全国调研系列报告之华中区域（二）：长沙：特色调控引导房地产市场稳健发展

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 全国调研系列报告之华中区域（二） 长沙：特色调控引导房地产市场稳健发展 2023年05月19日  GDP万亿城市，人口增量第一，收入水平靠前。长沙是湖南省省会，长江中游城市群中处于第一梯队的中心城市。长沙市平面位置东西长，南北窄，总面积11815.96平方公里。2022年，长沙常住人口1042.06万人，新增18.13万人，新增人口在全国位列第一，2022年GDP 13966.11亿元，人均GDP 13.9万元。居民人均可支配收入58850元，在全国排名第22名，中部六省会第一。  房地产市场特点：政策调控有效，房价稳定，各区发展均衡。长沙房地产政策调控起步早，限价严格，房价增长稳定，2020年房价才突破万元门槛，在同能级城市中房价属于低位。目前从各区来看，长沙新房市场发展均衡，内五区房价差异不超过1500元。 新房市场：（1）2022年楼市利好政策不断，调控节奏紧凑，支持改善购房需求，二套房的购买时限由网签6年缩短为4年，恢复二套房契税优惠，支持商改住盘活存量市场，下调首套个人住房公积金利率，远城区、望城区、长沙县放松限购。（2）22年新房供销规模骤降，23年一季度回暖明显，去化压力下降。2022年长沙内五区商品住宅供应面积897.79万平，同比下降34.57%，成交面积660.33万平，同比下降45.72%，商品住宅成交均价13947元/平，同比增长14.73%。商品住宅出清周期由22年12月的15.09月缩短为8.33月。分区域来看，岳麓区成交量位居榜首，占比不断增大，各区价格均有所上涨。  土地市场：（1） 土拍规则放松：除严查房企开发资质，禁马甲，溢价上限不变外，对企业拿地门槛降低，土地保证金比例下调，配建要求少，限价地比例下降，开启品质定价。（2）土拍情况：供销齐跌，地价保持，岳麓和望城占7成。2022年长沙完成四批次集中供地，推出建面1099.78万平，同比下降46.07%，成交建面1047.88万平，同比下降24.03%，成交楼面均价4450元/平，与去年持平，岳麓和望城区为主力，共占近七成。房企拿地谨慎，国央企托底拿地。  投资建议：建议关注深耕长沙，在中心城区优质项目较多，在近期销售热度提升中表现好且拿地意愿较高的优质房企华润置地、招商蛇口、中海地产；拿地积极的保利发展。  风险提示：政策变动风险，房价下跌风险，市场波动风险。 重点公司盈利预测、估值与评级 代码 简称 股价（元） EPS（元） PE（倍） 评级 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 1109.HK 华润置地 32.10 3.94 4.42 4.89 8 1 1 - 001979.SZ 招商蛇口 12.87 0.55 0.90 1.30 58 4 3 - 0688.HK 中国海外发展 17.94 2.13 2.53 2.78 15 2 2 - 600048.SH 保利发展 13.55 1.53 1.83 1.89 9 7 7 推荐 资料来源：wind，民生证券研究院; （注：股价数据采用5月19日股价；汇率换算为1HKD=0.9RMB；华润置地、招商蛇口、中国海外发展采用wind一致预期） 推荐 维持评级 [Table_Author] 分析师 李阳 执业证书： S0100521110008 电话： 15270997227 邮箱： liyang_yj@mszq.com 研究助理 陈立 执业证书： S0100122080002 电话： 18817507365 邮箱： chenli_yj@mszq,com 研究助理 徐得尊 执业证书： S0100122080038 电话： 13818319641 邮箱： xudezun@mszq.com 相关研究 1.全国调研系列报告之长三角区域（三）：合肥：全面迈入竞品质，节后回暖持续性需观察-2023/03/24 2.全国调研系列报告之长三角区域（二）：南京：新房回暖，改善先行-2023/03/12 3.全国调研系列报告之长三角区域（一）：苏州：冷热两极分化，非核心区域复苏仍需观察-2023/03/07 行业专题研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目录 1 城市宏观：GDP万亿城市，人口增量第一，收入水平靠前 ....................................................................................... 3 2房地产市场：各区发展均衡，调控紧凑，一季度回暖明显 ......................................................................................... 6 2.1 市场特点：政策调控有效，房价稳定，各区发展均衡 ............................................................................................................... 6 2.2 楼市政策：调控节奏紧凑，改善购房需求 .................................................................................................................................... 8 2.3 新房供销规模腰斩，一季度回暖明显，去化压力下降 ............................................................................................................... 