房地产：全国调研系列报告之长三角区域（二）-南京：新房回暖，改善先行

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南京：新房回暖，改善先行 南京作为江苏省省会，位于中国东部、濒临近海，南北长、东西窄，总面积6587平方公里。22年GDP16908亿元，省内排名第二，第三产业贡献率高，占比达62.2%。南京是典型的人口净流入城市，常住人口942.34万人，城镇化率86.9%，受教育程度全国领先。居民人均可支配收入6.9万元，人均GDP17.9万元，分列全省第二、第三。 南京房地产市场特点：老城供不应求，远郊库存高企，整体量价震荡上升。南京房价在21年已经突破2.5万的门槛，从各区来看，南京新房市场发展不均衡，老城区域（玄武、秦淮、建邺、鼓楼）供不应求，均价普遍在4万以上，远郊外围库存高企，均价在2万以下。 2022年南京全市商品住宅供应面积742.79万平，同比下降49%，成交面积802.73万平，同比下降35%，商品住宅成交均价31594元/平，同比增长7.2%。2022年12月和2023年1月，南京市商品住宅库存分别为990、981万平，对应去化周期长达14.8、15.8周。分区域来看，浦口、江宁、建邺、雨花成交居前，但江宁区均价下滑明显；分产品来看，当地消费者购置改善房的意愿较强，且购买力强劲。 22年楼市利好政策频出，“四限”持续放松，同时减免住房转让税费、发放财政补贴刺激购房需求，首套房贷利率降至4.1%，二套利率约4.9%。22年南京共发生二手房交易73451 宗，同比下降34%，成交面积656万平，同比下滑34%，月均成交套数仅6121套，处于近五年最低值，成交均价为30036元/平。 22年南京已完成5批次集中供地，供应建面1059.4万平，同比下降42%，成交建面884.2万平，