房地产行业6月观察：金融风险远去，经营压力仍存

上半年数据出炉，在去年同期的低基数下，上半年表现尚可，基本符合判断，呈现出前弱、中可、后强的局面，但仍然需要关注6月份后的销售下行态势。上半年整体呈现出前端弱、中端尚可、后端强的态势，其中，前端指标如新开工面积同比下降24.3%，已经连续两年出现新开工的持续走弱，且在低基数的背景下。中端销售数据表现尚可，尤其是销售金额，随着城市能级的提升，最终录得1.1%的同比正增长，而销售面积则同比下降5.3%。后端指标表现强劲，竣工面积同比增长19%。整体来看，局面符合市场判断，只是需要关注的是6月份后部分数据出现了加速下行，如销售相关数据，需要值得警惕。 统计局仍在对去年同期数据进行修正，预计至2024年再次修正2023年数据的现象将大幅度减少，但需要关注房价走势带来的退房风险。 按照统计局的解释，修正的原因主要有3个：1）销售后再退房；2）统计执法问题；3）剔除非房企开发的和存在抵押性质的销售数据。 从理解上来看，针对第一项，销售后退房在去年主要是受停工事件影响，伴随着保交付的推进，因停工而退房的现象预计会减少，但需要警惕当前房价下行所带来的退房现象，这可能会在2024年后对2023年数据做修正。因此，维持行业的稳定健康发展对数据的稳定性也有极大的帮助。针对第三项，主要是类似于工抵房的存在，预计当前已经大幅度减少。 行业金融风险远去，但行业数据的下行表明经营压力仍存，目前的政策仍然是时间换空间的平稳过渡导向。信用风险风波暂告段落，当前的政策能够有效的防范金融风险的爆发。对目前的前端下行，表明行业空间仍然受到挤压，考虑到优质地块的设置门槛使得溢价率上行，房企的经营压力仍在加大，利润空间承压。同时，由于前端的下行，带来销售环节的压力，对楼市销售的冲击仍在，预计销售的恢复还需要再等待。 继续看好园区板块。全年我们核心推荐园区类公司，首选中新集团、招商蛇口，受益成长性的中交地产、建发股份，并推荐龙湖集团、万科A、保利发展、金地集团等。 风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。 表1:重点公司盈利预测