房地产及物业管理行业跟踪点评：地产行业基本面下行加快，物管公司中期业绩高增

研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 行业研究 房地产及物业管理行业跟踪点评： 地产行业基本面下行加快，物管公司中期业绩高增 市场担忧恒大债务风险外溢，股价大幅调整 本期(2021/08/16-2021/09/15)恒生指数下跌5.61%，同期恒生地产类指数下跌6.51%，物业管理行业指数下跌14.52%。本恒生地产类指数跑赢恒生指数0.9个百分点，物业管理行业指数跑输恒生指数8个百分点。恒生地产类指数PB（TTM）为0.67X，处于近10年来的低位区域。由于市场担忧恒大债务风险外溢，本期地产及物管行业股价均出现大幅调整。 主要新闻、公告、动态 1、多地出台或修订物业管理行业规定，对行业进行整治规范，深化完善物业服务市场机制。 2、物管企业中报业绩靓丽收官，其股东应占溢利同比增长分别为：融创服务（1516.HK、+154%）、华润万象生活（1209.HK，+138.1%）、世贸服务（0837.HK,+135.6%）、金科服务（9666.HK,+80.3%）、佳兆业美好（2168.HK，+75.6%）旭辉永升服务（1995.HK,+65.3%）、碧桂园服务（6098.HK、+60.7%）、新城悦服务（1755.HK,+51.6%）、绿城服务（2869.HK、+46.3%）、中海物业（2669.HK，+40.4%）。物管公司业绩依然保持持续高增长趋势。 3、中国恒大（3333.HK）期内股价下跌幅度达-50.9%，资产出售与销售回款进展缓慢，现金流紧张状况进一步加剧，若后续集团资产、股权出售等事项进展仍然不及预期，恒大出现极端情形的风险将进一步加大。 房地产行业数据跟踪：8月商品房销售降幅进一步扩大，行业基本面加速下行 2021年1-8月，商品房销售面积11.4亿平方米，同比增长15.9%，两年平均增长率为5.9%；商品房销售金额11.9万亿元，同比增长22.8%，两年平均增长率为11.7%。自7月单月商品房销售面积、金额今年首次录得负增长（分别为-8.5%、-7.1%）后，8月单月商品房 2021年09月17日 行业 房地产、物业管理 投资评级 增持 近一年股价涨跌幅 资料来源: Wind，国信证券（香港）研究部整理 近期相关报告： 《房地产及物业管理行业跟踪点评：地产行业有望迎来估值修复，物管公司中期业绩高增长持续》 《房地产及物业管理行业跟踪点评：中报预告陆续发布，物管公司业绩增速表现靓丽》 《房地产及物业管理行业月报：商品房销售创新高，中小型物管公司迎来上市潮》 《房地产行业点评报告：土地出让收入划归税务征收，市场影响甚微》 《房地产行业点评报告：开发投资额保持强劲增长，商品房销售持续高景气》 《房地产行业双周报：商品房销售维持较高景气度，物业板块延续强势》 《房地产行业双周报：商品房销售热度不减，业绩期物业板块大幅走强》 《房地产行业双周报：政府工作报告延续“平稳”调控基调，商品房销售持续回暖》 《房地产行业双周报：一线城市房价升温，低基数下商品房销售同比大幅增长》 《房地产行业双周报：年初商品房销售热度持续》 徐进 SFC CE No.: BFC540 +852 2899 8300 xujin@guosen.com.hk -15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%2020-09-152020-10-152020-11-142020-12-142021-01-132021-02-122021-03-142021-04-132021-05-132021-06-122021-07-122021-08-112021-09-10恒生地产类指数恒生指数 房地产及物业管理行业研究 徐进，+862 2899 8300，xujin@guosen.com.hk 2 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 销售面积、金额同比增速分别为（-15.6%、-18.7%），降幅进一步扩大。 8月百城住宅月平均价格为16152元/平方米，同比增长3.51%，其中一线、二线、三线城市百城住宅价格分别为43622、14906、10083元/平方米，同比分别增长2.62%、3.28%、2.63%。 投资建议 受市场担忧恒大债务风险外溢影响及行业基本面加速下行影响，本期地产及物管行业股价均出现大幅调整。自去年8月“三道红线”政策实施出台以来，调控威力显现。鉴于当前房地产行业估值已处于历史低位，给予房地产行业“增持”的投资评级，建议关注万科企业（2202.HK）、龙湖集团（0690.HK）、华润置地（1109.HK）等公司。对于物业管理子行业，其中期业绩依然保持持续高增长趋势，且当前估值（TTM）约为26倍，龙头公司股价已具备较大的安全边际，维持物业管理子行业“买入”的投资评级，建议关注碧桂园服务（6098.HK）、永升生活服务（1995.HK）、新城悦服务（1755.HK）、建业新生活（9983.HK）等个股。 