物业管理行业研究周报：多家物管公司递表IPO

多家物管公司递表IPO ——物业管理行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：多家物管公司递表IPO 本周多家物管公司递表IPO，6月25日，泓盈城市运营服务集团股份有限公司向港交所递交招股说明书；6月26日，明喆集团股份有限公司递交招股说明书， 拟在深交所主板IPO，6月28日，珠海万达商业管理集团股份有限公司向港交所再次提交IPO申请。 泓盈城市运营成立于2015年，是一家国有城市服务及运营提供商。 从业务内容来看，公司收入以城市服务业务为主，且其提供的城市照明系统运营服务为公司的特色服务。 从经营业绩来看，截至22年公司营业收入达5.29亿元，20-22年复合增长率 为37.8%，归母公司净利润为5309.5万元，20-22年复合增长率为24.4%，22年毛利率为23%，在行业内处于较高水平。 明喆集团成立于2000年，是一家总部位于深圳的民营物企。 2022/7/1 2022/7/23 2022/8/14 2022/9/5 2022/9/27 2022/10/19 2022/11/10 2022/12/2 2022/12/24 2023/1/15 2023/2/6 2023/2/28 2023/3/22 2023/4/13 2023/5/5 2023/5/27 2023/6/18 从业务内容来看，不同于大多数依靠关联方输送为主起步的物企，明喆集团为 评级增持 2023年7月3日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 高丁卉研究助理 SAC执业证书编号：S1660122080010 行业基本资料 股票家数63 行业平均市盈率（TTM）13.97 港股市场平均市盈率（TTM）7.94 行业表现走势图 独立第三方物业服务企业，其管理业态以非住宅为主。 从经营业绩来看，截至22年公司营业收入达36.17亿元，20-22年复合增长率为9.67%，归母公司净利润为2.89亿元，20-22年复合增长率为27.42%，22年毛利率为17.7%。 万达商管为中国最大的商业运营服务提供商，市场份额占9%。 从业务内容来看，截至22年，公司管理472个商场，在管建筑面积达6560 万方，同时公司拥有181个储备项目，包括163个独立第三方项目。 从经营业绩来看，截至22年公司营业收入达271.2亿元，20-22年复合增长 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% 恒生物业服务及管理恒生综合指数 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 率为25.58%，归母公司净利润为74.81亿元，20-22年复合增长率为159.26%，22年毛利率为47.88%，万达商管成熟的商业模式及高毛利的业务叠加公司业务扩张较为迅速，使得公司的利润增速较高。 近期多家物管公司递表IPO，而各家物企均有其较鲜明的特色。我们认为未来具 有细分领域优势的独立性物企、拥有国资背景的地方性物企、规模及商业模式领先的物企均有望在市场取得较好的表现。 数据追踪（6月26日-6月30日）： 资金及交易追踪： 沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2023 年6月30日，持有652.92股，较上周下跌4.98%，持股市值0.98亿元。 港股通：港股中港股通持股共14家（剔除停牌物企），自2023年6月26日 至6月30日，增幅最大的是卓越商企服务，本周增幅0.98%。降幅最大的是新城悦服务，降3.43%。持股比例最高为保利物业，为64.31%。持股数量最多为融创服务，为5.86亿股。 投资策略：我们认为目前物业板块具备较高配置性价比，头部物企建议关注物管 商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活，关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务，中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。 风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联 方应收账款及其他应收款坏账风险。 资料来源：iFinD，申港证券研究所 相关报告 1、《招商积余首次覆盖报告——积余锲而成》 2023-4-25 2、《金科服务首次覆盖报告——雪暖金花立及时宜自强》2023-2-21 3、《碧桂园服务公司深度研究——历经凄风之寒不坠碧霄之志》2022-12-9 4、《华润万象生活公司深度研究——风起万象升》2022-10-31 5、《物业管理行业研究周报——曙光已现估值修复有望持续》2023-1-2 6、《物业管理行业研究周报——物企参与城市服务空间广阔》2022-11-27 7、《物业管理行业研究周报——物企规模效应何在》2022-11-6 8、《物业管理行业研究周报——从“物业+”看物业服务边界扩张》2022-9-26 9、《物业管理行业研究周报——物企估值回归理性国企凸显价值韧性》2022-9-19 内容目录 1.每周一谈：多家物管公司递表IPO3 1.1各物企均有特色3 1.2投资策略5 2.本周行情回顾6 3.行业动态7 4.数据追踪9 4.1沪（深）股通资金及交易追踪9 4.2港股通资金及交易追踪10 5.风险提示10 图表目录 图1：泓盈城市运营主要财务数据（万元，%）3 图2：明喆集团主要财务数据（亿元，%）4 图3：万达商管不同模式在管建筑面积及同比增速5 图4：万达商管主要财务数据（亿元，%）5 图5：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数6 图6：各板块周涨跌幅对比6 图7：本周涨跌幅前五位（%）6 图8：本周涨跌幅后五位（%）6 图9：港股物业（877129.TI）近一年PE（TTM）7 图10：招商积余沪（深）股通持股数量变化及持股市值9 表1：泓盈城市运营主要业务一览3 表2：明喆集团主要业务一览4 表3：港股通持股数量及总市值10 1.