中国房地产&物业管理行业中期展望：地产秩序重塑，物管风华正茂

中国房地产&物业管理行业中期展望：地产秩序重塑，物管风华正茂中泰国际研究部刘洁琦2021 年07月16 日1 主要观点中国房地产–秩序重塑，好企业稳健前行•1H2021内房板块表现回顾•房价上涨动力仍存，竣工继续较快增长•金融政策维持严苛，尾部企业压力上升•税制改革进展积极，房产税进展值得关注•盈利下行压力仍存，拿地窗口期或再打开•行业政策由积极、包容向中性、规范过度，资产价格波动。我们认为新行业秩序利好管理稳健的房企。股票推荐：万科企业（2202 HK，“未评级”）、华润置地（1109 HK，“未评级”）、融创中国（1918 HK，“买入”，TP46.90港元），宝龙地产（1238 HK，“买入”，TP8.45港元）、建发国际（1908 HK，“买入”，TP17.35港元）中国物业管理–风华正茂，强服务方能致远•1H2021物业管理板块表现回顾•企业成长空间广阔，重点区域竞争激烈•政策支持社区服务，口碑利好流量变现•跟随龙头的步伐探索行业边界–城市服务与IFM或为下一个焦点•行业处于快速发展期，我们认为规模是基础，强大口碑与服务能力是的企业打开收入空间，在竞争中胜出的根本。推荐：碧桂园服务（6098HK， “买入” ，TP95.50港元）， 华润万象生活（1209HK， “未评级 ” ），中海物业（2669HK，“买入”，TP8.76港元），新城悦服务（1755HK，“买入 ”，TP32.00港元），宝龙商业（9909HK，“买入”，TP：32.80港元）2 31H2021内房板块表现回顾•截止7月16日收盘，恒生中国房地产指数较年初下跌4.13%，跑输恒指7.23%。内房股中：•合生创展（754 HK），建发国际（1908 HK），中国海外宏洋（81 HK）与宝龙地产（1238 HK）显着跑赢行业目前主要内房股平均估值为3.8x21年PE，创10年新低；21年PB为0.49，位10年底部我们认为在1）政策边际放松前；2）土地市场边际降温前，内房股估值将继续波动02468101214一年远期PE00.20.40.60.811.21.4一年远期PB来源：彭博、中泰国际研究部来源：彭博、中泰国际研究部来源：彭博、中泰国际研究部。截止7月16日收盘公司代码货币股价YTD市值年结市盈率市净率股息率港币十亿 港币FY20AFY21EFY22EFY20AFY21EFY22EFY20AFY21EFY22E大型全国开发商万 科2202 HK CNY23.40-12.5324.012/20205.45.24.81.00.90.86.46.46.9中国海外发展688 HK EHKD18.389.0201.212/20204.14.13.80.50.50.46.47.58.2华润置地1109 HK CNY31.80-0.6226.812/20206.37.06.11.00.90.84.75.25.9龙湖集团960 HK ECNY41.85-7.8253.912/202010.29.38.01.91.71.54.14.75.6中国恒大3333 HK CNY9.80-34.2129.812/202013.34.54.50.70.70.61.94.75.8碧桂园2007 HK CNY8.29-22.7182.812/20204.34.03.60.90.70.66.57.58.4融创中国1918 HK CNY24.90-13.1116.412/20202.72.82.50.80.60.58.08.19.1中型全国开发商世茂集团813 HK ECNY18.16-25.864.212/20204.23.83.30.60.50.56.110.612.0龙光集团3380 HK CNY10.10-20.555.812/20203.63.22.71.20.90.710.012.414.5旭辉控股集团884 HK ECNY5.80-11.747.912/20204.84.23.61.10.90.87.08.29.8中国金茂817 HK ECNY2.64-26.133.512/20206.74.13.40.60.60.59.810.712.0新城发展1030 HK CNY7.0115.843.512/20203.63.63.21.00.80.77.18.39.3雅居乐集团3383 HK CNY9.90-4.138.812/20203.43.43.00.60.50.511.112.414.0中小型开发商富力地产2777 HK CNY8.56-14.132.112/20202.83.12.70.30.30.313.813.214.0美凯龙1528 HK CNY5.4816.347.912/20208.39.18.30.4n/an/an/a2.62.7合景泰富集团1813 HK CNY10.38-1.933.012/20204.33.53.00.60.60.510.612.614.9绿城中国3900 HK CNY12.167.230.312/20209.59.08.40.80.70.73.53.54.1深圳控股604 HK EHKD2.32-12.820.612/20205.54.44.10.40.40.37.88.89.5佳兆业集团1638 HK CNY2.55-28.717.912/20202.52.11.90.40.20.29.48.110.0宝龙地产1238 HK CNY6.3819.326.412/20203.64.83.90.60.60.57.18.810.6美的置业3990 HK CNY16.10-7.019.912/20203.83.22.70.70.60.59.913.113.5时代中国控股1233 HK CNY8.77-18.617.412/20202.92.52.20.80.60.510.611.713.3正荣地产6158 HK CNY4.37-6.419.112/20206.05.64.60.80.70.73.44.15.1中梁控股2772 