本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 全国调研系列报告之长三角区域（一） 苏州：冷热两极分化，非核心区域复苏仍需观察 2023年03月07日  调研背景：经济复苏和增长的两大动力：一是中国走出疫情，经济重启；二是房地产企稳反弹，对经济的拖累减轻。因此经济的复苏离不开房地产行业的复苏，尤其在疫情过后，各地的房地产市场销售情况值得关注和深入研究。  调研楼盘样本：我们主要考察板块内销售数据靠前的楼盘，并对熟悉本地市场的人员进行访谈，综合整理相关信息，以期对本地市场的热点和趋势性变化方向进行全方位的了解。 目前，苏州房地产市场已度过至暗时刻，开始进入恢复期。  新房市场方面全市各地改善、刚需均有一定恢复，苏州刚需以新苏州人为主，因此其住房需求呈现以产业为导向的特点。  区域方面，非核心区域如吴江、吴中、张家港、常熟等地刚需改善相对明显，但其持续性仍需观察；工业园区为苏州传统核心区域，同时也是高新技术产业两大集中地之一，但因均价过高且未开发地块较少，难以满足刚需，工业园区内改善型住宅、高端住宅产品以及其刚需外溢受益的高铁新城区域潜力较大；新区狮山为苏州传统核心区域之一，其苏州中心营建稳步推进之中，待其建成将对狮山地区房产市场产生促进作用，该板块改善型住宅以及高端住宅未来或将具备一定的市场基础，同时我们注意到新区科技城产业所带来的刚需型住房需求；太仓、昆山因其本身经济发展良好，同时承接了大量上海的外溢住房需求，仍以刚需板块为主。  二手房方面，由于苏州多核心、多平原带来的优质地块房产供应充足，苏州二手房市场需求量长期处于相对低位，加之相对较大的二手房存量以及四大新城建设发展带来的大量新房供给，二手房市场短期或难以见到实质性改善。  投资建议：苏州的房地产市场，房企、城市和板块或将持续分化，未来结构性分化或将成为苏州房地产市场发展与城市演化的主要脉络之一。核心片区的竞争更为激烈，对房企要求更高，相应地去化也更为顺畅，均价也相对更高，国央企和有实力的民企具备较强优势，A股方面建议关注机制相对灵活的优质房企如规模大、投资能力强、在苏州一批次土拍中拿地的地产龙头保利发展、招商蛇口；苏州一批次土拍中积极投资的金地集团、华发股份。  风险提示：政策变动风险，房价下跌风险，市场波动风险。 重点公司盈利预测、估值与评级 代码 简称 股价（元） EPS（元） PE（倍） 评级 2021A 2022E 2023E 2021A 2022E 2023E 600048 保利发展 14.54 2.29 2.45 2.75 6 6 5 推荐 001979 招商蛇口 14.37 1.31 0.96 1.13 11 15 13 - 600383 金地集团 9.08 2.08 2.13 2.28 4 4 4 - 600325 华发股份 10.88 1.51 1.12 1.54 7 10 7 - 资料来源：Wind，民生证券研究院预测; （注：股价数据采用3月7日股价，未覆盖标的采用wind一致预期） 推荐 维持评级 [Table_Author] 分析师 李阳 执业证书： S0100521110008 电话： 15270997227 邮箱： liyang_yj@mszq.com 研究助理 陈立 执业证书： S0100122080002 电话： 18817507365 邮箱： chenli_yj@mszq,com 研究助理 徐得尊 执业证书： S0100122080038 电话： 13818319641 邮箱： xudezun@mszq.com 相关研究 1.地产行业周报（20230206-20230212）：节后销售热度延续，热点城市二手房成交规模快速回升-2023/02/18 2.地产行业周报（20230123-20230129）：春节期间销售热度未见增长，地产投资下行影响显著外溢-2023/02/02 3.2023年1月中国房地产土地市场数据点评：春节前后土地市场传统转淡，金融端主要发力-2023/02/02 4.土地市场行业深度：“两集中”施行两年，地市楼市的变化与展望-2023/02/01 5.2023年1月中国房地产销售数据点评：春节返乡置业购买力不足，TOP10销售同比数据较亮眼-2023/02/01 行业专题研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目录 1 苏州城市情况........................................................................................................................................................... 3 1.1 苏州城市基本情况 ............................................................................................................................................................................. 3 1.2 苏州各区块房产市场概况 ................................................................................................................................................................. 5 2 苏州房地产市场历史 ................................................................................................................................................ 7 2.1 苏州房地产发展历程 ......................................................................................................................................................................... 7 2.2 苏州近年房地产政策 ......................................................................................................................................................................... 7 3 苏州房产市场情况 .................................................................................................................................................... 9 3.1 新房市场 .............................................................................................................................................................................................. 9 3.2 二手房市场 ........................................................................................................................................................................................ 11 4 苏州土地市场情况 ................................................................................................................................................. 12 4.1 苏州土拍现状与变化 ....................................................................................................................................................................... 12 4.2 苏州土地市场政策 ........................................................................................................................................................................... 13 5 投资建议 .............................................................................................................................................................. 14 6 风险提示 .............................................................................................................................................................. 15 插图目录 .................................................................................................................................................................. 16 表格目录 .................................................................................................................................................................. 16 行业专题研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 1 苏州城市情况 1.1 苏州城市基本情况 1.1.1 城市区划 苏州市下辖5个区，代管4个县级市，共有46个街道、51个镇，其中，苏州市区有35个街道、20个镇。市政府驻苏州市姑苏区三香路998号。 图1：苏州市行政区划图 资料来源：百家号，民生证券研究院 1.1.2 人口情况 截至2021年底，苏州市常住人口1284.78万人，与2010年第六次全国人口普查的1045.99万人相比增长了21%，其中户籍人口762.11万人，常住人口城镇化率81