本研报主要分析了房地产市场的现状和变化。研报指出,去年Q4房地产政策“三箭齐发”,市场对其效果抱有乐观期待。然而,今年Q1房地产行业明显恢复,但4月开始再度降温,市场预期迅速转冷。当前房地产市场修复到何种程度?“三支箭”落地半年后,房地产行业有什么新变化?研报认为,要判断当前房地产行业的状态,需要寻找合适标准。通常使用的环比与同比口径有偏误,使用两年复合同比增速作为参考较为合理。一季度疫后积压需求和返乡臵业需求释放,地产脉冲式修复,4月环比自然转弱。去年Q2,华东疫情扰动地产市场,同比口径也有基数效应。2021年下半年之前,地产信用风险尚未系统性爆发,扰动因素较小。使用两年复合同比口径判断较为合理。研报还指出,以此标准来看,当前地产似乎重回磨底状态。地产链条最下游的销售环节通常最先感知到市场冷暖。4月销售增速几乎回到去年Q4水平。居民中长贷重回负值同样反映地产销售压力。5月地产销售也没有继续下滑,5月(截至29日)30大中城市商品房日均成交面积两年复合同比略高于上月。此外,研报还分析了融资、拿地、投资等环节的状况,并指出了房地产市场的三个变量,这些变量将决定未来房地产走向。最后,研报提醒投资者注意政策变动和经济恢复不及预期的风险。