表1 相关房地产公司估值表 代码 证券简称 总市值(亿元 HKD) 市盈率 市净率 股息率（%） TTM 2021E 2022E 2202.HK 万科企业 2664.70 4.68 4.38 4.00 0.84 7.75 0960.HK 龙湖集团 2077.91 8.20 6.83 5.83 1.58 5.03 1109.HK 华润置地 2028.75 5.38 5.29 4.75 0.81 5.20 0688.HK 中国海外发展 1904.40 3.59 3.43 3.13 0.48 6.78 2007.HK 碧桂园 1616.31 3.75 3.26 2.89 0.73 7.47 1918.HK 融创中国 720.73 1.64 1.70 1.54 0.47 12.94 0813.HK 世茂集团 539.24 3.29 3.12 2.76 0.50 11.80 3380.HK 龙光集团 438.93 2.84 2.48 2.16 0.85 12.70 0884.HK 旭辉控股集团 393.14 3.96 3.54 3.11 0.88 8.51 1638.HK 佳兆业集团 150.83 2.24 1.91 1.58 0.35 6.98 均值 1,398.66 5.20 4.13 3.60 0.87 6.72 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 表2 相关物业管理公司估值表 代码 证券简称 总市值(亿元 HKD) 市盈率 市净率 TTM 2021E 2022E 6098.HK 碧桂园服务 1,749.23 41.77 34.63 22.97 5.11 1209.HK 华润万象生活 845.67 54.75 46.00 33.54 5.43 1516.HK 融创服务 463.86 39.85 30.17 19.02 3.89 6666.HK 恒大物业 459.46 11.13 8.79 5.79 3.23 3319.HK 雅生活服务 421.03 16.38 14.78 11.28 3.34 0873.HK 世茂服务 371.62 30.15 24.01 14.59 4.65 9666.HK 金科服务 273.54 26.66 20.75 13.31 3.07 房地产及物业管理行业研究 徐进，+862 2899 8300，xujin@guosen.com.hk 3 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 正文部分 市场担忧恒大债务风险外溢，股价大幅调整 本期(2021/08/16-2021/09/15)恒生指数下跌2.59%，同期恒生地产类指数下跌5.59%，物业管理行业指数下跌15.8%，恒生地产类指数跑输恒生指数3个百分点，物业管理行业指数跑输恒生指数13.2个百分点，恒生地产类指数PB（TTM）为0.61倍，处于近10年来的低位区域，物业管理行业PE(TTM)26倍。由于市场担忧恒大债务风险外溢，本期地产及物管行业股价均出现大幅调整。 物业管理行业个股表现方面，涨跌幅排名前3位的股票分别为：宋都服务（+12.0%）、浦江中国（+7.8%）、金融街物业（+4.0%）;涨跌幅排名后3位的股票为：恒大物业（-41.5%）、融创服务（-26.24%）、时代邻里（-24.76%）。 2869.HK 绿城服务 255.67 24.08 22.02 16.33 3.12 6049.HK 保利物业 244.57 26.61 22.87 17.32 3.17 1995.HK 旭辉永升服务 235.86 39.08 31.27 21.04 6.42 均值 532.05 31.05 25.53 17.52 4.14 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 图1 指数走势图—恒生地产类指数(HSPI)和恒生指数近一年走势 图2指数走势图—物业服务及管理指数和恒生指数近一年走势 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 表3 物业管理个股涨跌幅排名 (2021/08/16-2021/09/15) 个股涨跌幅前十名 个股涨跌幅后十名 排名 代码 证券简称 涨跌幅（%） 排名 代码 证券简称 涨跌幅(%) 1 9608.HK 宋都服务 11.96 1 6666.HK 恒大物业 -41.46 2 1417.HK 浦江中国 7.78 2 1516.HK 融创服务 -30.90 3 1502.HK 金融街物业 3.96 3 9928.HK 时代邻里 -24.76 4 0982.HK 华发物业服务 2.22 4 2669.HK 中海物业 -23.58 5 1965.HK 朗诗绿色生活 1.57 5 3913.HK 合景悠活 -22.24 6 1538.HK 中奥到家 1.45 6 3316.HK 滨江服务 -22.19 7 2207.HK 融信服务 1.44 7 0873.HK 世茂服务 -18.21 -15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%2020-09-152020-10-152020-11-142020-12-142021-01-132021-02-122021-03-142021-04-132021-05-132021-06-122021-07-122021-08-112021-09-10恒生地产类指数恒生指数-20%-10%0%10%20%30%40%2021-01-012021-01-152021-01-292021-02-122021-02-262021-03-122021-03-262021-04-092021-04-232021-05-072021-05-212021-06-042021-06-182021-07-022021-07-162021-07-302021-08-132021-08-272021-09-10物业管理行业指数恒生指数 房地产及物业管理行业研究 徐进，+862 2899 8300，xujin@guosen.com.hk 4 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 行业新闻 ➢ 中国恒大（3333.HK）期内股价下跌幅度达-5