物业管理行业研究周报 - 行业动态与投资策略
主要发现与分析：
1.4月拓展数据与行业趋势：
- 4月：TOP50物企新增第三方拓展数量同比减少12.68%，环比减少41.97%，反映出全国重点城市新增土地项目数量减少以及物企业绩冲刺月过后的影响。
- 新增合约面积：4月新增合约面积0.87亿方，环比减少40.86%，以第三方拓展为主，与1月数据相近。
- 业态分布：办公、学校和住宅是第三方拓展规模前三的业态，非住宅业态如产业园、医院、公建、商业等单项占比超过10%。
投资策略与关注点：
- 投资时机：当前认为物业板块已进入最佳配置期。
- 头部物企：重点关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活，受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，高弹性标的碧桂园服务以及独立发展能力较高的金科服务。
- 中小物企：关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。
本周行情回顾：
- 板块表现：自2023年5月8日至12日，恒生物业板块下跌6.82%，跑输恒生综合指数4.45个百分点，排名全行业第12位。
- 个股表现：涨幅前五名分别是浦江中国、苏新服务、荣万家、和泓服务、特发服务；跌幅前五名包括正荣服务、中奥到家、宝龙商业、保利物业、世贸服务。
行业动态：
- 政策导向：中央财经委强调银发经济的重要性，提出发展普惠托育服务体系、显著减轻家庭生育养育教育负担、推动建设生育友好型社会、推进基本养老服务体系建设、大力发展银发经济等政策方向。
- 地方立法：山东省对《山东省物业管理条例》进行修改，增加了关于禁止物业服务人采取停止供水、供电、供气、供热等方式催交物业服务费的规定，并鼓励加装电梯。
结论：
4月物业管理行业的拓展数据有所回落，但头部物企展现出韧性，行业集中度预计将持续提升，具有规模优势的品牌物企2023年的业绩增长确定性较高。当前是布局物业板块的良好时机，投资者应关注具备多元业务布局、控股股东为国企、以及在特定细分市场表现突出的物企。同时，行业动态显示政策支持和地方立法对于行业健康发展有着积极影响。