HK CNY4.76-8.117.012/20203.83.32.91.31.00.910.311.913.2禹洲集团1628 HK CNY2.11-16.912.012/202081.63.53.30.40.40.420.412.613.7中国海外宏洋集团81 HK EqCNY5.0521.417.312/20203.32.82.50.60.50.46.88.510.1建发国际集团1908 HK CNY15.4428.719.712/20206.65.13.90.81.31.1n/a9.310.6中骏集团控股1966 HK CNY3.200.013.512/20202.92.82.30.50.50.49.111.013.4绿景中国地产95 HK EqCNY2.05-12.010.512/20202.58.58.10.50.30.3n/a2.32.9远洋集团3377 HK CNY1.7412.313.312/20203.84.64.20.20.20.28.79.811.0上海实业控股363 HK EHKD11.225.812.212/20205.54.03.60.30.30.36.68.69.6建业地产832 HK ECNY1.86-21.65.512/20202.42.21.90.40.40.320.318.521.1融信中国3301 HK CNY4.44-9.37.512/20202.63.12.50.40.30.311.310.112.3弘阳地产1996 HK CNY2.34-13.37.812/20203.93.73.30.40.40.46.26.98.4花样年控股1777 HK CNY0.85-32.34.912/20204.2n/an/a0.3n/an/a8.5n/an/a德信中国2019 HK CNY2.922.87.912/20205.54.84.31.11.00.9n/a7.17.9大悦城地产207 HK ECNY0.46-3.26.512/20205.46.45.50.2n/an/a6.55.25.2合生创展集团754 HK EHKD36.8586.580.312/20206.07.37.10.9n/an/a4.63.33.4 42H基本面展望：房价上涨动力仍存，竣工继续较快增长来源：Wind、中泰国际研究部•上半年需求释放超预期，下半年房价上涨压力仍存•1H全国住宅新开工较20年+ 5.5%，较19年-3.2%，基本符合我们的预期。考虑开发商融资承压，预计下半年新开工增速进一步下行，新房供应承压•1H全国住宅销售面积较20年+ 29.4 %，较19年+ 19.5%，需求释放超预期•1H全国住宅销售均价较20年+ 9.7%；区域分化：东部+11.2%，中部+6.0%，西部+2.9%，东北-0.7%•考虑1）通胀预期；2）新开工增长持续慢于销售增长，供求关系相对紧张，房价上涨动力仍存•上半年投资、竣工积极，下半年投资维持稳健、竣工继续较快增长•1H全国房地产住宅投资较20年+17% YoY，较19年+ 20.1%；5M土地购置费同比增14.4%，对房地产投资增量的贡献约为42.9%•1H全国住宅竣工面积较20年+ 27% YoY，较19年+ 14.5%；6月单月竣工面积+63% YoY•由于加快交付、结算有助于房企降低剔除合约负债，房企积极竣工动力足，我们预计下半年竣工将继续较快增长，亦支持房地产投资稳健增长新开工全国住宅销售面积全国住宅销售额全国住宅竣工面积全国房地产投资-60%-40%-20%0%20%40%60%80%2019/022019/042019/062019/082019/102019/122020/022020/042020/062020/082020/102020/122021/022021/042021/06累计同比-50%0%50%100%150%2019/022019/042019/062019/082019/102019/122020/022020/042020/062020/082020/102020/122021/022021/042021/06累计同比-50%0%50%100%150%200%2019/022019/042019/062019/082019/102019/122020/022020/042020/062020/082020/102020/122021/022021/042021/06累计同比-40%-20%0%20%40%60%2019/022019/042019/062019/082019/102019/122020/022020/042020/062020/082020/102020/122021/022021/042021/06累计同比-20%-10%0%10%20%30%40%50%2019/022019/042019/062019/082019/102019/122020/022020/042020/062020/082020/102020/122021/022021/042021/06累计同比新开工全国住宅销售面积全国住宅销售额全国住宅竣工面积全国房地产投资000000-60%-40%-20%0%20%40%60%80%2019/022019/042019/062019/082019/102019/122020/022020/042020/062020/082020/102020/122021/022021/042021/06单月同比-50%0%50%100%150%2019/022019/042019/062019/082019/102019/122020/022020/042020/062020/082020/102020/122021/022021/042021/06单月同比-50%0%50%100%150%200%2019/022019/042019/062019/082019/102019/1