全国调研系列报告之西南区域（一）：成都：疫情结束回暖显著，跨区购房门槛梯级分明

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 全国调研系列报告之西南区域（一） 成都：疫情结束回暖显著，跨区购房门槛梯级分明 2023年07月21日  西部中心城市，新一线榜上有名。成都是四川省省会，西部地区和成渝双城经济圈的中心城市。全市总面积14335平方千米；2022年，成都GDP达20817.5亿元，同比增长2.8%，成为第七个GDP突破2万亿元的城市。常住人口达2126.8万人，常住人口城镇化率79.9%，户籍人口城镇化率68.8%。2022年城镇居民人均可支配收入54897元；农村居民人均可支配收入30931元。  房地产市场特点：市郊梯级明显，品质提升，年初市场持续回暖。成都市区包括“老五区”、天府新区、高新区。2022年11月成都调整区域限购政策之前，实行较为严格的分区限购政策，不同购房资格所在区可购房区域亦不同。房价来看，市区（含锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区和成都天府新区直管区，下同）的锦江、青羊区突破25000元/平，最低的金堂县不足7000元/平。郊区平均去化周期为21.52月，接近市区的两倍，去化的压力较大。  新房市场：供销整体平稳，年初有回暖趋势。2022年成都商品住宅供应量有20%-30%的减少；成交面积1898.03万平米，同比下降24.49%；成交价17189元/平，同比上升12.86%。2023年上半年市区成交面积占比53.20%；郊区成交面积占比46.80%。多数区同比均有不同幅度的增加。2021年4月起，去化周期就呈震荡上升趋势，直至2023年3月起出现显著下降。2023年2月销供比达到1.84，4-5月在供应量显著减少同时销售量依旧稳中有升。整体而言，2022年成都住宅市场受疫情和整体经济影响，新房成交量同比有所下降。但进入2023年以来出现了较为明显的好转，未来市区的成交热度或将持续。  二手房市场：整体平稳，短期量价齐跌。2023年1-3月，疫情期间的购房卖方需求被快速释放，二手房成交量快速上涨，从1月的10161套涨到3月的28188套。购房价格来看，随着购房市场逐步恢复理性，成交价格在5月小幅下降。从购房供应结构来看，总体保持稳定，近期变化不大，主要以刚需为主，且有成交户型改善的趋势。  土地市场：快速复苏，拿地热情高涨。2022年成都土拍引入了抽签机制，采用“限房价，定品质，竞低价”的拍卖方式。总体降低了项目成本，激发了开发商的拿地意愿，对楼市有较为积极的影响。2022年成都完成四批次集中供地，涉宅用地成交151宗，占集中供地96.8%；成交建面546万平，占比96.6%；成交金额约为1191亿元。进入2023年，成都土拍市场有显著升温趋势。2023年上半年，成都土拍共成交42宗涉宅用地，其中28宗有溢价，占比66.7%；更有21宗溢价率14-15%并触顶，触发抽签机制，占比50%，反映了今年上半年土地市场的火热状况。其中，市区成交了22宗，21宗有溢价，占比95.45%，18宗触顶，占比81.82%；郊区成交了20宗，仅7宗有溢价，占比35%，2宗触顶，占比10%，体现了十分明显的城郊溢价分化现象。  投资建议：建议关注在成都在售、待售房源较多的保利发展、万科。  风险提示：政策变动风险，市场波动风险。 重点公司盈利预测、估值与评级 代码 简称 股价（元） EPS（元） PE（倍） 评级 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 600048 保利发展 12.76 1.53 1.83 1.89 8 7 7 推荐 000002 万科A 13.88 1.94 1.95 2.03 9 7 7 - 资料来源：wind，民生证券研究院；（注：股价数据采用7月20日股价；未覆盖标的采用wind一致预期） 推荐 维持评级 [Table_Author] 分析师 李阳 执业证书： S0100521110008 电话： 15270997227 邮箱： liyang_yj@mszq.com 研究助理 徐得尊 执业证书： S0100122080038 电话： 13818319641 邮箱： xudezun@mszq.com 研究助理 陈立 执业证书： S0100122080002 电话： 18817507365 邮箱： chenli_yj@mszq.com 相关研究 1.地产行业政策点评：金融端政策稳市场信心，期待更多刺激政策出台-2023/07/11 2.全国调研系列报告之长三角区域（四）：杭州：市场整体维稳，板块分化持续-2023/07/04 3.2023年6月中国房地产土地市场数据点评：23城土地出让金环比提升，市场热度分化凸显-2023/07/03 4.2023年6月中国房地产销售数据点评：六月重点城市成交面积同环比双降，国央企分化态势加剧-2023/07/02 5.房地产行业2023年中期策略报告：积累需求释放后，投资端静待强心针 -2023/06/26 行业专题研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目录 1 城市宏观：西部中心城市，新一线热门候选 ............................................................................................................. 3 2 房地产市场：市郊梯级明显，品质提升，年初市场持续回暖 ..................................................................................... 