房地产及物业管理跟踪点评：中报预告陆续发布，物管公司业绩增速表现靓丽

研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 行业研究 房地产及物业管理跟踪点评： 中报预告陆续发布，物管公司业绩增速表现靓丽 行情回顾 本期(2021/06/16-2021/07/18)恒生指数下跌1.52%，同期恒生地产类指数下跌3.66%，国信香港物业管理行业指数上涨1.37%，恒生地产类指数跑输恒生指数2.17个百分点，物业管理行业指数跑赢恒生指数2.89个百分点，房地产PE（TTM）为10.9X，物业管理行业PE(TTM)40.5X。 主要新闻、公告 1、融创服务、金科服务、弘阳服务预告中期股东应占溢利同比增长分别超过140%、70%、60%；北京朝阳打造智慧物业综合管理服务体系；张家口市物业管理条例公布9月1日起实施；越秀服务、中骏商管、朗诗绿色生活、领悦服务集团、德信服务于港交所上市；融汇悦生活、长城物业、珠江城市服务、鲁商生活服务于港交所递交招股书；上房服务于A股递交招股书。 2、广发银行宜兴支行起诉恒大集团催还贷款，恒大集团表示项目贷款还未到期，受此消息影响，中国恒大（3333.HK）股价大幅下跌。我们认为中国恒大目前在融资端的状况的确令人担忧，但公司作为2020年合约销售逾7000亿，全国排名第二的房企，其土地储备、项目储备依旧丰厚，出现极端情况的概率并不大。 行业数据跟踪：2021年6月商品房销售面积、销售金额增速放缓 2021年1-6月，商品房销售面积8.86亿平方米，同比增长27.71%，较2019年同期增长17%，两年平均增长8.15%；商品房销售金额9.29万亿元，同比增长38.92%，较2019年同期增长31.45%,两年平均增长14.65%。商品房销售仍然保持较高景气度水平，但增速逐月放缓。预计随着低基数效应的持续减弱，全国商品房销售面积与销售金额同比增幅将继续收窄。6月百城住宅月平均价格为16063元/平方米，同比上升3.89%，百城住宅价格维持小幅上涨格局。 2021年07月21日 行业 房地产 投资评级 买入 近一年股价涨跌幅 资料来源: Wind，国信证券（香港）研究部整理 近期相关报告： 《房地产及物业管理行业月报：商品房销售创新高，中小型物管公司迎来上市潮》 《房地产行业点评报告：土地出让收入划归税务征收，市场影响甚微》 《房地产行业点评报告：开发投资额保持强劲增长，商品房销售持续高景气》 《房地产行业双周报：商品房销售维持较高景气度，物业板块延续强势》 《房地产行业双周报：商品房销售热度不减，业绩期物业板块大幅走强》 《房地产行业双周报：政府工作报告延续“平稳”调控基调，商品房销售持续回暖》 《房地产行业双周报：一线城市房价升温，低基数下商品房销售同比大幅增长》 《房地产行业双周报：年初商品房销售热度持续》 《房地产行业双周报：全年销售再创历史新高，行业有望迎来估值修复行情，上调评级至“买入”》 《房地产行业双周报：商品房销售继续平稳运行，岁末年初，物管行业再次迎来配置良机》 徐进 SFC CE No.: BFC540 +852 2899 8300 xujin@guosen.com.hk -5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%2021-01-012021-01-082021-01-152021-01-222021-01-292021-02-052021-02-122021-02-192021-02-262021-03-052021-03-122021-03-192021-03-262021-04-022021-04-092021-04-162021-04-232021-04-302021-05-072021-05-142021-05-212021-05-282021-06-042021-06-112021-06-182021-06-252021-07-022021-07-092021-07-16国信香港物业管理行业指数恒生指数 房地产及物业管理行业研究 徐进，+862 2899 8300，xujin@guosen.com.hk 2 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 投资建议 商品房销售仍然保持较高景气度水平，但随着低基数效应的持续减弱，预计下半年商品房销售增速将逐月放缓。政策面上，当前房地产市场调控仍处于趋紧状态，金融监管力度持续加大。鉴于当前房地产行业估值已处于历史低位，维持房地产行业“买入”的投资评级，建议关注万科企业（2202.HK）、龙湖集团（0690.HK）、华润置地（1109.HK）等公司。对于物业管理子行业，基于龙头公司的业绩的靓丽表现以及未来成长空间的高确定性，维持物业管理子行业“买入”的投资评级，建议关注长期前景向好的碧桂园服务（6098.HK）、永升生活服务（1995.HK）、新城悦服务（1755.HK）、建业新生活（9983.HK）等物业管理子行业个股。 风险提示 销售数据不及预期；调控政策、融资环境超预期收紧。 