全国城市系列报告之华北区域（一）：济南：区块产品分化明显，政策频出助力复苏

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 全国城市系列报告之华北区域（一）： 济南：区块产品分化明显，政策频出助力复苏 2024年02月07日  环渤海南翼中心，北方新动能增长极。济南是山东省省会，济南都市圈核心城市，也是环渤海地区南翼的中心城市，是连接华东、华北和中西部地区的重要交通枢纽之一。2023年济南市GDP为12757.4亿元，同比增长6.1%。第三产业贡献度高，占比62.8%。2022年末济南常住人口941.5万，常住人口城镇化率74.3%。城镇居民人均可支配收入62506元，同比增长5.1%；农村居民人均可支配收入25587元，同比增长7.3%。  房地产市场特点：房产开发投资收缩，库存出清周期趋稳。全市房地产规模收缩，房地产开发投资占比明显下滑。自2014年起，济南市房地产开发投资占比固定投资额维持在30%左右，2023年该比率降为21.2%。伴随着政策调整，济南市去化周期逐渐企稳，基本保持在15个月左右，处于合理区间，市场供需相对平衡。  新房市场：1）2023年楼市利好政策不断落地。优化“四限”，认房不认贷，全面取消楼市限购限售政策。2023年济南市全面解除限购限售，商贷利率、首付降至历史低位，商贷住房套数认定标准降为首套无房或无贷、二套认贷不认房。2）区域分化明显，改善及高端需求更加旺盛。历城区供应和成交量远高于其他区域；总价段处于140-220万元的改善产品仍占据主力地位，改善及高端需求持续稳定增长。  二手房市场：二手住宅量升价跌，挂牌交易量有所增加。济南2023年全市二手住宅交易6.04万套，成交面积为627.79万㎡。2023年国家统计局公布70城二手住宅销售价格指数，济南市环比下降0.4%，同比下降2.9%。2023年整体交易情况量升价跌，二手房挂牌交易量大大提高。  土地市场：1）土拍政策：降低限制门槛，多方位缓解拿地资金压力。2023年土拍规则持续放松，最终解除限价约束。2）土地市场：供地震荡下行，集中供地“托市”效应初现成效。2023年济南市市场供应土地159宗，住宅面积423.67万平方米。从拿地企业看，济南市土地成交依靠国企及政府平台托底。  投资建议：建议关注深耕济南，在近期销售热度提升比较好且拿地意愿较高的优质国央企中国海外发展、华润置地。  风险提示：市场变动风险，房价下跌风险。 重点公司盈利预测、估值与评级 代码 简称 股价（元） EPS（元） PE（倍） 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 1109.HK 华润置地 21.65 3.94 4.18 4.64 5 5 5 0688.HK 中国海外发展 10.55 2.13 2.35 2.61 5 4 4 资料来源：iFind，民生证券研究院;（注：股价数据采用2月7日股价，华润置地、中国海外发展采用iFind一致预期；汇率为1HKD=0.9RMB） 推荐 维持评级 [Table_Author] 分析师 李阳 执业证书： S0100521110008 邮箱： liyang_yj@mszq.com 研究助理 徐得尊 执业证书： S0100122080038 邮箱： xudezun@mszq.com 研究助理 陈立 执业证书： S0100122080002 邮箱： chenli_yj@mszq.com 相关研究 1.2024年1月中国房地产土地市场数据点评：23城土地出让金环比下降，溢价水平提升-2024/02/02 2.2024年1月中国房地产销售数据点评：百强房企销售操盘金额规模进入底部区域，市场静待花开-2024/02/01 3.2023年12月中国房地产土地市场数据点评：23城土地出让金环比上升，国央企领衔拿地-2024/01/04 4.地产行业政策点评：春江水暖鸭先知，关注地产板块底部机会-2023/12/15 5.房地产行业2024年度策略报告：行业复苏——经济的新引擎-2023/12/14 行业专题研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目录 1 城市宏观：环渤海南翼中心、北方新动能增长极 ...................................................................................................... 3 2 房地产市场：量缩价升底部企稳，政策频出难掩疲态 ............................................................................................... 5 2.1 市场特点：房产开发投资规模收缩，库存出清周期合理波动 .................................................................................................. 5 2.2 楼市政策：优化“四限”，认房不认贷，全面取消楼市限购限售政策 ....................................................................................... 7 2.3 新房市场：区域分化明显，改善需求旺盛 .................................................................................................................................... 8 2.4 二手房市场：二手住宅量价齐跌，挂牌交易量有所提高 ......................................................................................................... 