房地产市场月度动态2014年6月期：定向降准缓解资金面压力,板块存修复性机会

请务必阅读正文之后的免责声明部分 市场研究部 证券研究报告 2014年6月9日 行业：房地产 投资评级：中性 政策与市场动态 定向降准或开启新一轮货币放松周期；银监会对房地产贷款态度正发生积极变化，支持首套房贷有利于减缓房地产销售下行速度；4月房价涨幅继续放缓。 房地产投资与新开工 前四月投资增速16.4%，商品房销售面积下降6.9%，新开工下降22.1%，行业基本面继续下滑，新开工的持续下滑继续拉低投资增速。 土地市场 土地成交面积同比下滑明显。今年前5月，40个城市累计土地成交建筑面积同比下跌15.42%，其中，一线城市同比下跌21.19%，二线城市同比下跌16.04%，三线城市同比下跌34.12%。 5月份，40个大中城市土地成交楼面均价2099元，溢价率为15.42%，楼面均价及溢价率环比均有明显回落。 商品房市场 成交下滑。前5月商品房成交面积累计同比下降17.65%，其中一线城市下降32.76%，二线城市下降16.15%，三线城市小幅下降5.83%。 目前十大城市存销比为71周，回到近3年高位，其中一线城市存销比为54周，二线城市存销比为84周。 新建商品住房价格涨幅继续放缓。2014年4月70个大中城市价格指数同比为6.8，环比为0.1。 二手房市场 二手房成交同比大幅下滑。今年前5月，两个一线城市平均同比下滑幅度达到52%，四个二线城市平均下滑幅度达到50%。 4月二手住宅价格指数同比为3.7，环比为0.1，继续回落。 二手住宅租金回报率处于低位。从2014年4月二手住宅租金回报率来看，除成都大于3之外，其它城市租金回报率均小于2.5。 投资建议 地产板块的表现在于市场预期的扭转，在持续一年多的下跌之后，板块估值已处于非常低的位臵，房地产调控放松与货币政策向松的趋势有助于房地产估值的回升，但我们仍然不能排除基本面方面的风险事件对估值巨大的杀伤力。在去年的销售高增长之后，今年地产公司的销售增速预期普遍较低，也将形成对估值上行的压力。短期，仍然建议关注货币政策放松预期带来的地产板块阶段性修复行情，但基本面低迷短期不会改变，因此也不宜对房地产板块行情持过高期望。 风险因素主要为房地产成交大幅下滑。 行业报告 市场表现 截至2014.06.08 分析师：易华强 执业证书号：S 1490513080001 电话：010- 58565074 邮箱：yihuaqiang@hrsec.com.cn 定向降准缓解资金面压力 板块存修复性机会 ——房地产市场月度动态2014年6月期 行业报告：2014年6月9日 请务必阅读正文之后的免责声明部分 2 目 录 一、房地产政策与市场动态 ........................................................................................................................................................ 6 1、定向降准或开启新一轮货币放松周期 .................................................................................................................... 6 2、银行对房地产贷款发生积极变化 ............................................................................................................................ 6 3、房价涨幅趋缓 ............................................................................................................................................................ 7 二、房地产投资与新开工 ............................................................................................................................................................ 8 三、土地市场 .............................................................................................................................................................................. 10 1、土地成交面积同比下滑较为明显 .......................................................................................................................... 11 2、土地成交楼面均价明显回落 .................................................................................................................................. 11 3、部分一二线城市土地成交建筑面积与楼面均价 .................................................................................................. 13 四、商品房市场 .......................................................................................................................................................................... 14 1、新建商品房市场成交下滑明显 .............................................................................................................................. 14 2、城市商品住宅成交面积与成交均价 ...................................................................................................................... 15 3、商品房存销比回到高位 .......................................................................................................................................... 16 4、新建商品住房价格涨幅趋缓 .................................................................................................................................. 17 五、二手房市场 .......................................................................................................................................................................... 18 1、二手房成交同比大幅下滑 ...................................................................................................................................... 18 2、二手住宅价格涨幅趋缓 .......................................................................................................................................... 19 3、二手住宅租金回报率处于低位 .............................................................................................................................. 20 六、房地产市场月度小结 .......................................................................................................................................................... 22 行业报告：2014年6月9日 请务必阅读正文之后的免责声明部分 3 图表目录 图表 1：房地产投资 .................................................................................................................................................................... 9 图表 2：购臵土地面积 ................................................................................................................................................................ 9 图表 3：土地购臵费 .................................................................................................................................................................. 10 图表 4：房屋施工面积 .............................................................................................................................................................. 10 图表 5：房屋新开工面积 .....................................................................................................................................