物业管理行业研究周报：7月物企外拓数据转弱

7月物企外拓数据转弱 ——物业管理行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：7月物企外拓数据转弱 23年7月TOP50物企新增第三方拓展数量同比减少41.04%，环比减少52.52%。根据克而瑞物管发布的《2023年7月中国物业服务企业新增合约面积TOP50》 数据显示，7月TOP50物企新增第三方拓展数量546个，22年同期数据为926个，6月数据为1150个。拓展面积同比亦有所减少，7月物企外拓数据有所转弱。 7月TOP50物企新增合约面积0.72亿方，同比减少37.98%，环比减少46.45%。 TOP50物企新增合约面积中仍以第三方外拓为主。 7月关联方交付比例有所增长，7月TOP50物企关联方承接面积为1996万方，环比减少14.04%，同比减少27.76%，但关联方交付在新增合约面积比例由16.67%上升至26.54%。 物企强者恒强局势持续，关联房企拿地、销售排名较好的物企面积及承接确定性强，新增关联方承接面积排名靠前的以国央企为主。外拓团队成熟、非住领 评级增持 2023年8月6日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 高丁卉研究助理 SAC执业证书编号：S1660122080010 行业基本资料 股票家数64 行业平均市盈率（TTM）14.18 港股市场平均市盈率（TTM）8.19 行业表现走势图 域具有较强优势的物企外拓面积增长确定性高。整体来看，中海物业、碧桂园服务、保利物业、华润万象生活、招商积余、万物云的内生及外拓能力均好。 非住宅类业务及城市服务类业务仍是物企重点发力的方向。 7月第三方拓展规模前三的业态分别为办公、住宅、学校，项目占比分别为33%、29.9%、18.9%，招商积余在住宅、产业园及学校类业态拓展规模最大，分别为129万方、72万方、278万方，雅生活在办公及公建类业态拓展规模 40% 30% 20% 10% 2022/8/5 2022/8/25 2022/9/14 2022/10/4 2022/10/24 2022/11/13 2022/12/3 2022/12/23 2023/1/12 2023/2/1 2023/2/21 2023/3/13 2023/4/2 2023/4/22 2023/5/12 2023/6/1 2023/6/21 2023/7/11 2023/7/31 0% -10% -20% -30% -40% -50% 恒生物业服务及管理恒生综合指数 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 最大，分别为161万方、20万方。 7月TOP10城市服务项目中标金额共计约13.8亿元，中标金额较上月增长23.94%。1-7月累计城市服务中标金额最高的物企为雅生活，合计中标17.63亿元，平均单项目金额为3918万元。 我们认为7月物企外拓数据有所转弱，由于7、8月为物企外拓淡季，故8月数据绝对值预计亦较低，但城服拓展金额环比仍有所增长，在传统外拓较弱的情况下，城市服务为物企增收的补充业务之一。 数据追踪（7月31日-8月4日）： 资金及交易追踪： 沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2023 年8月4日，持有1177.49万股，较上周上涨13.3%，持股市值1.9亿元。 港股通：港股中港股通持股共14家（剔除停牌物企），自2023年7月31 日至8月4日，增幅最大的是世茂服务，本周增幅10.75%。降幅最大的是卓越商企服务，降4.77%。持股比例最高为保利物业，为67.27%。持股数量最多为融创服务，为6.21亿股。 投资策略：我们认为目前物业板块具备较高配置性价比，头部物企建议关注 物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活，关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务，中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。 风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联 方应收账款及其他应收款坏账风险。 资料来源：iFinD，申港证券研究所 相关报告 1、《万物云首次覆盖报告——云浮纷繁醒万物》2023-7-20 2、《招商积余首次覆盖报告——积余锲而成》 2023-4-25 3、《金科服务首次覆盖报告——雪暖金花立及时宜自强》2023-2-21 4、《碧桂园服务公司深度研究——历经凄风之寒不坠碧霄之志》2022-12-9 5、《华润万象生活公司深度研究——风起万象升》2022-10-31 6、《物业管理行业研究周报——曙光已现估值修复有望持续》2023-1-2 7、《物业管理行业研究周报——物企参与城市服务空间广阔》2022-11-27 8、《物业管理行业研究周报——从“物业+”看物业服务边界扩张》2022-9-26 9、《物业管理行业研究周报——物企估值回归理性国企凸显价值韧性》2022-9-19 内容目录 1.每周一谈：7月物企外拓数据转弱3 1.1外拓淡季第三方拓展数据较弱城服拓展金额环比增长3 1.2投资策略6 2.本周行情回顾6 3.行业动态7 4.数据追踪9 4.1沪（深）股通资金及交易追踪9 4.2港股通资金及交易追踪10 5.风险提示10 图表目录 图1：TOP50物企新增第三方拓展数量及同环比增速3 图2：TOP50物企新增第三方拓展面积及同比增速3 图3：TOP50物企新增合约面积及环比增速3 图4：TOP50物企新增关联方及第三方外拓面积比例3 图5：TOP50物企新增关联方、第三方外拓面积及环比增速3 图6：TOP50物企分业态拓展面积占比5 图7：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数6 图8：各板块周涨跌幅对比6 图9：本周涨跌幅前五位（%）7 图10：本周涨跌幅后五位（%）7 图11：港股物业（877129.TI）近一年PE（TTM）7 图12：招商积余沪（深）股通持股数量变化及持股市值9 表1：1-7月累计新增合约面积、关联方承接面积及外拓面积排名TOP204 表2：1-7月累计城市服务中标金额排名TOP205 表3：港股通持股数量及总市值10 1.