：liyao01@zts.com.cn [Table_Profit] 基本状况 上市公司数 107 行业总市值(亿元) 10,513.85 行业流通市值(亿元) 4,870.64 [Table_QuotePic] 行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 [Table_Report] 相关报告 [Table_Finance] 重点公司基本状况 简称 股价 (元/港币) EPS PE 评级 2022 2023E 2024E 2025E 2022 2023E 2024E 2025E 保利发展 9.0 1.5 1.7 2.1 2.7 5.9 5.3 4.4 3.3 买入 招商蛇口 8.5 0.4 1.1 1.3 1.7 20.6 8.0 6.5 5.1 买入 滨江集团 6.4 1.2 1.4 1.8 2.3 5.4 4.5 3.6 2.8 买入 万科A 9.2 2.0 2.2 2.5 2.5 4.7 4.1 3.7 3.6 买入 华发股份 6.4 1.1 1.4 1.6 1.8 5.7 4.5 3.9 3.5 买入 备注：股价使用2024年3月8日收盘价 [Table_Summary] 投资要点 ◼ 克而瑞发布2024年2月房地产企业销售TOP100排行榜，百强房企单月全口径销售金额同比下降61.6%。保利发展单月销售排名行业第一，实现销售金额156亿元，万科地产和华润置地分列二三位，单月分别实现销售金额142亿元和93亿元。 ◼ 行业：销售大幅下滑，政策持续放松 2月百强房企单月累计实现销售金额1989亿元，同比-61.6%，环比-22.2%。2月，由于春节假期不同步、上年高基数以及市场供需双弱的影响，房企整体销售表现不佳。综合来看，中央政治局会议定调房地产新形势后，当前一线城市正陆续放松限购政策，同时，全国下调房贷利率，政策端持续发力。我们预计，随着相关政策的持续出台，销售端基本面有望得到改善。 ◼ 房企：多数房企单月同比负增，成长型房企表现稍强 2月单月销售超百亿的房企数量为2家，较上年同期减少13家。保利发展单月实现全口径销售金额156亿元，万科地产和华润置地单月分别实现销售金额142亿元和93亿元，分列行业前三。从销售增速来看，2月排名TOP31-100房企的表现稍优于其余各梯队，各梯队均呈现出明显的下滑态势；在TOP30房企中，仅1家房企实现了销售规模的正增长，整体表现不佳。 ◼ 投资建议：中央政治局会议定调房地产新形势后，当前一线城市正陆续放松限购政策，同时，全国下调房贷利率。当前，房地产行业政策持续放松，销售持续探底，板块估值较低，值得重点关注。我们重点推荐房企包括中华企业、滨江集团、华发股份、保利发展、招商蛇口等；相关受益标的包括华润置地、绿城中国、中国海外发展等。 ◼ 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期。 -50.00 -40.00 -30.00 -20.00 -10.00 - 10.00 20.00沪深300申万房地产 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 行业点评报告 1.销售大幅下滑，政策持续放松 根据克而瑞发布的2024年2月中国房地产企业销售TOP100排行榜，百强房企2月单月累计实现销售金额1989亿元，同比-61.6%，环比-22.2%。2月，2月，由于春节假期不同步、上年高基数以及市场供需双弱的影响，房企整体销售表现不佳。综合来看，中央政治局会议定调房地产新形势后，当前一线城市正陆续放松限购政策，同时，全国下调房贷利率，政策端持续发力。我们预计，随着相关政策的持续出台，销售端基本面有望得到改善。 按排名来看，2024年2月TOP1-5、TOP6-15、TOP16-30和TOP31-100的房企单月全口径销售金额增速分别为-60.1%、-65.6%、-62.4%和-58.6%，TOP31-100房企表现略优于其他梯队。 图表1：全国商品房及TOP100房企累计销售金额及同比 来源：国家统计局，克而瑞，中泰证券研究所 -100%-50%0%50%100%150%2021年3月2021年9月2022年4月2022年10月2023年5月2023年12月0200004000060000800001000001200001400001600001800002000002021年1月2021年3月2021年5月2021年7月2021年9月2021年11月2022年1月2022年3月2022年5月2022年7月2022年9月2022年11月2023年1月2023年3月2023年5月2023年7月2023年9月2023年11月2024年1月全国销售金额（亿元）TOP100累计销售金额(亿元)全国同比（%）TOP100累计销售金额同比（%） 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 3 - 行业点评报告 图表2： TOP100房企月度销售金额及同环比 来源：国家统计局，克而瑞，中泰证券研究所 图表3：各梯队房企累计销售金额及同比增速 来源：克而瑞，中泰证券研究所 -100%-50%0%50%100%150%200%2021年3月2021年9月2022年4月2022年10月2023年5月2023年12月0200040006000800010000120001400016000TOP100月度销售金额（亿元）TOP100月度销售金额同比（%）TOP100月度销售金额环比（%）-100.0%-50.0%0.0%50.0%100.0%150.0%200.0%2021年3月2021年9月2022年4月2022年10月2023年5月2023年12月3020030400306003080030100030120030140030TOP1-5累计销售金额（亿元）（亿元）TOP6-15累计销售金额（亿元）（亿元）TOP16-30累计销售金额（亿元）TOP31-100累计销售金额（亿元）TOP1-5累计销售金额同比（%）TOP6-15累计销售金额同比（%）TOP16-30累计销售金额同比（%）TOP31-100累计销售金额同比（%） 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 4 - 行业点评报告 图表4：各梯队房企月度销售金额及同比增速 来源：克而瑞，中泰证券研究所 2.