物业管理行业研究周报：23年TOP50物企新增第三方拓展面积同比增速转负

——物业管理行业研究周报 投资摘要： 评级增持 每周一谈：23年TOP50物企新增第三方拓展面积同比增速转负 2024年1月14日 23年全年TOP50物企新增面积均弱于22年全年，其中新增合约面积、新增第三方拓展面积及新增关联方承接面积同比分别减少25.85%、19.37%及22.02%。根据中指研究院发布的《中国物业服务企业新增合约面积TOP50》数据显示，23年全年TOP50企业新增合约面积共计约17.68亿方，22年同期为23.92亿方，除关联方承接面积减少外，第三方拓展面积同比增速亦转负，22年第三方拓展面积同比增速为46.13%，整体来看物企新增合约面积仍以第三方拓展为主，受到全国房地产开发投资增速持续下滑的影响，预计24年关联方交付仍将继续减少。物企新增合约面积同比减少除上述因素外，并购退潮亦是影响因素之一。根据中指研究院的统计口径，中国物业服务企业新增合约面积数据统计是以2023年1-12月期间物业企业第三方市场拓展面积、并购面积、承接关联方面积三项之和统计。从并购交易规模来看，23年物业管理行业已披露相关信息的并购交易超90宗，交易金额近20亿元，大宗交易锐减，并购数量多但金额小，反映出物企收购方更倾向于“小而美”的标的。 曹旭特分析师SAC执业证书编号：S1660519040001高丁卉研究助理SAC执业证书编号：S1660122080010 股票家数64行业平均市盈率（TTM）9.32港股市场平均市盈率（TTM）7.42 物企强者恒强局势持续，关联房企拿地、销售排名较好的物企面积及承接确定性强，新增关联方承接面积排名靠前的以国央企为主。 我们认为物企头部格局基本已定，24年行业将更加聚焦有利润的增长，从住宅存量市场来看，在物业费上调难度较大、老旧小区设施设备维护成本日益增加、人工成本上升的市场情况下，物企规模扩张速度或将进一步放缓，甚至不乏部分物企退盘持续亏损项目。从非住宅市场来看，在物业费高、收缴率高、细分业态多、酬金制下成本由业主承担的市场情况下，未来物企在商业、商务办公、学校、医院、城服、FM、产业园等业态的市场竞争将更加激烈，且仍有大量未公开释放或整合的部分，这对物企的整体资产管理运营能力提出了更高的要求，未来聚焦物管+资管的企业将有望实现更高的盈利。 相关报告 1、《万物云首次覆盖报告——云浮纷繁醒万物》2023-7-20 2、《招商积余首次覆盖报告——积余锲而成》2023-4-253、《金科服务首次覆盖报告——雪暖金花立及时宜自强》2023-2-214、《碧桂园服务公司深度研究——历经凄风之寒不坠碧霄之志》2022-12-95、《华润万象生活公司深度研究——风起万象升》2022-10-316、《物业管理行业研究周报——曙光已现估值修复有望持续》2023-1-27、《物业管理行业研究周报——物企参与城市服务空间广阔》2022-11-278、《物业管理行业研究周报——从“物业+”看物业服务边界扩张》2022-9-26 数据追踪（1月8日-1月12日）： 资金及交易追踪： 沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2024年1月12日，持有712.41万股，较上周上涨2.93%，持股市值0.82亿元。港股通：港股中港股通持股共14家（剔除停牌物企），自2024年1月8日至1月12日，增幅最大的是新城悦服务，本周增幅1.25%。降幅最大的是世茂服务，降2.21%。持股比例最高为保利物业，为72.24%。持股数量最多为碧桂园服务，为8.31亿股。 投资策略：我们认为目前物业板块具备较高配置性价比，头部物企建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活，关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务，中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联方应收账款及其他应收款坏账风险。 内容目录 1.每周一谈：23年TOP50物企新增第三方拓展面积同比增速转负...........................................................................................31.1物企头部格局基本已定.................................................................................................................................................31.2投资策略.......................................................................................................................................................................42.本周行情回顾..........................................................................................................................................................................53.行业动态.................................................................................................................................................................................64.数据追踪.................................................................................................................................................................................84.1沪（深）股通资金及交易追踪......................................................................................................................................84.2港股通资金及交易追踪.................................................................................................................................................85.风险提示.................................................................................................................................................................................9 图表目录 图1：2021-2023年TOP50物企分类型新增面积（万方）.......................................................................................................3图2：22年2月-23年11月房地产开发投资完成额累计同比...................................................................................................3图3：近年来物企并购数量、并购金额及同比增速....................................................................................................................3图4：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数.........................................................................................................................5图5：各板块周涨跌幅对比........................................................................................................................................................5图6：本周涨跌幅前五位（%）.................................................................................................................................................5图7：本周涨跌幅后五位（%）.................................................................................................................................................5图8：港股物业（877129.TI）近一年PE（TTM）....................................................................................................................6图9：招商积余沪（深）股通持股数量变化及持股市值.............................................................................................................8 表2：港股通持股数量及总市值.................................................................................................................................................8 1.每周一谈：23年TOP50物企新增第三方拓展面积同比增速转负 1.1物企头部格局基本已定 23年全年TOP50物企新增面积均弱于22年全年，其中新增合约面积、新增第三方拓展面积及新增关联方承接面积同比分别减少25.85%、19.37%及22.02%。根据中指研究院发布的《中国物业服务企业新增合约面积TOP50》数据显示，23年全年TOP50企业新增合约面积共计约17.68亿方，22年同期为23.92亿方，除关联方承接面积减少外，第三方拓展面积同比增速亦转负，22年第三方拓展面积同比增速为46.13%，整体来看物企新增合约面积仍以第三方拓展为主，受到全国房地产开发投资增速持续下滑的影响，预计24年关联方交付仍将继续减少。 资料来源：中指研