物业管理行业研究周报：政策利好物企向民生领域延伸

——物业管理行业研究周报 投资摘要： 评级增持 每周一谈：政策利好物企向民生领域延伸 2023年7月16日 事件：7月11日，商务部等13部门办公厅（室）发布关于印发《全面推进城市一刻钟便民生活圈建设三年行动计划（2023-2025）》的通知，通知进一步全面推进城市一刻钟便民生活圈建设。行动计划聚焦补齐基本保障类业态、发展品质提升类业态，优化社区商业网点布局，改善社区消费条件，创新社区消费场景，提升居民生活品质，将一刻钟便民生活圈打造成保障和改善民生、恢复和扩大消费的重要载体。 曹旭特分析师SAC执业证书编号：S1660519040001高丁卉研究助理SAC执业证书编号：S1660122080010 目前物企业主增值服务未形成统一固定的商业模式，各家物企的优势领域亦不相同。 碧桂园服务在业主增值服务领域着力发展与业主相关的生活服务，22年碧桂园服务社区增值服务收入达40.18亿元，同比增长20.7%，占收入比例达9.7%。其中到家服务、家装服务及本地生活服务收入合计达23.35亿元，同比增长约24.5%。公司持续构建社区生活增值业务专业化能力，紧跟国家政策和居民需求，深耕“便民”建设，不断拓展服务边界。 绿城服务在业主增值服务领域发展了文化教育服务，22年绿城服务文化教育服务收入达5.48亿元，同比增长19%，占总收入比例达到3.7%。公司持续落实托育服务多品牌策略，构建“绿城奇妙园+澳蒙国际园+普惠托育园”三大品牌体系，形成“高端+中高端+普惠”多层级社区教育服务体系。 金科服务在业主增值服务领域大力发展餐食服务，22年金科服务本地生活服务收入达4.88亿元，其中餐食服务收入达1.98亿元，同比增长296%，占收入比例为3.96%。公司目前已建立覆盖“高端餐服、综合团餐、社区餐饮”的差异化品牌矩阵，并且已打磨出强大的餐食服务市场外拓能力。 资料来源：iFinD，申港证券研究所 我们认为，政策支持物企拓展业主增值服务边界，有利于物企充分发挥其优势，推进物企根据社会需要、国家政策、业主需求等进行深入挖掘，开展相关服务。增值服务中业主增值服务前景依旧广阔，随着宏观经济的向好及居民追求美好生活的预期不断提升，业主资产运营服务及社区生活服务的需求亦将提升，我们仍然看好2023年物企此类业务收入的持续增长。 相关报告 1、《招商积余首次覆盖报告——积余锲而成》2023-4-25 2、《金科服务首次覆盖报告——雪暖金花立及时宜自强》2023-2-21 数据追踪（7月10日-7月14日）： 3、《碧桂园服务公司深度研究——历经凄风之寒不坠碧霄之志》2022-12-9 资金及交易追踪： 沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2023年7月14日，持有644.45股，较上周下跌2.57%，持股市值0.96亿元。 港股通：港股中港股通持股共14家（剔除停牌物企），自2023年7月10日至7月14日，增幅最大的是碧桂园服务，本周增幅2.13%。降幅最大的是金科服务，降0.5%。持股比例最高为保利物业，为65.13%。持股数量最多为融创服务，为5.89亿股。 4、《华润万象生活公司深度研究——风起万象升》2022-10-31 5、《物业管理行业研究周报——曙光已现估值修复有望持续》2023-1-2 6、《物业管理行业研究周报——物企参与城市服务空间广阔》2022-11-27 投资策略：我们认为目前物业板块具备较高配置性价比，头部物企建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活，关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务，中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联方应收账款及其他应收款坏账风险。 7、《物业管理行业研究周报——物企规模效应何在》2022-11-6 8、《物业管理行业研究周报——从“物业+”看物业服务边界扩张》2022-9-26 9、《物业管理行业研究周报——物企估值回归理性国企凸显价值韧性》2022-9-19 证券研究报告 内容目录 1.每周一谈：政策利好物企向民生领域延伸...............................................................................................................................31.1政策发布全面推进城市一刻钟便民生活圈建设.............................................................................................................31.2投资策略.......................................................................................................................................................................52.本周行情回顾..........................................................................................................................................................................53.行业动态.................................................................................................................................................................................64.数据追踪.................................................................................................................................................................................94.1沪（深）股通资金及交易追踪......................................................................................................................................94.2港股通资金及交易追踪.................................................................................................................................................95.风险提示...............................................................................................................................................................................10 图表目录 图1：22年百强企业业主增值服务各类业务占比情况...............................................................................................................4图2：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数.........................................................................................................................5图3：各板块周涨跌幅对比........................................................................................................................................................5图4：本周涨跌幅前五位（%）.................................................................................................................................................6图5：本周涨跌幅后五位（%）.................................................................................................................................................6图6：港股物业（877129.TI）近一年PE（TTM）....................................................................................................................6图7：招商积余沪（深）股通持股数量变化及持股市值.............................................................................................................9 1.每周一谈：政策利好物企向民生领域延伸 1.1政策发布全面推进城市一刻钟便民生活圈建设 事件：7月11日，商务部等13部门办公厅（室）发布关于印发《全面推进城市一刻钟便民生活圈建设三年行动计划（2023-2025）》的通知，通知进一步全面推进城市一刻钟便民生活圈建设。行动计划聚焦补齐基本保障类业态、发展品质提升类业态，优化社区商业网点布局，改善社区消费条件，创新社区消费场景，提升居民生活品质，将一刻钟便民生活圈打造成保障和改善民生、恢复和扩大消费的重要载体。 在实施的重点中，主要包括： 改善消费条件，丰富居民消费业态。在居民“家门口”（步行5-10分钟范围内），优先配齐购物、餐饮、家政、快递、维修等基本保障类业态，引进智能零售终端，让消费更便捷。在居民“家周边”（步行15分钟范围内），因地制宜发展文化、娱乐、休闲、社交、康养、健身等品质提升类业态，让消费更舒心。 创新消费场景，增强多元消费体验。引导邻近居民区的传统商场向社区商业中心转型，拓展特色餐饮、生活零售、文化休闲、儿童娱乐、运动健身、社区食堂等服务功能。发展新型商业模式。支持发展线上线下融合的即时零售模式（平台下单+就近门店配送，就近门店下单+即时配送），赋能实体门店，拓展服务半径。支持净菜进社区、进超市，发展“中央厨房+冷链+餐饮”模式，提升预制菜产品质量品质。推动技术赋能，提升智慧便捷水平。鼓励利用物联网、云计算、大数据、人工智能等技术，推动商品、门店、会员及供应链数字化，提升服务质量和管理效率，降低综合成本。搭建供需对接平台。构建一刻钟便民生活圈智慧服务平