本研报主要分析了房地产市场的现状和变化。研报指出，去年Q4房地产政策“三箭齐发”，市场对其效果抱有乐观期待。然而，今年Q1房地产行业明显恢复，但4月开始再度降温，市场预期迅速转冷。当前房地产市场修复到何种程度？“三支箭”落地半年后，房地产行业有什么新变化？研报认为，要判断当前房地产行业的状态，需要寻找合适标准。通常使用的环比与同比口径有偏误，使用两年复合同比增速作为参考较为合理。一季度疫后积压需求和返乡臵业需求释放，地产脉冲式修复，4月环比自然转弱。去年Q2，华东疫情扰动地产市场，同比口径也有基数效应。2021年下半年之前，地产信用风险尚未系统性爆发，扰动因素较小。使用两年复合同比口径判断较为合理。研报还指出，以此标准来看，当前地产似乎重回磨底状态。地产链条最下游的销售环节通常最先感知到市场冷暖。4月销售增速几乎回到去年Q4水平。居民中长贷重回负值同样反映地产销售压力。5月地产销售也没有继续下滑，5月（截至29日）30大中城市商品房日均成交面积两年复合同比略高于上月。此外，研报还分析了融资、拿地、投资等环节的状况，并指出了房地产市场的三个变量，这些变量将决定未来房地产走向。最后，研报提醒投资者注意政策变动和经济恢复不及预期的风险。
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