本周物业行业研报总结如下：本周物业板块市盈率（TTM）为19.81倍，较2020年末（50.76倍）降幅达60.97%。2021-2022年地产及物业行业发生深度变化，当前物企上市步伐放缓及估值回落有多重原因：（1）关联方债务危机风险担忧传导至物业企业；（2）母公司资金链紧张导致间接影响物企收并购步伐，2022年物业行业并购趋冷，物企规模扩张阻力大；（3）港交所上市新规发布，自2021年下半年以来，港股通过率整体较低，2022年开始，港交所主板上市盈利门槛将提高60%；（4）随着物业企业的规模扩张，应收账款、关联交易、投后整合、商誉减值等风险逐渐显露，高增长下保持高收益难度较大；（5）非物服务如社区增值等发展暂未突破瓶颈，社区养老等新业务开展仍在探索阶段，物企第二增长曲线未见明朗。国央企物业价值韧性凸显，具有国央企背景的物业服务企业在市场表现、经营业绩、品牌价值等方面表现优于民营物企，在波动的市场环境下价值韧性凸显，具有较好的投资价值。
