物业管理行业研究周报：9月外拓数量承压 头部物企持续扩张

申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 行业研究 行业研究周报 9月外拓数量承压 头部物企持续扩张 ——物业管理行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：9月外拓数量承压 头部物企持续扩张 9月TOP50物企新增拓展数量同比增速承压  9月TOP50物企新增第三方拓展数量同比增长10.36%，环比增长10.8%，同比增速减缓。  9月新增拓展同比增速承压主要系招标数量下降影响。根据克而瑞物管检测的物业管理行业招标活跃城市TOP20的数据来看， 22年8月TOP20城市招标数量共计9251条，较去年同期（1927条）增长380.07%，22年9月TOP20城市招标数量共计8261条，较去年同期（3046条）增长171.21%，22年9月招标数量同比增速明显下滑。  9月新增拓展环比增速微升，季度末KPI冲刺效果不及3月及6月。根据图1，3月、6月TOP50新增拓展数量环比增速分别为53%、33.6%，9月环比增速为10.8%，原本季度末为物企冲刺KPI关键月份，受22年9月主要城市招标数量较8月下滑影响，其增速弱于3月及6月。 头部物企持续扩张 强者恒强效应不减  从具体拓展面积规模数据来看，第三方外拓仍以头部物企为主，强者恒强效应不减。9月TOP50物企新增第三方拓展规模共计8380万方，头部物企第三方外拓持续扩张，9月新增外拓前三名物企分别为雅生活、万物云、绿城服务，拓展面积规模为737万方、520万方、452万方。规模拓展TOP15物企第三方拓展共计5497万方，占比达到65.6%。  我们认为随着存量市场竞争日益激烈，且在头部物企品牌的加持下，未来中小物企规模扩张阻力将持续增大，头部物企第三方外拓优势将持续加强。 物企独立寻增量  9月物企关联方承接面积多数小于第三方外拓面积，物企持续探寻独立扩张之路。我们认为，在房地产市场承压下行背景下，物企通过第三方规模扩张寻求独立化发展的趋势将不断增强，有助于减小关联方经营危机对其带来的负面影响，回归高确定性发展属性。 数据追踪（10月10日-10月14日）： 资金及交易追踪：  沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2022年10月14日，持有984.26万股，较上周上涨0.1%，持股市值1.52亿元。  港股通：港股中港股通持股共18家（剔除停牌物企），自2022年10月10日至10月14日，增幅最大的是雅生活，本周增幅5.21%。降幅最大的是金科服务，降8.31%。持股比例最高为保利物业，为67.02%。持股数量最多为融创服务，为4.97亿股。 投资策略：我们认为目前行业已在底部，估值回落至低位，物企寻求独立扩张能力将持续加强，建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的的全国性物企绿城服务等。 风险提示：房企资金链紧张拖累物企，关联方应收账款及其他应收款坏账风险，外拓增速不及预期。 评级 增持 2022年10月16日 曹旭特 分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 行业基本资料 股票家数 61 行业平均市盈率（TTM） 10.52 港股市场平均市盈率（TTM） 8.70 行业表现走势图 资料来源：wind申港证券研究所 -80.00%-70.00%-60.00%-50.00%-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%2021/10/152021/11/62021/11/282021/12/202022/1/112022/2/22022/2/242022/3/182022/4/92022/5/12022/5/232022/6/142022/7/62022/7/282022/8/192022/9/102022/10/2恒生物业服务及管理恒生综合指数 物业管理行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 2/12 证券研究报告 内容目录 1. 每周一谈：9月外拓数量承压 头部物企持续扩张 ................................................................................................................... 3 1.1 9月TOP50物企新增拓展数量同比增速承压 ................................................................................................................ 3 1.2 头部物企持续扩张 强者恒强效应不减 .......................................................................................................................... 4 1.3 物企独立寻增量 ............................................................................................................................................................ 5 1.4 投资策略....................................................................................................................................................................... 5 2. 本周行情回顾 .......................................................................................................................................................................... 6 3. 行业动态 ................................................................................................................................................................................. 7 3.1 政策发布....................................................................................................................................................................... 7 3.2 公司动态....................................................................................................................................................................... 8 4. 数据追踪 ................................................................................................................................................................................. 9 4.1 沪（深）股通资金及交易追踪 ...................................................................................................................................... 9 4.2 港股通资金及交易追踪 ............................................................................................................................................... 10 5. 风险提示 ............................................................................................................................................................................... 10 图表目录 图1： 2021&2022年1-9月TOP50物企新增第三方拓展数量 .................................................................................................. 3 图2： 8-9月招标活跃城市TOP20招标数量.............................................................................................................................. 3 图3： 2022年9月TOP15物企新增第三方拓展规模（万方） ................................................................................................. 4 图4： 2022年9月分业态拓展面积占比 .................................................................................................................................... 4 图5： 9月部分物企关联方承接面积与第三方拓展面积对比 ...................................................................................................... 5 图6： 近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数 ......................................................................................................................... 6 图7： 各板块周涨跌幅对比 ........................................................................................................................................................ 6 图8： 本周涨跌幅前五位（%） .............................................................