逢春节首月新房平淡二手略好，土地成交低位维持1月恰逢春节传统假期，返乡潮和旅游热致房地产表现略显平淡。重点30城供求均同环比齐跌，房企推盘节奏放缓，多数城市春节无加推，营销折扣力度较小，因而整体成交略显不振，仅苏北、川渝个别三四线迎来一波返乡置业行情，核心一二线城市去化表现差强人意，北京“一枝独秀”，而前期热度较高城市上海、合肥、成都等需求也有转弱迹象。展望未来，伴随着疫情管控全面解绑，中央频频释放利好，地产深度调整期也将进入收尾阶段，乐观预期二季度整体市场有望企稳回升。不同城市分化格局还将延续：核心一二线上海、杭州、合肥、成都等或将进入需求透支后的短期瓶颈期；深圳、武汉等当前市场已出现企稳回升征兆；而弱二线重庆、南宁、福州等客户信心也逐步修复；而对于苏北、川渝等个别三四线城市短期返乡置业需求释放后持续性存疑。新增供应：同比降40%但较去年春节月增46%，多城无加推且营销平新房成交：较去年春节月跌7%，沪蓉继续降温而津渝等来访回升项目去化：推盘少、营销弱、效果差，质优结构性拉升去化库存：环比降2%，长春、青岛、福州等去化周期仍超2年二手住房：较去年春节月成交涨29%，带看认购回升好于新房宏观：2022年经济砥砺前行，新一年房地产稳增长更为重要政策：居民按揭、优质房企支持加码，35城政策放松楼市：1月供求齐降，仅个别三四线返乡热，二季度或见转机土地：成交规模降至历史低位，溢价、流拍指标双双回升城市本月供求比库存量(万㎡)消化周期(月)北京1.24132425.7上海0.465345.4广州0.57146929.4深圳1.1157821.4青岛0.96244437.3成都0.63203716.6武汉0.40200320.0天津0.62142819.7郑州1.00141082.7佛山0.27139024.7长春0.15133342.2大连1.82118759.8昆明0.31102224.6长沙0.69101922.2徐州3.2499124.1西安0.6095916.7重庆0.6085929.0南京0.6778716.2苏州0.5678216.7南宁0.2776222.8杭州0.347216.2济南0.3959910.6常州0.8856927.1东莞0.0156125.7无锡0.3454122.4宁波0.5443416.6福州1.2143125.8海口1.4042918.4厦门0.4235822.0合肥1.253188.1出品单位：易居企业集团·克而瑞研究中心总编：丁祖昱张燕主编：孟音林波责任编辑：杨科伟马千里俞倩倩邱娟姚郑康李诗昀 地址：上海市静安区广中路788号秋实楼5楼电话：021-608678631月恰逢春节传统假期，返乡潮和旅游热致房地产表现略显平淡。重点30城供求均同环比齐跌，房企推盘节奏放缓，多数城市春节无加推，营销折扣力度较小，因而整体成交略显不振，仅苏北、川渝个别三四线迎来一波返乡置业行情，核心一二线城市去化表现差强人意，北京“一枝独秀”，而前期热度较高城市上海、合肥、成都等需求也有转弱迹象。经济层面，2022年，受疫情反复和国际形势变化等因素影响，除进出口全年表现尚可之外，消费、投资表现均明显下滑。中央虽然在社会融资方面予以大力扶持，M2同比增速维持高位，但是居民消费意愿依旧持续低位，中长期贷款一降再降，房地产市场销售、投资跌幅持续扩大。政策层面，1月，居民按揭再迎利好，央行、银保监会发文决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，住建部部长表态分类调整首付比例等政策。房企层面，央行、银保监会印发《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，引导优质房企资产负债表回归安全区间。地方层面，35个城市39次放松房地产政策，济南、长沙、绍兴等4城月内2次放松调控。新房市场，1月传统成交淡季穿插春节假期，房地产市场表现略显平淡。重点30城供应显著缩量，多数城市春节周无新盘上市，以去库存为主。成交层面，一线高位回落，仅北京“一枝独秀”，二三线城市分化加剧，居民返乡潮带动苏北、川渝个别三四线“看房热”，但高能级城市除北京外普遍表现不佳，房企推盘放缓，营销力度减弱，对成交提振作用较小。