11 3 土地市场：市场低位运行，房企拿地热度低 .......................................................................................................... 13 3.1 土拍政策：降低限制门槛，多方位缓解拿地资金压力 ............................................................................................................. 13 3.2 土地成交：供地震荡下行，集中供地“托市”效应初现成效 ..................................................................................................... 14 4 投资建议 .............................................................................................................................................................. 16 5 风险提示 .............................................................................................................................................................. 17 插图目录 .................................................................................................................................................................. 18 表格目录 .................................................................................................................................................................. 18 行业专题研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 1 城市宏观：环渤海南翼中心、北方新动能增长极 济南是山东省省会，位于南都市圈核心，也是环渤海地区南翼中心，山东省重要的交通枢纽。全市共辖12个县级行政区，包括10个市辖区、2个县，分别是市中区、历下区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区、章丘区、济阳区、莱芜区、钢城区、平阴县、商河县，全市总面积10244.45平方千米。 根据《济南市国土空间总体规划（2021—2035年）草案》，在未来城市空间格局上济南将构建“一主一副，两城三轴多圈”的城镇格局。“一主”即主城，包括中心城区与章丘、济阳、长清三个城区，是中心城市功能的主要承载区；“一副”即副城，包括莱芜、钢城两个城区。“两城”即平阴、商河两县；“三轴”即人字形方向的三条发展轴。形成“核心圈层功能优化、紧密圈层协同发展、辐射圈层分工协作”的梯度合理、层次清晰的“圈层+放射”城市群体系，促进济南都市圈、青岛都市圈高水平协作联动发展。 在阶段性新旧交替之中，新的楼市热点板块不断诞生。2012-2014年以西客站为核心、向东拓展汉峪；2015-2016年CBD、唐冶盛极一时，再到2017年之后的新旧动能转换时代，城市主中心从之前的老城，现在已经东扩至汉峪一线。济南主城区也大幅扩容，济阳、长清、章丘等济南卫星城市，随着新时代的规划变身为济南的主城区。 图1：济南市域城镇空间示意图 图2：济南市主城区空间示意图 资料来源：济南网，民生证券研究院 资料来源：中指数据，民生证券研究院 济南作为省会城市，GDP增量、财政收入“双千亿”格局形成。2023年济南市地区生产总值（GDP）12757.4亿元，按不变价格计算，比上年增长6.1%。GDP全国排名第20名，GDP增速全国第八。近几年，济南综合实力稳中有进。2020年，济南地区生产总值首次突破万亿大关。2021年突破1.1万亿元、2022年达 行业专题研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 4 1.2万亿，虽然增速有所下滑，但映射出济南发展的强大韧性。2022年一般公共预算收入完成1001.1亿元，形成了GDP增量、财政收入“双千亿”结构。 图3：济南市GDP走势 图4：济南第三产业贡献不断提高 资料来源：iFind，济南市统计局，国家统计局，民生证券研究院 资料来源：iFind，济南市统计局，民生证券研究院 图5：济南产业布局体系 图6：济南各区域重点产业全景 资料来源：济南市国土空间总体规划（2021—2035年），民生证券研究院 资料来源：中商产业研究院，民生证券研究院 济南人口集聚效应持续显现。2022年末常住人口941.5万人，比上年末增长0.8%，其中，城镇常住人口699.8万人，占总人口比重（常住人口城镇化率）为74.3%，比上年末提高0.1%。户籍人口819.95万人，增长0.4%。全年人口流入32.6万人，净流入15.8万人。 居民收入稳步增长。2023年全市居民人均可支配收入51757元，增长6.0%，分城乡看，城镇居民人均可支配收入6250