房地产行业全国调研系列报告之长三角区域（三）：合肥，全面迈入竞品质，节后回暖持续性需观察

民生证券全国调研系列报告之长三角区域（三）MINSHENGSECURITIES合肥：全面迈入竞品质，节后回暖持续性需观察2023年03月24日“芯屏器合”引领产业发展，城市发展潜力巨大。合肥市辖理海、声阳、量推荐维持评级山、包河4个市辖区，长丰、肥东、肥西、庐江4个县，代管县级巢湖市。2022年，合肥市常住人口963.4万人，较上年净增16.9万人，全市生产总值（GDP）12013.1亿元，按不变价格计算，同比增长3.5%，高于全国0.5个百分点，与全省持平，合肥核心产业为“芯屏器合”四大战略性新兴产业。近年，合肥构建发展了“1331”市域空间战路，其中“新城中心”滨湖区是未来发展的热点区域。政策调控松弛有度，整体保持协同。合肥市房地产改策发展整体与全国保持协同，从2000年以后开始着重大规模开发房地产，2010年出台限购政策，2014年取消限购政策，但是于2016年出台史上最严房地产调控政策，2022年持续发布了放松调控改策，预计会在短期内给成交量带来提升。合肥房地产市场区域分折师李阳差异较大，供给和需求方面存在错配，客户倾向于买面积较小，总价较低的房产。执业证书:电话：S0100521110009春节过后，合肥刚需和改善都有回暖，其中改善回暖更显著，刚需并不显著。15270997227:liyang.vi@mszq.com2022成交量较为平稳，但较前两年略有下降，成交均价稳中有升。从新房库存研究助理陈立量来看，从2022年至今，库存量整体缓慢下降，节后至今合肥新房市场的回暖执业证书：S0100122080002是脉冲式的，我们认为原因主要是去年疫情管控放松之后，奢加22年12月和电话：1881750736523年1月的疫情扩散，所导致的累计需求的释放，未来是否可以持续还需要继;chenli yj@mszq.com研究助理徐得尊续观察。执业证书：S01001220800382022年合肥二手房成交量整体低于2021年，2022年5月合肥限购政策电话：13818319641调整后，二手房购买者的数量已出现了一定的增长。2023年2月，二手房市场箱：xudezun@mszq.com热度再次升高，达到了22年5、6月的成交量，但未来是否可以持续还需要继续相关研究观察。1.全国调研系列股告之长三区域（二）：南土地市场较稳稳健，二季度前后或将迎来启动。2021年3月23日，合肥京：新房回量，改善先行-2023/03/12正式推行住宅用地“两集中”，2022年，合肥土地推出批次较去年增加，已供2.全盈调研系列报告之长三角区球（一）：苏四批次，土拍市场表现较稳，供地完成率领先其他城市，全年供地计划完成率超州：冷热双极分化，非楼心区或复药需现察150%。预计2023年新房市场供应竞争将较为激烈，土拍热度或将有所降低。2023/03/07当地房企目前持中性偏谨慎的态度，预计在今年2季度之后，视前两季度销售情至瑞时刻已过，低复苏之络非坦途-2023/02/况开展后续拿地活动。22投资建议：作为2022年表现较好的二线城市，合肥市的士地市场一直呈现4.融产行业用服（20230206-20230212）：出较强的政策导向特点，土地准出节类较为合理，房地产市场表现相对链康，未告后消售热宽证续，热康减市二手成交模来，合肥将进一步向政务区、经开区、高新区以及肥西区域发展，一二手房市场快速回升-2023/02/18与土地市场的结构性分化将进一步凸显，建议关注2022年土地市场中拿地积极5.地产行业报（20230123-20230129)：春书节期间跨售热度末见增长，地产投资下行影的央企地产龙头保利发展。聘量著分溢-2023/02/02>风险提示：政策变动风险，房价下跌风险，市场波动风险。