二手房市场，1月11个重点城市二手房成交体量预计为360万平方米，同、环比分别下降21%和23%，多数城市二手房市场已有回暖迹象，成都、苏州、佛山、青岛、杭州、东莞、深圳等本月成交量均超过上年春节月，南京受疫情影响，1月前两周集中备案，造成二手房市场假性回暖。土地市场，1月全国土地市场成交规模降至历史低位，三四线供地节奏也明显变缓。热度方面，由于作为成交主力的宁波、常州市场热度明显上涨，使得整体溢价率小幅回升，增至4.0%。综合已完成第四轮集中土拍的城市来看，除了宁波、北京外，其余城市第四批次成交地块的溢价率均在10%以下，市场热度依处低位。房企拿地来看，土地市场仍靠城投“托底”支撑，且越“拖”越多，不仅郊区需要托底，2022年部分城市中心区域地块城投托底比例也超过50%。展望未来，伴随着疫情管控全面解绑，中央频频释放利好，地产深度调整期也将进入收尾阶段，乐观预期二季度整体市场有望企稳回升。不同城市分化格局还将延续：核心一二线上海、杭州、合肥、成都等或将进入需求透支后的短期瓶颈期；深圳、武汉等当前市场已出现企稳回升征兆；而弱二线重庆、南宁、福州等客户信心也逐步修复；而对于苏北、川渝等个别三四线城市短期返乡置业需求释放后持续性存疑。逢春节首月新房平淡二手略好，土地成交低位维持 地址：上海市静安区广中路788号秋实楼5楼电话：021-608678632022年，受疫情反复和国际形势变化等因素影响，除进出口全年表现尚可之外，消费、投资表现均明显下滑。中央虽然在社会融资方面予以大力扶持，M2同比增速维持高位，但是居民消费意愿依旧持续低位，中长期贷款一降再降，房地产市场销售、投资跌幅持续扩大。1、重重压力下全年GDP增长3%，人口总量出现负增长2022年中国GDP同比增长3%，仍在世界主要经济体中处于较快增长的位置，其中四季度在面临管疫情感染潮等因素的挑战下，依然实现了同比2.9%的正增长。分产业类型来看，四季度第三产业同比增长2.3%，与全年趋势相同，增速降幅最大。相对而言第二产业的生产总值指标则展现出了较好的韧性，四季度同比增长3.4%，全年同比增长3.8%。三驾马车方面，全年固定资产投资增长5.1%，增幅较前11月下降0.2个百分点，其中基建投资保持较快增长势头，全年增长9.4%，制造业投资增长9.1%。消费方面表现延续疲软，全年社零总额同比下降0.2%，较前11月再度扩大了0.1个百分点。出口方面，全年货物进出口总额增长7.7%，进出口顺差同比增长35.4%，成为全年经济正增长的重要支柱。人口方面出现则出现了1961年以来的首次负增长，全年人口比上年末减少了85万人，其主要原因还是育龄妇女减少和生育意愿的下降，导致出生人口跌破了千万人口的大关。而随着人口老龄化程度的进一步加深，未来将面临更加严峻的人口规模挑战。不过结合人口城乡分布和人口质量方面来看，2022年末，我国常住人口城镇化率仍实现了0.5个百分点的增长，城镇人口较2021年增加646万人，劳动力人口平均受教育年限也较2021年提升0.11年至10.93年，就城镇范围的生产要素和消费市场发展角度来看，人口素质的提高仍将有力支撑产业结构升级、全要素生产率提高，推动人口和经济社会持续协调健康发展。2、M2与社融延续高位，居民中长期贷款增量依旧疲软2022年12月，广义货币(M2)延续强势，社会融资亦维持高位，年末M2余额266.43万亿元，同比增长11.8%，比上年同期高2.8个百分点；人民币贷款环比增长1.4万亿，同比多增2700亿元。但这主要是依赖于企事业单位融资的增长，12月住户贷款、住户中长期贷款分别增长1750和1850亿元，同比分别少增2000亿、1670亿元，住户中长期贷款同比增速也在持续下滑。3、全年楼市各指标深度回调，投资领跌同比降幅达48%全年房地产各项指标均深度回调，商品房销售面积、金额分别同比下降24%和27%，在销售端乏力、资金面从紧的行业大环境下，土地购置面积和金额更是深度回调，同比降幅分别达到了53%和48%，受投资和销售回落影响，2022年新开工面积下滑接近四成，竣工面积下降15%，全年房地产投资同比下降10%，下拉固定资产投资2.7个百分点，行业增加值同比下降5.1%。