中国房地产与物业管理：监管政策持续纠偏，物管行业集中度加速提升

行业点评 | 2022年2月17日 请阅读最后一页的重要声明 页码: 1 / 5 行业点评 | 中国房地产与物业管理 监管政策持续纠偏，物管行业集中度加速提升 上周内房股表现回顾 过去一周中国房地产指数下跌4.1%，跑输恒指3.3个百分点（图1），旭辉控股集团（884 HK）表现较好，上涨3.2%。正荣地产(6158 HK)由于偿债风险增加，股价按周下跌76.2%。2022年以来，中国房地产指数上涨9.0%，跑赢恒指3.3个百分点，表现较好个股包括中国海外发展（688 HK）、龙湖集团（960 HK）、旭辉控股集团（884 HK）、中国金茂（817 HK）、富力地产（2777 HK）、中国海外宏洋集团（81 HK）、银城国际控股（1902 HK）。 春节后销售按周修复，按年同比下跌超20% 据Wind房管局数据，2月7日-13日30个主要城市销售面积较春节假期环比上升598%至150万平方米，较2021年春节后首周同比下降61.1%；其中一线城市/二线城市/三线城市销售面积环比上升343%/798%/970%至46万/74万/30万平方米，同比分别下降51%/61%/70%。2022年春节+假期后首周30个主要城市的周均成交面积为86万平方米, 同比下跌20.3%，其中一线城市/二线城市/三线城市的周均成交面积分别同比+16.8%/-12%/-55%。整体来看，销售情况较21年及19年同期仍走弱，此外城市间进一步分化，低能级城市规模收缩较为显著。 预售款监管框架获明确，执行层面过度监管有望缓解 2月10日多家媒体报道，1月末住建部、人民银行和银保监会联合印发了关于对商品房预售资金监管的正式文件。该文件对预售资金的规定进行了全国统一，明确预售资金监管额度由市、县级住房城乡建设部门根据项目合同、工程造价等核定，以确保项目竣工所需资金，达到监管额度之后的剩余资金则可以由房企提取使用。目前全国缺乏统一政策规定，各地政策差异较大（图3），比如对预售资金重点监管额度的确定，各地存在三种不同的标准（预售款的一定比例/工程预算造价上浮一定比例/统一工程造价标准）, 对非重点监管资金，不同城市的监管力度亦存在较大差异，如天津、济南等城市允许房企“自行提取”非监管资金，合肥、无锡等城市则要求房企向监管机构申请提取额度以外资金。我们认为通过建立统一的政策框架，有利于明确地方政府的监管责任，缓解过度监管的情况。考虑中国由上而下的政策传导体制，我们预计未来3-6个月更多地方政府将根据中央文件修正房预售资金监督管理办法，开发商的流动性压力将逐步缓解。 碧桂园服务收购中梁百悦智佳，物管行业集中度加速提升 2月14日晚间，碧桂园服务（6098 HK，“买入”，TP 86.90港元）公告收购中梁百悦智佳服务有限公司约93.76%的股权。尽职调查仍在进行中，故交易价格未披露。中梁百悦智佳由创始人家族/李家成/碧桂园服务分别持股81.6%/8.0%/6.3%，于2021年12月通过港交所上市聆讯，截止21年中，总在管总建筑面积约3320万平方米，签约总建筑面积约7120万平方米；2020年总收入7.04亿元，18-20年CAGR为100.2%；2020年净利润8622万元，18-20年CAGR为79.9%。2021年3月30日，碧桂园服务以近2.4亿港元的价格获得了中梁百悦智佳约6.24%的股票。对应估值约40亿港元。我们认为地产行业的风险出清将加快物业管理行业的集中度提升，2022年以来，物管行业中型收购频现，1月6日华润万象生活（1209 HK）收购禹洲物业服务有限公司，我们认为近期或仍有机会更多中型物管企业收并购。 投资建议 我们重申行业政策已见底，2022年将是行业风险出清年，未来房企间信用将持续分化。.我们看好财务、战略稳健、竞争力较强的房企，个股推荐旭辉控股集团（884 HK，“未评级”），建发国际集团（1908 HK，“买入”，TP 17.00港元）。同时我们建议适度配置超跌高贝塔房企，个股推荐融创中国（1918 HK，“买入”，TP 46.90港元）。此外，我们认为物管行业于十四五期间积极发展的趋势未改变，地产行业风险出清利好优质企业提升市占率，个股推荐碧桂园服务（6098 HK，“买入”，TP 86.90港元），旭辉永升服务（1995 HK，“未评级”），滨江服务（3316 HK，“买入”，TP 33.26港元）。 分析师 刘洁琦 +852 2359 1903 Jieqi.liu@ztsc.com.hk 行业点评 | 2022年2月17日 请阅读最后一页的重要声明 页码: 2 / 5 图表1中国房地产企业估值表（更新于2022年2月17日） 来源：彭博、中泰国际研究部 公司 代码 股价WoW YoY YTD 1M市值 年结 市盈率 市净率(HKD)%%HKD BnY0 FY1 FY2 Y0 FY1 FY2香港恒生指数HSI index-0.8 -20.4 5.7 -3.6香港恒生中国房地产指数MSMPI Index-4.1 -25.7 9.0 -4.8MSCI China Real Estate GICSMXCN0RL Index0.9 -27.4 11.3 -0.4中国恒大3333 HK Equity 1.67 -5.1 -90.0 5.0 -40.4 22.1 12/2020 1.1 5.8 n/a 0.1 0.1 0.1万科企业2202 hk equity 19.90 -2.9 -33.2 9.7 2.5 274.9 12/2020 4.9 5.1 5.2 0.8 0.8 0.7碧桂园2007 HK Equity 6.57 -3.2 -29.5 -5.1 -9.9 152.1 12/2020 3.2 3.5 3.3 0.6 0.6 0.5融创中国1918 HK Equity 9.30 -13.2 -70.1 -21.1 -36.5 50.7 12/2020 0.9 1.2 1.2 0.3 0.3 0.2中国海外发展688 HK Equity 24.25 -0.4 31.1 31.4 32.1 265.4 12/2020 4.9 5.3 5.0 0.7 0.6 0.6世茂集团813 HK Equity 5.70 -12.4 -74.5 11.8 -43.7 21.6 12/2020 1.2 1.4 1.3 0.2 0.2 0.2华润置地1109 HK Equity 38.65 -2.5 21.9 17.8 13.5 275.6 12/2020 7.1 8.3 7.5 1.1 1.0 0.9龙湖集团960 HK Equity 44.90 -3.6 8.3 22.3 12.8 272.8 12/2020 10.2 10.0 8.6 2.0 1.8 1.6新城发展1030 HK Equity 5.11 -8.8 -28.3 -3.0 -18.2 33.2 12/2020 2.3 2.7 2.5 0.7 0.6 0.5旭辉控股集团884 HK Equity 5.81 3.2 -16.1 23.9 25.4 51.0 12/2020 4.7 4.5 4.1 1.1 0.9 0.8中国金茂817 HK Equity 2.99 -0.3 -6.3 24.1 22.0 37.9 12/2020 7.0 4.8 4.3 0.6 0.6 0.5绿城中国3900 HK Equity 11.96 -8.8 12.4 -4.8 7.4 29.9 12/2020 8.7 8.3 7.5 0.7 0.6 0.6中梁控股2772 HK Equity 3.38 -12.4 -34.2 -7.4 -6.9 12.1 12/2020 2.5 2.4 2.2 0.9 0.7 0.6富力地产2777 HK Equity 3.87 0.5 -61.0 33.4 -5.4 14.5 12/2020 1.4 2.0 1.9 0.1 0.1 0.1正荣地产6158 HK Equity 0.87 -76.2 -80.7 -76.5 -78.6 3.8 12/2020 1.0 1.1 1.0 0.2 0.1 0.1融信中国3301 HK Equity 2.59 -21.5 -48.7 -13.7 -15.6 4.4 12/2020 1.6 2.2 1.8 0.2 0.2 0.2雅居乐集团3383 HK Equity 4.27 -4.0 -57.2 0.9 -22.6 16.7 12/2020 1.4 1.6 1.6 0.2 0.2 0.2美的置业3990 HK Equity 11.98 -3.9 -29.9 -1.2 -12.4 14.8 12/2020 2.7 2.6 2.4 0.5 0.5 0.4龙光集团3380 HK Equity 3.90 -17.7 -66.9 -34.6 -50.0 22.2 12/2020 1.3 1.3 1.3 0.4 0.4 0.3合景泰富集团1813 HK Equity 4.32 -2.5 -57.4 -15.3 -39.2 13.7 12/2020 2.0 1.6 1.5 0.2 0.2 0.2禹洲集团1628 HK Equity 0.66 -7.0 -74.0 3.1 -17.5 4.3 12/2020 2.8 1.8 1.5 0.1 0.1 0.1佳兆业集团1638 HK Equity 0.84 -3.4 -76.6 7.7 -16.8 5.9 12/2020 0.8 0.7 0.7 0.1 0.1 0.1中骏集团控股1966 HK Equity 1.79 -7.3 -40.5 -5.3 -21.1 7.6 12/2020 1.5 1.6 1.3 0.3 0.3 0.2时代中国控股1233 HK Equity 2.94 -8.7 -72.7 -22.0 -41.2 6.2 12/2020 0.9 0.9 0.8 0.2 0.2 0.2建业地产832 HK Equity 0.87 1.2 -62.2 -7.4 -23.0 2.6 12/2020 1.1 1.1 0.9 0.2 0.2 0.1弘阳地产1996 HK Equity 2.40 -11.1 -11.1 9.6 13.7 8.0 12/2020 3.8 3.6 3.2 0.4 0.4 0.4宝龙地产1238 HK Equity 4.33 -2.5 -20.1 6.1 -13.2 17.9 12/2020 1.9 3.3 2.7 0.4 0.4 0.3建发国际集团1908 HK Equity 14.34 -7.7 14.0 -12.8 -4.3 19.8 12/2020 5.6