每周一谈：7月物企外拓数据转弱 1.1外拓淡季第三方拓展数据较弱城服拓展金额环比增长 23年7月TOP50物企新增第三方拓展数量同比减少41.04%，环比减少52.52%。根据克而瑞物管发布的《2023年7月中国物业服务企业新增合约面积TOP50》数据显示，7月TOP50物企新增第三方拓展数量546个，22年同期数据为926个，6月数据为1150个。拓展面积同比亦有所减少，7月物企外拓数据有所转弱。 图1：TOP50物企新增第三方拓展数量及同环比增速图2：TOP50物企新增第三方拓展面积及同比增速 2021年（个数）2022年（个数） 2023年（个数）2022同比增速（%） 22年新增外拓面积（万方）23年新增外拓面积（万方） 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2022环比增速（%）2023同比增速（%） 2023环比增速（%） 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 23年同比增速（%） 4月5月6月7月 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% -35% -40% -45% 资料来源：克而瑞物管《中国物业服务企业新增合约面积TOP50》，申港证券研究所 资料来源：克而瑞物管《中国物业服务企业新增合约面积TOP50》，申港证券研究所 7月TOP50物企新增合约面积0.72亿方，同比减少37.98%，环比减少46.45%。 TOP50物企新增合约面积中仍以第三方外拓为主。 图3：TOP50物企新增合约面积及环比增速图4：TOP50物企新增关联方及第三方外拓面积比例 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 60% 新增合约面积（万方）环比增速（%） 40% 20% 0% -20% -40% -60% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 新增关联方面积（万方）新增外拓面积（万方） 资料来源：克而瑞物管《中国物业服务企业新增合约面积TOP50》，申港证券研究所 资料来源：克而瑞物管《中国物业服务企业新增合约面积TOP50》，申港证券研究所 7月关联方交付比例有所增长，7月TOP50物企关联方承接面积为1996万方，环比减少14.04%，同比减少27.76%，但关联方交付在新增合约面积比例由16.67%上升至26.54%。 图5：TOP50物企新增关联方、第三方外拓面积及环比增速 14000新增关联方面积（万方）新增外拓面积（万方）关联方环比增速（%）外拓环比增速（%）100% 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 资料来源：克而瑞物管《中国物业服务企业新增合约面积TOP50》，申港证券研究所 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 物企强者恒强局势持续，关联房企拿地、销售排名较好的物企面积及承接确定性强，新增关联方承接面积排名靠前的以国央企为主。外拓团队成熟、非住领域具有较强优势的物企外拓面积增长确定性高。整体来看，中海物业、碧桂园服务、 保利物业、华润万象生活、招商积余、万物云的内生及外拓能力均好。 表1：1-7月累计新增合约面积、关联方承接面积及外拓面积排名TOP20 排名 物企名称 新增合约面积（万方） 物企名称 关联方承接面积（万方） 物企名称 外拓面积（万方） 1 中海物业 5405 碧桂园服务 2059 中海物业 4493 2 碧桂园服务 5066 保利物业 1442 雅生活集团 4236 3 招商积余 4453 万物云 1332 招商积余 3647 4 雅生活集团 4371 中海物业 915 碧桂园服务 2940 5 万物云 4042 绿城服务 788 万物云 2667 6 保利物业 3739 华润万象生活 751 世茂服务 2482 7 华润万象生活 2971 招商积余 743 保利物业 2297 8 绿城服务 2637 永绿置业 608 华润万象生活 2224 9 世茂服务 2457 龙湖智创生活 585 绿城服务 1850 10 恒大物业 1862 金地智慧服务 549 彩生活 1569 11 明德物业 1773 新城悦服务 528 恒大物业 1537 12 金地智慧服务 1763 建发服务 476 长城物业 1316 13 彩生活 1586 恒大物业 339 明德物业 1250 14 万达商管 1553 中铁建物业 318 金地智慧服务 1215 15 龙湖智创生活 1494 旭辉永升服务 287 东吴服务 1209 16 金茂服务 1383 华发物业 267 金茂服务 1190 17 长城物业 1316 建业新生活 256 万达商管 1150 18 新城悦服务 1244 中南服务 232 合景悠活 981 19 东吴服务 1215 滨江服务 204 宏德科技 923 20 合景悠活 1040 金茂服务 193 龙湖智创生活 910 资料来源：克而瑞物管《中国物业服务企业新增合约面积TOP50》，申港证券研究所 非住宅类业务及城市服务类业务仍是物企重点发力的方向。 7月第三方拓展规模前三的业态分别为办公、住宅、学校，项目占比分别为33%、29.9%、18.9%，招商积余在住宅、产业园及学校类业态拓展规模最大，分别为 129万方、72万方、278万方，雅生活在办公及公建类业态拓展规模最大，分别为161万方、20万方。 图6：TOP50物企分业态拓展面积占比 住