重点公司盈利预测、估值与评级代码简称股价EPS（元）PE(倍）评级600048保利发展14.432.292.452.75b65推荐资料来薄：Wind，民生证得研究院联测（注：股价数强采用3月23日股价）本公司具备证务投资咨询业务资格，请务必阅读量后一员免责声明证券研究报告 民生证券MINSHENG SECURITIES行业专题研究/房地产目录1合肥城市基本情况1.1人口、GDP稳定增长，战路性新兴产业发展迅猛1.21331"市域空间战略升级，滨湖新区为热点区域2合肥房地产市场历史2.1房地产市场发展迅速，区域差异较大2.2房地产政策先收紧，后持续放松3合肥房产市场情况....3.1新房市场价格微升，去化周期先降后升6'3.2二手房成交量低于上年，出现回暖迹象.114合肥土地市场情况.124.1土地市场表现较稳，土拍供地完成率领先5投资建议156风险提示16插图目录17表格目录17本公司具备证务投资咨询业务资络，请务必阅读量后一资免责声明证券研究报告 民生证券MINSHENG SECURITIES行业专题研究/房地产1合肥城市基本情况1.1人口、GDP稳定增长，战略性新兴产业发展迅猛1.1.1行政区划合肥，安徽省省会，位于中国中部，长江淮河之间、巢湖之滨，通过南瀛河通江达海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势，是全省政治、经济、文化、信息、金融和商贸中心，也是全国重要的科研教育基地。合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4个市辖区，长丰、肥东、肥西、庐江4个县，代管县级巢湖市。共有43个街道、65个镇、19个乡（其中1个民族乡）市政府驻山区笔架山街道东流路100号。图1：合肥市行政区划图长丰县肥东县小阳区培海区蜀山区肥西县包河区巢湖市卢江县瓷料来通；学购网，民生证券研究房1.1.2人口情况2022年，合肥市常住人口963.4万人，较上年净增16.9万人。根据合肥市统计局数据，该市常住人口占全省比玉由上年的15.48%提高至15.72%，上升0.24个百分点，人口首位度再提升。同时，合肥全市常住人口中，出生人口8.6万人，死亡人口5.2万人，自然增长人口3.4万人，出生率8.97%，死亡率5.39%，自然增长率3.58%，人口保持正增长。合肥市统计局称，从增长方式看，合肥常住人口仍以迁移增长为主，2022年合肥市迁移增长人口13.5万人，同比拉动总量增长1.4个百分点。本公司具备证务投资咨询业务资格，请务必阅读量后一员免责声明证券研究报告 民生证券MINSHENG SECURITIES行业专题研究/房地产图2：合肥市205-2021常住人口增长趋势To00963.48006004002005201020152016201720182019202020212022常住人口(万人）资料来源：合肥规计局，民生证势研究院1.1.3经济发展2022年合肥全市生产总值（GDP）12013.1亿元，按不变价格计算，同比增长3.5%，高于全国0.5个百分点，与全省持平。其中，一季度增长5.3%，上半年增长2.9%，前三季度增长3.3%，分产业看，第一产业增加值379.2亿元，增长3.9%；第二产业增加值4394.5亿元，增长5.3%；第三产业增加值7239.4亿元，增长2.4%，图3：合肥市2010-2022年GDP增长趋势（万亿元）1.401.101.2008r0.0.500.202010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022生产总值（万亿元）资料案速：合市统计局，民生证券研究院1.1.4核心产业近些年，合肥战略性新兴产业发展迅猛，用“芯屏器合”四个字可以总结其核心产业发展现状：“芯”指芯片产业，合肥于2022年已经初步完成了集成电路全产业链布局，已成为国内集成电路产业发展最快、成效最显著的城市之一；“屏”指新型显示产业，合肥聚集了京东方、康宁、维信诺、三利谱等一批龙头企业，有效推动了经济高质量发展，“汽指新能源汽车及智能网联汽车产业，2021年起本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读量后一员免责声明证券研究报告4 民生证券MINSHENG SECURITIES行业专题研究/房地产合肥用“汽”取代“器”，将原先概括核心产业的词语“芯屏器合”改为“芯屏汽合”，显示了合肥发展新能源汽车行业的决心，“合”指人工智能和制造业融合，随着人工智能和制造业的加速融合“破胃”“合肥制造”正向“合肥智造”不断跃升。