多数房企单月同比负增，成长型房企表现稍强 从销售规模来看，2月单月销售超百亿的房企数量为2家，较上年同期减少13家。保利发展单月实现全口径销售金额156亿元，万科地产和华润置地单月分别实现销售金额142亿元和93亿元，分列行业前三，招商蛇口、中海地产、绿城中国、建发房产、滨江集团、金地集团和龙湖集团依次排名4-10位。 从销售增速来看，2月TOP30房企中有1家房企实现了销售规模的正增长。 -100.0%-50.0%0.0%50.0%100.0%150.0%200.0%250.0%300.0%350.0%400.0%2021年3月2021年9月2022年4月2022年10月2023年5月2023年12月0200040006000800010000120001400016000TOP1-5当月销售金额（亿元）TOP6-15当月销售金额（亿元）TOP16-30当月销售金额（亿元）TOP31-100当月销售金额（亿元）TOP1-5当月销售金额同比（%）TOP6-15当月销售金额同比（%）TOP16-30当月销售金额同比（%）TOP31-100当月销售金额同比（%） 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 5 - 行业点评报告 图表5： 单月销售金额超百亿的房企数量 来源：克而瑞，中泰证券研究所 图表6：克而瑞TOP30房企销售金额及同比 来源：克而瑞，中泰证券研究所 8 27 25 28 43 22 22 33 32 33 48 14 7 19 23 34 51 34 34 0 42 50 65 30 28 43 36 44 47 31 31 28 31 27 36 14 9 15 14 14 21 15 15 15 15 18 19 12 15 19 17 14 15 10 11 13 12 14 13 6 2 010203040506070单月销售超百亿房企数量-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%020406080100120140160180保利发展万科地产招商蛇口华润置地中海地产滨江集团建发房产绿城中国龙湖集团碧桂园华发股份金地集团中国金茂越秀地产绿地控股新城控股浦开集团融创中国美的置业旭辉集团中国铁建中国恒大中建壹品保利置业卓越集团国贸地产首开股份世茂集团联发集团中交房地产2月销售金额（亿元）当月同比(%)累计同比(%) 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 6 - 行业点评报告 图表7：克而瑞每月销售数据汇总 来源：克而瑞，中泰证券研究所 注：以上数据系由克而瑞本月公布数据与上月公布数据差额计算得出。 3.投资建议 中央政治局会议定调房地产新形势后，当前一线城市正陆续放松限购政策，同时，全国下调房贷利率。当前，房地产行业政策持续放松，销售持续探底，板块估值较低，值得重点关注。我们重点推荐房企包括中华企业、滨江集团、华发股份、保利发展、招商蛇口等；相关受益标的包括华润置地、绿城中国、中国海外发展等。 公司名称2月销售金额（亿元）当月同比(%)当月环比(%)累计销售金额（亿元）累计同比(%)23年销售金额（亿元）23年同比（%）保利发展156-54.1%-23.2%359-43.5%63527.5%万科地产142-52.1%-26.7%335-41.7%573-11.3%招商蛇口89-60.4%-26.8%210-45.1%38352.1%华润置地93-61.5%-18.2%207-48.5%40260.8%中海地产85-69.6%-19.0%190-53.1%40550.1%滨江集团58-48.2%-44.3%161-30.5%23234.1%建发房产77-44.4%-8.0%161-34.8%24626.0%绿城中国79-45.3%1.3%156-37.1%24917.2%龙湖集团48-72.3%-38.8%126-55.2%28140.2%碧桂园46-84.4%-40.3%122-78.3%562-39.1%华发股份43-66.1%-33.4%109-56.5%25085.4%金地集团51-65.5%-7.3%106-55.8%2401.3%中国金茂42-70.6%-35.2%106-56.3%24141.9%越秀地产37-72.8%-103-54.0%224163.5%绿地控股40-44.4%-11.1%85-51.4%175-12.7%新城控股40-49.7%7.8%77-43.4%136-28.9%浦开集团1--98.4%65---融创中国28-74.8%-23.2%64-64.7%181-64.0%美的置业27-68.2%-22.9%62-58.7%1505.6%旭辉集团24-69.4%-36.8%62-51.9%128-23.4%中国铁建32-52.1%50.7%53-45.6%982.7%中国恒大2883.1%44.6%4831.8%36-30.1%中建壹品36-228.2%47---保利置业13-84.0%-60.6%46-63.8%127