8 3 政策与土地市场：限价放松，地方国企兜底拿地 ................................................................................................... 11 3.1 地市政策：拿地门槛降低，限价放开，开启“品质时代” ......................................................................................................... 11 3.2 土地成交：供销齐跌，地价上升，地方平台兜底 ..................................................................................................................... 11 4 投资建议 .............................................................................................................................................................. 14 5 风险提示 .............................................................................................................................................................. 15 插图目录 .................................................................................................................................................................. 16 表格目录 .................................................................................................................................................................. 16 行业专题研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 1 城市宏观：GDP万亿城市，人口增量第一，收入水平靠前 长沙市是湖南省省会，长江中游城市群中处于第一梯队的中心城市。长沙平面位置东西长，南北窄，全市6个区、1个县、2个代管县级市，总面积11815.96平方公里，占湖南省面积的5.6%。 根据《长沙市国土空间总体规划（2021-2035年）》，长沙提出“一轴一带四走廊、一核两副十组团、一脉两屏六绿楔”的国土空间总体格局，规划形成“中心城市-副中心城市-乡镇-村庄（社区）”的城乡体系。中心城区即主城区，包括芙蓉区、天心区、开福区、雨花区全域，望城区、岳麓区和长沙区的部分街镇，是城市核心功能区；副中心城市，包括浏阳和宁乡两个副中心城市，作为全市重要增长极。 图1：长沙是长江中游城市群主要城市之一 图2：长沙市国土空间格局规划图 资料来源：长沙自然资源和规划局，民生证券研究院 资料来源：长沙自然资源和规划局，民生证券研究院 根据统计公布数据显示，长沙2022年GDP 13966.11亿元，同比增长4.5%，占湖南省GDP的28.7%，GDP全国排名第十五名，人均GDP 13.9万元；从增速来看，除2021年略低于全国增速8.4%外，其余年份增速均高于全国平均增速。分区域来看，雨花区GDP 2478亿元位居第一，所有城区GDP均超千亿。长沙产业体系分为七大支柱产业和五大战略新兴产业，其中工程机械和文化创意为五千亿级产业，电子信息、新材料和旅游为三千亿级产业。分产业看，第三产业贡献不断提高。2022年长沙第一产业增加值451.30亿元，比上年增长3.6%;第二产业增加值5589.58亿元，增长6.2%，其中高技术制造业增加值同比增长16.6%；第三产业增加值7925.24亿元，增长3.4%。第一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为2.8%、53.6%和43.6%，第三产业占比从2010年的48.33%提高的2022年的56.75%。 行业专题研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 4 图3：长沙GDP走势 图4：长沙三次产业占比趋势 资料来源：湖南统计局，民生证券研究院 资料来源：湖南统计局，民生证券研究院 图5：长沙各区重点产业布局 资料来源：前瞻研究院，民生证券研究院 受城市竞争力影响，长沙市人口规模不断扩大，属于人口流入型城市，外来人口主要来自湖南省其他城市。2022年，长沙常住人口1042.06万人，比上年末增长1.8%，新增人口18.13万人，新增人口在全国已公布数据城市中暂位列第一；城镇人口867.72万人，城镇化率为83.27%，按户籍人口计算，人口出生率为7.84‰，死亡率为7.25‰，自然增长率为0.59‰。长沙市教育资源丰富全市有52所高校，高校在校学生76.24万。根据长沙市国土空间总体规划（2021-2035年），到2035年全市常住人口规模控制在1400万人左右，也就是平均每年新增27万人左右，加上2023年开始实行的人才购房新政策，长沙的人口流入势必会更快。 居民收入水平全国靠前，城乡居民收入相对差距逐渐缩小。2022年长沙居民人均可支配收入5885