根据合肥市统计局数据显示，2021年合肥市战路性新兴产业增加值增长28.3%，一批围绕液品显示屏、新能源产业链的企业快速成长，大大提高了合肥的综合实力。1.21331"市域空间战略升级，滨湖新区为热点区域1.2.1核心区域构筑“1331”市域空间发展新格局。单就核心区域来看，合肥形成了一个“双心两扇两翼”的新格局，双心一个是位于老城区的“老域中心”，一个是位于滨湖新区的“新城中心”，“双心”强化提升了城市的服务功能，打破了过去单中心城市结构；“两扇”则位于合肥的西北方和东南方，主要发展现代服务业；“两翼”则位于合肥的东北和西南部，主要是通过提升产业档次、空间重构解决工业国。图4：合肥市“1331"战略图产业基产业基地新桥监室资料来调：激科新润，证券研究院本公司具备证务投资咨询业务资格，请务必阅读量后一员免责声明证券研究报告 民生证券MINSHENGSECURITIES行业专题研究/房地产1.2.2热点区域总体来看，合肥目前规划重心向西向南发展，在市政府、省政府的带动下，政务区、滨湖新区已经成为发展的重点。尤其是滨湖新区，由于环境优美、配套日趋完善，逐渐成为改善客群的置业首选。目前滨湖区可以分为启动区、省府板块、金融后台基地，环湖文化中心四个板块。其中省府板块尤为高端，成为合肥豪宅云集之地。就入住情况来看，启动区板块以二次改善睿群及在一二线工作的返乡兼顾投资的客群为主，入住率较高，一是由于大量安置居民的导入，另一方面是经开区的产业人口导入的缘故；金融后台区客群以刚改为主，畅销产品为100平方米三房，图5：合肥市滨湖区板块布局资料来源：现0网，证募研究院1.2.3去化困难区域合肥房地产市场呈现冷热不均的现象，瑶海区位于老城区，由于供地较少，加之城市面貌较差，市场热度不高，一般只有本地居民才会在此置业。长丰、肥东等外围县区市场，因为距离主城较远，加上交通不便，购买力大多集中在周边地缘客所以客群会相对比较局限，去化较慢。本公司具备证务投资咨询业务资格，请务必阅读量后一员免责声明证券研究报告6 民生证券MINSHENG SECURITIES行业专题研究/房地产2合肥房地产市场历史2.1房地产市场发展迅速，区域差异较大2.1.1合肥房地产市场发展历史1988年，房改正式全面试点，国家实行住房商品化，将实物分配逐步改变为货币分配。1998-2003年福利分房全面终结，住房货币化开始。在此期间，合肥房地产业发展从起航到迅速扩大规模。2003年6月，央行产控银行的房地产开发贷、个人住房贷等，并且首次推出了二套房提高首付，利率上浮概念，全国房价上涨势头得到遇制。2003年非典过后，为了刺激经济，央行下调贷款利率，房价涨势一发不可收拾。合肥从2000年以后开始着重大规模开发房地产，价格大约在2000元/平米左右。2004年至2013年，国家对房地产密集调控，合肥在这一时期的房地产市场也出台了相应的调控政策。在2009年，合肥房管局发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。2010年由于房价上涨过快，合肥出台限购政策。2013年合肥房价在6800元/平米左右。随着房地产市场集中化程度越来越高，中小房企生存空间越来越小。合肥市于2014年8月2日正式取消限购政策，2015年，政策松动，楼市再次进入“疯狂期。2016年10月，塔称史上最严房地产调控政策出台。2018年3月，两会召开，继续坚持“房住不炒”的主基调不改变，促进房地产市场平稳健康发展，2022年，瑶海区、新站区取消限购，预计会在短期内给成交量带来提升。图6：合肥房地产市场发展历史2000年开始大规模开发房地产合已取润限购政策2014年合阳逐步取湾限购政第房改全年试点1988年合出台限购改第2010年会肥出台更上最严调控2016年资科票源：合范家画网，