5 2.1 市场特点：市郊分化明显，政策调整前区域限购严格 ............................................................................................................... 5 2.2 楼市政策：限购放松、公积金放宽，利好政策不断落地 ........................................................................................................... 7 2.3 新房市场：供销整体平稳，年初有回暖趋势 ................................................................................................................................ 8 2.4 二手房：整体平稳，短期量价齐跌 .............................................................................................................................................. 11 3 土地市场：快速复苏，拿地热情高涨 ..................................................................................................................... 13 3.1 地市政策：引入抽签，调整集中供地 .......................................................................................................................................... 13 3.2 土地成交：渐有起色，城郊分化明显 .......................................................................................................................................... 14 4 投资建议 .............................................................................................................................................................. 16 5 风险提示 .............................................................................................................................................................. 17 行业专题研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 1 城市宏观：西部中心城市，新一线热门候选 成都是四川省省会，超大城市，西部地区和成渝双城经济圈的中心城市，同时也是综合交通枢纽和商贸物流中心。全市总面积14335平方千米；2022年，成都常住人口达2126.8万人。成都市下辖12个市辖区、5个县级市、3个县。 根据《成都市国土空间总体规划（2020-2035年）》，在空间总体布局上成都提出围绕成渝地区双城经济圈“一极两中心两地”的战略定位，成都和重庆两大中心城市起带动作用，并将全省发展“主干”拓展至成都都市圈。并着力将成都平原经济区打造为科技创新重要策源地、内陆改革开放示范区、大都市宜居生活典范区。 图1：成都产业发展格局 图2：成都市行政区划 资料来源：成都市规划与自然资源局，民生证券研究院 资料来源：房天下，民生证券研究院 2022年，成都市实现地区生产总值达20817.5亿元，比上年增长4.5%，成为第七个GDP突破2万亿元的城市。多年来，成都的GDP同比增长均跑赢全国，作为西部经济重镇发展迅猛。 7个GDP超2万亿元城市中，1个来自京津冀城市圈、2个来自长三角城市圈、2个来自珠三角城市圈、2个来自成渝地区双城经济圈，形成了四大国家级城市群四足鼎立的格局，成渝地区双城经济圈成为中国经济的新增长极。 行业专题研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 4 图3：成都市GDP走势 图4：成都第三产业贡献不断提高 资料来源：iFind，民生证券研究院 资料来源：iFind，民生证券研究院 分产业来看，2022年成都市第一产业GDP 588.42亿元，同比增长1.0%；第二产业GDP 6404.12亿元，同比增长4.7%；第三产业GDP 13824.96亿元，同比增长5.5%。成都产业结构呈现“第二、三产业主导”的格局，第三产业贡献不断提高，由2008年的46.5%增长到2021年的66.37%，2022年上升0.04%，占比66.41%。 成都常住人口持续上升，人口呈净流入趋势。2022年常住人口2126.8万人，同比增长0.4%。其中城镇常住人口1699.1万人，常住人口城镇化率79.9%，同比提高0.4个百分点。户籍人口1571.6万人，户籍人口城镇化率68.8%。此外，成都高等教育资源丰富，以四川大学、电子科技大学为首的优质高校为成都输送了大量的人才。 居民收入水平提升，城乡差距逐渐缩小。尽管2020年后有疫情影响，成都市居民收入水平自2010年以来仍在稳步提高。2022年城镇居民人均可支配收入54897元，同比增长4.3%；农村居民人均可支配收入3