物业管理行业研究周报：8月外拓环比增长，关联方仍承压

——物业管理行业研究周报 投资摘要： 评级增持 每周一谈：8月外拓环比增长关联方仍承压 2023年9月17日 23年8月TOP50物企新增第三方拓展数量同比增长2.8%，环比增长41.21%。根据克而瑞物管发布的《2023年8月中国物业服务企业新增合约面积TOP50》数据显示，8月TOP50物企新增第三方拓展数量771个，22年同期数据为750个，7月数据为546个。物企外拓年内具有明显的周期性，8月外拓数量同比转正，预计9月将继续增长。 曹旭特分析师SAC执业证书编号：S1660519040001高丁卉研究助理SAC执业证书编号：S1660122080010 8月TOP50物企新增合约面积8459万方，同比减少19.06%，环比增长18.29%。TOP50物企新增合约面积中仍以第三方外拓为主。 股票家数64行业平均市盈率（TTM）13.12港股市场平均市盈率（TTM）8.28 8月关联方销售仍在探底，根据国家统计局数据，23年1-8月，全国商品房销售面积同比下降7.1%，较上月降幅扩大0.6pct。8月TOP50物企关联方承接面积为1629万方，环比减少18.39%，同比减少43.75%，受地产销售持续走低影响，关联方承接面积持续下行。 物企强者恒强局势持续，关联房企拿地、销售排名较好的物企面积及承接确定性强，新增关联方承接面积排名靠前的以国央企为主。外拓团队成熟、非住领域具有较强优势的物企外拓面积增长确定性高。整体来看，中海物业、碧桂园服务、保利物业、华润万象生活、招商积余、万物云的内生及外拓能力均好。 非住宅类业务及城市服务类业务仍是物企重点发力的方向。 根据克而瑞引用CPIC数据，8月第三方拓展规模前三的业态分别为办公、学校、住宅，项目占比分别为36.2%、32.4%、14.2%。 8月TOP10城市服务项目中标金额共计约7.56亿元，1-8月累计城市服务中标金额最高的物企为雅生活，合计中标19.1亿元，平均单项目金额为3899万元。 资料来源：iFinD，申港证券研究所 相关报告 整体来看8月外拓数据环比增长较多，且在关联方销售持续低迷的情况下，物企外拓于8月起到了重要的支撑作用，但城市服务较上月有所减少，同时，物企外拓年内明显具有周期性特征，预计9月外拓环比数据仍将有所增长。 1、《万物云首次覆盖报告——云浮纷繁醒万物》2023-7-20 2、《招商积余首次覆盖报告——积余锲而成》2023-4-253、《金科服务首次覆盖报告——雪暖金花立及时宜自强》2023-2-214、《碧桂园服务公司深度研究——历经凄风之寒不坠碧霄之志》2022-12-95、《华润万象生活公司深度研究——风起万象升》2022-10-316、《物业管理行业研究周报——曙光已现估值修复有望持续》2023-1-27、《物业管理行业研究周报——物企参与城市服务空间广阔》2022-11-278、《物业管理行业研究周报——从“物业+”看物业服务边界扩张》2022-9-269、《物业管理行业研究周报——物企估值回归理性国企凸显价值韧性》2022-9-19 数据追踪（9月11日-9月15日）： 资金及交易追踪： 沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2023年9月15日，持有729.74万股，较上周下跌5.04%，持股市值1.08亿元。 港股通：港股中港股通持股共14家（剔除停牌物企），自2023年9月11日至9月15日，增幅最大的是碧桂园服务，本周增幅1.93%。降幅最大的是建业新生活，降3.03%。持股比例最高为保利物业，为71.32%。持股数量最多为碧桂园服务，为7.27亿股。 投资策略：我们认为目前物业板块具备较高配置性价比，头部物企建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活，关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务，中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。 风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联方应收账款及其他应收款坏账风险。 内容目录 1.每周一谈：8月外拓环比增长关联方仍承压..........................................................................................................................31.1物企外拓年内具有明显周期性......................................................................................................................................31.2投资策略.......................................................................................................................................................................62.本周行情回顾..........................................................................................................................................................................63.行业动态.................................................................................................................................................................................74.数据追踪.................................................................................................................................................................................94.1沪（深）股通资金及交易追踪......................................................................................................................................94.2港股通资金及交易追踪...............................................................................................................................................105.风险提示...............................................................................................................................................................................10 图表目录 图1：TOP50物企新增第三方拓展数量及同环比增速...............................................................................................................3图2：TOP50物企新增第三方拓展面积及同比增速...................................................................................................................3图3：TOP50物企新增合约面积及环比增速.............................................................................................................................3图4：TOP50物企新增关联方及第三方外拓面积比例...............................................................................................................3图5：TOP50物企新增关联方、第三方外拓面积及环比增速....................................................................................................3图6：TOP50物企分业态拓展面积占比....................................................................................................................................5图7：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数.........................................................................................................................6图8：各板块周涨跌幅对比........................................................................................................................................................6图9：本周涨跌幅前五位（%）.................................................................................................................................................7图10：本周涨跌幅后五位（%）...............................................................................................................................................7图11：港股物业（877129.TI）近一年PE（TTM）..................................................................................................................7图12：招商积余沪（深）股通持股数量变化及持股市值.................................................................................................