综上所述，目前我国经济发展正面临着改革开放以来的最大挑战，全国人口指标的负增长也正式到来，不过在适应了本轮经济增速换挡之后，在企事业社融大规模放量的扶持之下，随着新一轮新兴行业的涌现和发展秩序的建立，作为居民消费的终端大宗市场，房地产终将从中受益，行业基本面有望在年内二季度末、三季度初出现转机。2022年经济砥砺前行，新一年房地产稳增长更为重要 地址：上海市静安区广中路788号秋实楼5楼电话：021-608678631月，居民按揭再迎利好，央行、银保监会发文决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，住建部部长表态分类调整首付比例等政策。房企层面，央行、银保监会印发《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，引导优质房企资产负债表回归安全区间。地方层面，35个城市39次放松房地产政策，济南、长沙、绍兴等4城月内2次放松调控。1、首套房贷利率动态调整机制落地，住建部表态分类降首付1月5日，央行、银保监会发文决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，赋予房价连跌3个月的城市房贷利率下限自主调整权。本次新政是929房贷政策的延续和升级，一方面，入围城市季度性动态调整，预计更多压力城市将受益，另一方面，设置了房价三连涨的退出机制，表明政策意图在于托底市场而不是刺激非理性上涨。据报道，该政策已在多个城市落地，例如郑州，1月29日起首套房贷利率由4.1%降至3.8%，韶关、湛江等宣布18日起阶段性取消首套房贷利率下限。同日，住建部部长倪虹强调要精准施策、分类调整首付比例等政策，首套房要大力支持，二套房要合理支持，三套房原则上不支持。预计各地首套房首付比例有望迎来全面下调，更多三四线和压力二线城市落地二套30%首付比例、实行认贷不认房，核心城市适度下调高企的二套房首付比例和房贷利率加点，给予置换、多孩等家庭一定政策倾斜，三套以上限贷政策谨慎放宽。2、改善优质房企资产负债表计划行动方案出炉，试点房企“三线四档”规则将完善1月13日，央行、银保监会印发《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，围绕“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四个方面，重点推进21项工作任务。行动方案明确，合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期，同时完善针对30家试点房企的“三线四档”规则，在保持规则整体框架不变的基础上，完善部分参数设置。该方案贯彻落实了中央经济工作会议防范化解头部房企风险、改善资产负债情况的要求，有助于防止风险从出险房企向优质房企扩散，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间，推动行业向新发展模式平稳过渡。3、35城房地产政策松绑，济南、长沙、绍兴等月内两度放松调控1月，35个城市39次放松房地产政策。其中，济南、长沙、绍兴等4城月内2次放松调控，典型如长沙限购政策两度松绑，12日，本地户籍多子女家庭增加1套购房指标，19日，允许大专以上学历人才和中级以上技能人才落户即购房。聚焦政策内容，需求端主要包括以下四方面：其一，武汉、济南等4城放松限购，武汉二环外不限购政策确认延期，济南、长沙均放宽本地户籍多套、非本地首套购房限制。其二，东莞、济源等3城放松限贷，例如东莞，二套房最低首付比例降至3成，执行“认贷不认房”。其三，重庆、大连等23城放松公积金贷款，例如重庆，降低公积金贷款首付比例、提高贷款额度、优化认房认贷标准。其四，南昌、盐城等15城财税托市，例如盐城大专及以上人才、多孩家庭、新落户人群实行购房补贴。居民按揭、优质房企支持加码，35城政策放松 地址：上海市静安区广中路788号秋实楼5楼电话：021-608678631、新增供应：1月房企推盘积极性不高，同环比大幅回落，广