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本篇研报主要关注物业管理行业非住业态拓展的原因及动力。非住业态包括办公、商业、科研教育医疗、文化体育娱乐、仓库等，这些业态的存量市场广阔，增量市场仍有突破的潜力。此外，非住类业态的物业费单价普遍较高，拓展非住类业态有助于提升物企营收。与住宅物业相比，非住类物业费收缴率普遍更高。轻资产运营的吸引力，除基础物业服务外，办公及商业类物业还可提供商管服务，目前多数头部物企均已布局，且商管类业务较基础物业服务想象空间更大，估值更高。目前物业板块已进入最佳配置期，建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务，关注高弹性标的碧桂园服务。
