房地产行业2019年7月房企销售点评：高基数下销售涨幅扩大，行业放缓中集中加速提升

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证 券 研 究报告 2019年7月房企销售点评 推荐（维持） 高基数下销售涨幅扩大，行业放缓中集中加速提升  事项 7月31日，克而瑞发布19年7月房地产公司销售排行，碧桂园单月销售排名第一，实现销售金额590亿元，万科、恒大分别实现单月销售额492亿元、440亿元，排名第二三，前三门槛从去年同期405亿升至440亿。6月单月销售过百亿房企为22家，较去年同期多增1家。  点评  7月主流房企销售额同比+16%、较上月+5pct，高基数下涨幅略有扩大 7月主流50家房企单月销售金额6,759亿元，环比-31%，同比+16%、较前值上升5pct；销售面积为4,727万方，环比-35%，同比+16%、较前值上升7pct，明显高于同期45城成交面积同比+4%的表现。1-7月主流50家房企累计销售金额48,381亿元，同比+12%、较前值上升1pct；累计销售面积为35,059万方，同比+9%、较前值下降1pct，表现略弱于同期45城1-7月销售面积同比+13%。一方面，7月在行业销售同比高基数月下，主流50家房企仍保持销售稳增，并且头部10家房企基本实现同比+21%、涨幅扩大，实属不易，表明行业销售集中度继续提升，并在目前环境下继续保持加速提升趋势；另一方面，考虑到8月开始基数高位回落，主流房企销售同比或将继续表现不错。  单月销售碧桂园排名第一，万科、恒大居二三，龙头房企表现相对更优 从单月销售来看，碧桂园销售排名第一，万科、恒大分别位列二三。其中，碧桂园590亿元（YOY+20%）、万科492亿元（YOY+9%，网签口径）、恒大440亿元（YOY+8%）、融创410亿元（YOY+21%）、保利405亿元（YOY+69%）、新城245亿元（YOY+34%）、绿地232亿元（YOY-10%）、招蛇196亿元（YOY+31%）、阳光城160亿元（YOY+18%）、中南151亿元（YOY+7%）、旭辉150亿元（YOY+19%）、金地147亿元（YOY+7%，网签口径）、金茂143亿元（YOY+101%）、富力110亿元（YOY-10%）、蓝光92亿元（YOY+13%）、华发50亿元（YOY+25%）、金科42亿元（YOY-53%）等。高基数下，7月龙头房企普遍涨幅扩大，其中保利、融创、碧桂园、新城、招蛇等排名前十房企均有同比超20%以上增长，显示出其在市场下行中的更优表现。  累计销售碧桂园、万科、恒大保持前三，二梯队销售高增、市占率提升 从累计销售来看，碧桂园继续蝉联第一，万科、恒大位列二三。其中，碧桂园4,485亿元（YOY-3%）、万科3,832亿元（YOY+10%，网签口径）、恒大3,258亿元（YOY-6%）、保利2,931亿元（YOY+23%）、融创2,552亿元（YOY+13%）、绿地1,937亿元（YOY+4%）、新城1,469亿元（YOY+29%）、招蛇1,208亿元（YOY+34%）、阳光城1,060亿元（YOY+32%）、旭辉1,035亿元（YOY+31%）、金地1,003亿元（YOY+31%，网签口径）、中南963亿元（YOY+21%）、金茂928亿元（YOY+18%）、金科831亿元（YOY+20%）、富力761亿元（YOY+1%）、蓝光575亿元（YOY+11%）、华发487亿元（YOY+72%）等。1-7月二梯队蓝筹保持高增，比如一二线及城市群布局房企招蛇、金地、阳光城、旭辉、奥园、华发等都有同比超30%以上增长。  投资建议：高基数下销售涨幅扩大，行业放缓中集中加速提升，维持推荐 我们认为近期宏观经济下行压力大，同时房地产行业基本面略有走弱，并预计投资逐步放缓、销量二次探底，政策面已于18Q3见底，并全球流动性宽松预期升温，而估值仍处于低位，2019PE仅4-9倍，NAV折价20-60%，此外，主流房企销售保持稳定，集中度继续提升，中报普遍业绩大幅高增，板块低估值吸引力大幅提升。我们维持开发板块推荐评级，维持推荐：1）一线龙头：保利地产、万科A、融创中国、金地集团、绿地控股、招商蛇口；2）二线蓝筹：中南建设、阳光城、旭辉控股、金科股份、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展；3）商业地产：大悦城；4）国企改革：首开股份。此外，维持物管板块推荐评级，维持推荐：中航善达，并建议关注：碧桂园服务、永升生活服务等。  风险提示：房地产调控政策超预期收紧以及行业融资政策超预期收紧 证券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 联系人：鲁星泽 电话：021-20572575 邮箱：luxingze@hcyjs.com 占比% 股票家数(只) 131 3.57 总市值(亿元) 22,444.08 3.72 流通市值(亿元) 20,057.05 4.56 % 1M 6M 12M 绝对表现 -1.5 12.15 9.68 相对表现 -1.76 -8.89 0.56 《三四线市场深度报告：棚改退坡但余音绕梁，城市独立周期正当时》 2019-07-28 《房地产行业周报：地方政策高频微调，全球流动性宽松》 2019-07-28 《2019年7月政治局会议点评：经济下行压力加大，表态不搞地产刺激、但仍是稳经济关键，政策中性符合预期》 2019-07-30 -17%-1%16%32%18/0818/1018/1219/0219/0419/062018-08-01～2019-07-31沪深300房地产相关研究报告 相对指数表现 行业基本数据 华创证券研究所 行业研究 房地产 2019年8月1日 7月房企销售点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 图表目录 图表1、2019年7月50家重点房企销售排名（按累计销售金额降序排序） ................................................................... 3 图表2、50家主流房企月度销售金额及同比 ......................................................................................................................... 4 图表3、50家主流房企月度销售面积及同比 ......................................................................................................................... 4 图表4、全国销售额、50家主流房企销售金额同比 ............................................................................................................. 4 图表5、45城销售面积、50家主流房企销售面积同比 ........................................................................................................ 4 图表6、10家、20家、50家主流房企销售金额同比 ........................................................................................................... 5 图表7、10家、20家、50家主流房企销售面积同比 ........................................................................................................... 5 图表8、2011-2019M6龙头房企年度销售金额集中度 .......................................................................................................... 5 图表9、2011-2019M6龙头房企年度销售面积集中度 .......................................................................................................... 5 图表10、2011-2019M6龙头房企月度销售金额集中度 ........................................................................................................ 6 图表11、2011-2019M6龙头房企月度销售面积集中度 ........................................................................................................ 6 图表12、2016-2019万科月度销售金额 .................................................................................................................................. 7 图表13、2016-2019保利地产月度销售金额 .......................................................................................................................... 7 图表14、2016-2019招商蛇口月度销售金额 .......................................................................................................................... 7 图表15、2016-2019金地集团月度销售金额 .......................................................................................................................... 7 图表16、2016-2019新城控股月度销售金额 .......................................................................................................................... 8 7月房企销售点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表1、2019年7月50家重点房企销售排名（按累计销售金额降序排序） 资料来源：克而瑞，华创证券 公司18年1-7月销售金额18年7月单月销售金额19年1-7月销售金额19年7月单月销售金额1-7月累计销售金额同比7月单月销售金额同比18年1-7月销售面积18年7月单月销售面积19年1-7月销售面积19年7月单月销售面积1-7月累计销售面积同比7月单月销售面积同比碧桂园*4,6154904,485590(3)204,9