本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 全国调研系列报告之长三角区域（四） 杭州：市场整体维稳，板块分化持续 2023年07月04日  GDP万亿城市，人口持续流入，制造业高速发展，坐拥“数字经济第一城”。杭州作为长三角能级仅次于上海的核心城市，总面积16850平方千米，22年GDP总量18753亿元，占浙江省的24%，城镇化率达到84%；杭州连续五年人才净流入率全国第一，常住人口数逐年稳定提升，截至2022年底，常住人口1238万人，位列浙江省第一。  市场特点与展望：杭州市分区域看，核心圈层去化保持高水平，外围区域降温明显。其中，一圈层高热，“低存量、高倒挂”为高去化主因；二圈层为新房供应主力，近期分化加剧，仅“近核心、有倒挂”板块去化尚可，其余多数流摇；三圈层去化不畅，客户认可度降低，库存压力较大。2022年杭州已出台二手房限购放松、认房不认贷、降低二套房首付比例等一系列救市政策，2023年全市户籍、公积金与部分区域政策进一步放松，未来政策腾挪仍有余地，限购、贷款、摇号均有空间。  新房市场：2022年新房市场规模处于近四年低位，成交量同比减半，新房价格累计涨幅维稳，有回升趋势。22年供应1245万方，成交995万方，同比分别下降约22%和50%；2023年成交结构集中主城区以及热门板块，改善类高价楼盘占比增加，成交均价创历史新高，截至5月上涨至33808元/㎡。  二手房市场：2022年全年成交仅5万余套，政策调控加持下年末出现回暖迹象。杭州二手房市场在行业筑底期和新房的分流之下显得较为低迷。十区合计成交二手住宅53042套，成交总价约1704亿元，较2021年降幅分别为31.0％、29.8％。23年一季度二手住宅成交虽有所上升，但进入4、5月份，二手房成交快速下行。预计2023年年末至2024年将有大量新房次新房入市，届时将带来二手房供应量的快速增加，或将对二手房市场的成交量与成交价同时造成冲击，进而影响一二手房的倒挂价差，进一步冲击新房市场。  政策与土地：土拍规则多次变更，土地出让流程简化。22年政策两度调整，取消预公告，试行线下一次性报价，22年整年，杭十区供地完成率仅为79%，但全年涉宅用地成交金额仍高达约1911亿元，全市宅地揽金约1928亿元，仅次于上海，位居全国第二。分区域来看，主城区实际完成率达117%，是唯一的超额供地区域，相反临安、富阳、钱塘区受市场影响，实际供地完成率不足50%；从出让建面来看，萧山、余杭仍为杭州市区主要供地区域。  投资建议：杭州作为华东人口持续流入、经济最具活力的城市之一，市场需求较为旺盛，一二手房存在较为明显的价格倒挂现象，同时也意味着核心片区的竞争较为激烈，对于房企的投资开发等综合能力要求较高，建议关注优质房企如深耕本地市场，融资与投资优势较为突出的滨江集团，积极拿地的龙头房企保利发展。  风险提示：政策变动风险，房价下跌风险，市场波动风险。 重点公司盈利预测、估值与评级 代码 简称 股价（元） EPS（元） PE（倍） 评级 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 600048 保利发展 12.72 1.53 1.83 1.89 8 7 7 推荐 002244 滨江集团 8.70 1.20 1.45 1.73 7 6 5 - 资料来源：Wind，民生证券研究院预测; （注：股价数据采用7月4日股价，滨江集团采用万得一致预期） 推荐 维持评级 [Table_Author] 分析师 李阳 执业证书： S0100521110008 电话： 15270997227 邮箱： liyang_yj@mszq.com 研究助理 陈立 执业证书： S0100122080002 电话： 18817507365 邮箱： chenli_yj@mszq,com 研究助理 徐得尊 执业证书： S0100122080038 电话： 13818319641 邮箱： xudezun@mszq.com 相关研究 1.2023年6月中国房地产土地市场数据点评：23城土地出让金环比提升，市场热度分化凸显-2023/07/03 2.2023年6月中国房地产销售数据点评：六月重点城市成交面积同环比双降，国央企分化态势加剧-2023/07/02 3.房地产行业2023年中期策略报告：积累需求释放后，投资端静待强心针 -2023/06/26 4.2023年5月中国房地产销售数据点评：五月房产销售同比增幅收窄，国央企领先态势持续-2023/06/05 5.全国调研系列报告之华中区域（二）：长沙：特色调控引导房地产市场稳健发展-2023/05/19 行业专题研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目录 1 城市宏观：GDP万亿城市，人口持续净流入 ............................................................................................................ 3 1.1 GDP位于全国前列，常住人口连续六年高位增长 ....................................................................................................................... 3 1.2 从“一核九星”到“三心八副”，完善空间格局 ................................................................................................................................. 4 1.3 杭州市商品楼市场区域冷热分化，一圈稳健、二圈跌宕、三圈高压 ...................................................................................... 5 2 房地产市场：政策逐渐松绑，供销面积回稳，房价些许回升 ..................................................................................... 7 2.1 市场特点：稳步发展，整体走势向好 ............................................................................................................................................ 7 2.2 楼市政策：政策逐步松绑，仍有空间 ............................................................................................................................................ 7 2.3 2022年新房市场量跌价升，去化周期持续上升 .......................................................................................................................... 9 2.4 二手房政策调控加持下年末出现回暖迹象 .................................................................................................................................. 11 2.5 市场展望：22年以来市场持续筑底，23年初新房、二手房均出现回暖趋势 .................................................................... 13 3 土地市场：集中供地规模持续下降，市场整体稳定，板块分化明显 ........................................................................ 14 4 投资建议 .............................................................................................................................................................. 17 5 风险提示 .............................................................................................................................................................. 18 插图目录 .................................................................................................................................................................. 19 插图目录 .................................................................................................................................................................. 19 行业专题研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 1 城市宏观：GDP万亿城市，人口持续净流入 1.1 GDP位于全国前列，常住人口连续六年高位增长 十年来，杭州经济保持健康增长，总体实力在高水平基础上持续提升。生产总值从2012年的7969亿元起步，2015年突破万亿，2019年超过1.5万亿，2022年到达18753亿元，十年累计增长135%。 2022年，杭州市地区生产总值（GDP）18753亿元，GDP排名高居全国第九，同比增速1.5%，高于全国1个百分点，距离跨入“2万亿俱乐部”仅剩一步之遥。其中，第一产业增加值346亿元，增长1.8%；第二产业增加值5620亿元，增长0.4%；第三产业增加值12787亿元，增长2.0%。 2022年杭州GDP总量被武汉反超，从杭州自身来看，GDP增速为1.5%，是近年来的低值。这一定程度上反映了杭州市面临的需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，但这背后也体现出杭州自身的产业结构，即制造业比重偏低，实体经济发展亟待有力支撑。 2017-2022杭州市GDP总量（万亿元）及增速 资料来源：杭州市统计年鉴，民生证券研究院 截至2021年，杭州市常住人口1237.6万人，比上年末增加17.2万人，其中城镇人口1039.0万人，占常住人口的84.0%，比上年末提高0.4个百分点；人口出生率为7.2‰，自然增长率为2.2‰。全市户籍人口846.7万人。全年城镇新增就业32.65万人。年末就业人员预计760万人，比上年增长1.6%，占常住人口的62.3%。 1316714307154191620718109187538.2%6.7%6.8%3.9%8.5%1.5%0.