房地产行业点评报告：高基数下销售数据承压，开竣工面积降幅扩大

房地产 2025年11月16日 ——行业点评报告 投资评级：看好（维持） 齐东（分析师）qidong@kysec.cn证书编号：S0790522010002 胡耀文（分析师）huyaowen@kysec.cn证书编号：S0790524070001 杜致远（联系人）duzhiyuan@kysec.cn证书编号：S0790124070064 单月销售数据同比下降，不同能级城市均进入下跌通道 国家统计局发布2025年1-10月商品房投资和销售数据。1-10月，全国商品房销售面积7.20亿平，同比-6.8%（1-9月-5.5%），其中商品住宅销售面积同比-7.0%；1-10月商品房销售额6.90万亿元，同比-9.6%（1-9月-7.9%），其中商品住宅销售额同比下降9.4%。2025年10月，全国商品房销售面积和金额分别同比-19.6%和-24.3%，单月销售数据降幅环比扩大；单月销售均价同比-6.9%，环比+3.3%，以价换量趋势延续，房价企稳任重道远。根据我们跟踪重点城市成交数据，2025年前45周一线、二线和三四线城市新房成交面积增速分别为-5.2%、-8.1%、-10.5%，不同能级城市均进入下跌通道，一线城市成交相对更加稳健。 开竣工面积降幅扩大，预计全年数据仍将承压 相关研究报告 2025年1-10月，全国房屋新开工面积4.91亿平，同比-19.8%（1-9月-18.9%），其中住宅新开工同比-19.3%。我们跟踪的Wind322城2024年宅地成交面积同比-13%，2025年1-10月同比-12%，拿地减少或将持续影响新开工数据。1-10月，房屋竣工面积3.49亿平，同比-16.9%（1-9月-15.3%）。2025年10月，全国房屋开竣工面积单月同比分别-29.5%、-28.2%，进入四季度结转高峰期，开竣工数据表现仍不及预期。 《新房二手房价格环比降幅扩大，上海新房价格同环比持续领涨—行业点评报告》-2025.11.14 《新房二手房成交面积同环比下降，福 州 发 布 预 售 新 政—行 业 周 报 》-2025.11.9 开发投资额降幅扩大，房企资金压力犹存 《去库存止跌回稳仍需加力，“好房子”形成代差扩张需求—房地产行业2026年度投资策略》-2025.11.3 2025年1-10月，房地产开发投资额7.36万亿元，同比-14.7%（1-9月-13.9%），其中住宅开发投资额同比-13.8%，降幅持续扩大，新开工数据下滑、三季度以来销售回暖不及预期仍影响投资意愿。2025年1-10月，房地产开发企业到位资金7.89万亿元，同比-9.7%（1-9月-8.4%），其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-1.8%、-10.0%、-12.0%、-12.8%（1-9月-1.4%、-9.3%、-10.3%、-10.6%），分结构资金同比降幅均扩大，在销售数据走弱情况下，房企销售回款压力仍较大。 投资建议 二季度以来，销售数据单月同比降幅整体持续扩大，10月新房市场供应较低、2024年同期新政后基数较高等因素造成单月销售低迷。根据Wind30城数据，10月一线城市商品房成交面积同比-38.2%，限购政策效应衰减后市场观望情绪较重，我们预计在2024年同期高基数下，11月销售预计将延续低位盘整行情，四季度市场形势依旧严峻。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。 目录 1、单月销售数据同比下降，不同能级城市均进入下跌通道.....................................................................................................32、开竣工面积降幅扩大，预计全年数据仍将承压.....................................................................................................................43、开发投资额降幅扩大，弱预期影响开工意愿.........................................................................................................................54、企业到位资金降幅扩大，分结构资金同比降幅均扩大.........................................................................................................55、投资建议....................................................................................................................................................................................66、风险提示....................................................................................................................................................................................7 图表目录 图1：2025年1-10月商品房销售面积同比下降6.8%................................................................................................................3图2：2025年1-10月商品房销售金额同比下降9.6%................................................................................................................3图3：2025年1-10月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-9.2%、-4.1%、-5.0%、-7.3%.......3图4：2025年10月30大中城市中一、二、三四线城市商品房成交面积增速分别同比-38.2%、-17.0%、-28.7%............4图5：2025年1-10月房地产开竣工面积同比下降19.8%和16.9%...........................................................................................4图6：2025年1-10月房地产开发投资额同比下降14.7%..........................................................................................................5图7：2025年1-10月房地产开发企业到位资金同比下降9.7%................................................................................................5图8：2025年1-10月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-1.8%、-10.0%、-12.0%、-12.8%............................................................................................................................................................................................................6 1、单月销售数据同比下降，不同能级城市均进入下跌通道 国家统计局发布2025年1-10月商品房投资和销售数据。1-10月，全国商品房销售面积7.20亿平，同比-6.8%（1-9月-5.5%），其中商品住宅销售面积同比-7.0%；1-10月商品房销售额6.90万亿元，同比-9.6%（1-9月-7.9%），其中商品住宅销售额同比下降9.4%。2025年10月，全国商品房销售面积和金额分别同比-19.6%和-24.3%，单月销售数据降幅环比扩大；单月销售均价同比-6.9%，环比+3.3%，以价换量趋势延续，房价企稳任重道远。根据我们跟踪重点城市成交数据，2025年前45周一线、二线和三四线城市新房成交面积增速分别为-5.2%、-8.1%、-10.5%，不同能级城市均进入下跌通道，一线城市成交相对更加稳健。 数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所 2、开竣工面积降幅扩大，预计全年数据仍将承压 2025年1-10月，全国房屋新开工面积4.91亿平，同比-19.8%（1-9月-18.9%），其中住宅新开工同比-19.3%。我们跟踪的Wind 322城2024年宅地成交面积同比-13%，2025年1-10月同比-12%，拿地减少或将持续影响新开工数据。1-10月，房屋竣工面积3.49亿平，同比-16.9%（1-9月-15.3%）。2025年10月，全国房屋开竣工面积单月同比分别-29.5%、-28.2%，进入四季度结转高峰期，开竣工数据表现仍不及预期。 数据来源：Wind、开源证券研究所 3、开发投资额降幅扩大，弱预期影响开工意愿 2025年1-10月，房地产开发投资额7.36万亿元，同比-14.7%（1-9月-13.9%），其中住宅开发投资额同比-13.8%，降幅持续扩大，新开工数据下滑、三季度以来销售回暖不及预期仍影响投资意愿。 数据来源：Wind、开源证券研究所 4、企业到位资金降幅扩大，分结构资金同比降幅均扩大 2025年1-10月，房地产开发企业到位资金7.89万亿元，同比-9.7%（1-9月-8.4%），其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-1.8%、-10.0%、-12.0%、-12.8%（1-9月-1.4%、-9.3%、-10.3%、-10.6%），分结构资金同比降幅均扩大，在销售数据走弱情况下，房企销售回款压力仍较大。 数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所 5、投资建议 二季度以来，销售数据单月同比降幅整体持续扩大，10月新房市场供应较低、2024年同期新政后基数较高等因素造成单月销售低迷。根据Wind 30城数据，10月一线城市商品房成交同比-38.2%，限购政策效应衰减后市场观望情绪较重，我们预计在2024年同期高基数下，11月销售预计将延续低位盘整行情，四季度市场形势依旧严峻。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、