每周一谈：多家物管公司递表IPO 1.1各物企均有特色 本周多家物管公司递表IPO，6月25日，泓盈城市运营服务集团股份有限公司向港交所递交招股说明书；6月26日，明喆集团股份有限公司递交招股说明书，拟在深交所主板IPO，6月28日，珠海万达商业管理集团股份有限公司向港交所再次提交IPO申请。其中泓盈城市运营为继深业物业、西安经发物业、众安智慧生活后年内第四家拟在港交所主板IPO上市的物管公司，明喆集团为少数拟在A股上市的物管公司，珠海万达商管为第四次提交IPO申请。 泓盈城市运营成立于2015年，是一家国有城市服务及运营提供商。 从股权结构来看，根据公司招股说明书，泓盈城市运营由长沙市国资委旗下的城发集团直接持股95%，另外通过间接全资拥有的岳麓山公司持股5%，合共持股100%。 从业务内容来看，公司主要业务包括物业管理服务、城市运营服务及商业运营服 务。其中，公司收入以城市服务业务为主，且其提供的城市照明系统运营服务为公司的特色服务。 表1：泓盈城市运营主要业务一览 业务线 主要内容 在管项目数在管面积22年收入（万 量（个）（万方）元）及占比（%） 物业管理服务城市服务 商业运营服务 主要提供公共物业、商业物业和住宅物业的各种物业管理服务，以及相应业态的增值服务。 协助地方政府及公共机构提供城市服务，主要包括园林绿化及工程、照明系统运营、停车场运营及市政环卫服务。管理各类商业项目，包括初步商业规划、商业定位、租户招募、租赁协议制定、营销推广以及商业资产的日常运营管理及维护，主要为委托管理服务模式。 631025.4 148/ 4453.4 20746.6 39.2% 27472 52% 4633.7 8.8% 资料来源：泓盈城市运营招股说明书，申港证券研究所 从经营业绩来看，截至22年公司营业收入达5.29亿元，20-22年复合增长率为37.8%，归母公司净利润为5309.5万元，20-22年复合增长率为24.4%，22年毛利率为23%，在行业内处于较高水平。 图1：泓盈城市运营主要财务数据（万元，%） 收入 毛利 归母净利润 收入同比增速毛利同比增速毛利率 归母净利润同比增速 6000060% 5000050% 4000040% 3000030% 2000020% 1000010% 0 2020 2021 0% 2022 资料来源：泓盈城市运营招股说明书，申港证券研究所 明喆集团成立于2000年，是一家总部位于深圳的民营物企。 表2：明喆集团主要业务一览 从股权结构来看，根据公司招股说明书，其控股股东为高海清，发行人的共同实际控制人为高海清、张国玲、高艺菲，三人为一致行动人，合计直接持有公司股份80.78%。 从业务内容来看，公司主要为机构客户提供一体化后勤服务及其配套的单位食堂 服务。不同于大多数依靠关联方输送为主起步的物企，明喆集团为独立第三方物业服务企业，其管理业态以非住宅为主，其中包括教育、医疗、行政事业单位等业态。 业务线 主要内容 在管项目数在管面积22年收入（亿 量（个）（万方）元）及占比（%） 物业管理服务 单位堂食服务 公司对医疗机构、行政事业办公、企业办公和教育机构等多业态提供清洁绿化、秩序维护、会议服务、导医导诊、设施设备运行及维护保养等一体化服务。 公司在综合物业服务外，为所承接的行政事业单位和企业等提供配套的食堂服务。 5834091.5 // 33.34 92.3% 2.78 7.7% 资料来源：明喆集团招股说明书，申港证券研究所 从经营业绩来看，截至22年公司营业收入达36.17亿元，20-22年复合增长率为9.67%，归母公司净利润为2.89亿元，20-22年复合增长率为27.42%，22年毛利率为17.7%，公司22年归母净利润同比增速较高与非经常性损益（以政府补助为主）有关，扣非后归母净利润同比增速为11.95%。 图2：明喆集团主要财务数据（亿元，%） 收入 毛利 归母净利润 收入同比增速毛利同比增速毛利率 归母净利润同比增速 40 35 30 25 20 15 10 5 0 20202021 2022 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% 资料来源：明喆集团招股说明书，申港证券研究所 根据公司招股说明书，万达商管为中国最大的商业运营服务提供商（按照总在管建筑面积及储备建筑面积计算），市场份额占9%。 从股权结构来看，根据公司招股说明书，大连万达商业合计持有珠海万达商管78.83%股份，其中69.99%为直接持股，另外董事及高管持股0.02%，剩余21.15%由腾讯等战投持有。 从业务内容来看，公司主要业务为商业管理服务（包括开业前咨询及运营管理）、 物业管理服务及增值服务。截至22年，公司管理472个商场，在管建筑面积达 6560万方，同时公司拥有181个储备项目，包括163个独立第三方项目。 公司的商业管理模式主要分为委托管理模式及租赁运营模式，其中以委托管理模 式为主。委托管理模式为公司提供管理团队及运营人员，收入主要包括运营及管理费；公司的租赁运营模式以收益分成型为主，主要向业主租赁零售商业物业， 然后出租给商户，公司将与业主根据项目净收益进行分成，收入主要包括租金收入及物业管理费。其中租赁运营模式毛利率受市场行情波动较大，而委托管理模式毛利率则相对稳定。 图3：万达商管不同模式在管建筑面积及同比增速 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 20202021 2022 50% 委托管理在管面积（万方） 租赁运营在管面积（万方） 委托管理在管面积增速（%）租赁运营在管面积增速（%） 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 资料来源：万达商管招股说明书，申港证券研究所 从经营业绩来看，截至22年公司营业收入达271.2亿元，20-22年复合增长率为25.58%，归母