表1 相关房地产公司估值表 代码 证券简称 总市值(亿元 HKD) 市盈率 市净率 股息率（%） TTM 2021E 2022E 2202.HK 万科企业 3,185.64 5.46 4.87 4.44 1.00 6.49 0960.HK 龙湖集团 2,553.68 10.75 8.43 7.18 1.98 4.09 1109.HK 华润置地 2,274.77 6.42 5.95 5.31 0.94 4.64 0688.HK 中国海外发展 1,991.96 3.82 3.60 3.28 0.53 6.48 2007.HK 碧桂园 1,847.63 4.44 3.63 3.16 0.89 6.41 3333.HK 中国恒大 1,185.68 12.36 5.39 4.36 0.68 2.06 1918.HK 融创中国 1,180.51 2.79 2.64 2.36 0.79 6.53 0813.HK 世茂集团 650.94 4.34 3.67 3.18 0.62 9.78 3380.HK 龙光集团 558.73 3.66 3.08 2.62 1.11 9.98 0884.HK 旭辉控股集团 486.91 5.10 4.37 3.80 1.14 6.79 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 表2 相关物业管理公司估值表 代码 证券简称 总市值(亿元 HKD) 市盈率 市净率 TTM 2021E 2022E 6098.HK 碧桂园服务 2,512.20 78.71 51.63 34.33 14.52 1209.HK 华润万象生活 1,157.23 119.11 67.21 48.49 7.81 6666.HK 恒大物业 840.00 26.70 15.51 10.61 7.12 1516.HK 融创服务 831.74 116.50 54.57 34.47 7.23 0873.HK 世茂服务 630.00 76.52 40.68 24.57 8.22 1995.HK 旭辉永升服务 315.71 68.07 42.35 28.54 9.18 2869.HK 绿城服务 287.79 34.09 24.55 17.80 3.55 2669.HK 中海物业 287.60 41.09 31.27 23.75 13.38 1755.HK 新城悦服务 184.44 34.31 23.05 15.88 12.11 9983.HK 建业新生活 88.64 17.49 12.01 8.40 2.77 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 房地产及物业管理行业研究 徐进，+862 2899 8300，xujin@guosen.com.hk 3 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 正文部分 市场表现 本期(2021/06/16-2021/07/18)恒生指数下跌1.52%，同期恒生地产类指数下跌3.66%，国信香港物业管理行业指数上涨1.37%，恒生地产类指数跑输恒生指数2.17个百分点，物业管理行业指数跑赢恒生指数2.89个百分点，房地产PE（TTM）为10.9X，物业管理行业PE(TTM)40.5X。 物业管理行业个股表现方面，涨跌幅排名前3位的股票分别为：世贸服务（+25.41%）、合景悠活（+21.02%）、融创服务（+14.85%）;涨跌幅排名后3位的股票为：朗诗绿色生活（-29.11%）、绿城服务（-28.30%）、新希望服务（-25.29%）。 行业新闻 图1 指数走势图—恒生地产类指数(HSPI)和恒生指数近一年走势 图2指数走势图—物业服务及管理指数和恒生指数近一年走势 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 表3 物业管理个股涨跌幅排名 (2021/06/16-2021/07/18) 个股涨跌幅前十名 个股涨跌幅后十名 排名 代码 证券简称 涨跌幅（%） 排名 代码 证券简称 涨跌幅(%) 1 0873.HK 世茂服务 25.41 1 1965.HK 朗诗绿色生活 -29.11 2 3913.HK 合景悠活 21.02 2 2869.HK 绿城服务 -28.30 3 1516.HK 融创服务 14.85 3 3658.HK 新希望服务 -25.29 4 1209.HK 华润万象生活 12.93 4 3662.HK 奥园健康 -22.60 5 2669.HK 中海物业 11.32 5 6049.HK 保利物业 -20.26 6 6958.HK 正荣服务 8.23 6 6989.HK 卓越商企服务 -19.40 7 2156.HK 建发物业 6.05 7 1502.HK 金融街物业 -18.01 8 0606.HK 中骏商管 5.00 8 1778.HK 彩生活 -12.54 9 2606.HK 蓝光嘉宝服务 4.64 9 1538.HK 中奥到家 -12.20 10 1153.HK 佳源服务 3.20 10 2168.HK 佳兆业美好 -10.26 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 -15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%2020-07-202020-08-192020-09-182020-10-182020-11-172020-12-172021-01-162021-02-152021-03-172021-04-162021-05-162021-06-152021-07-15恒生地产类指数恒生指数-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%2021-01-012021-01-082021-01-152021-01-222021-01-292021-02-052021-02-122021-02-192021-02-262021-03-052021-03-122021-03-192021-03-262021-04-022021-04-092021-04-162021-04-232021-04-302021-05-072021-05-142021-05-212021-05-282021-06-042021-06-112021-06-182021-06-252021-07-022021-07-092021-07-16国信香