2022年2月刊【研究视点】成交同环比跌幅收窄至3成，地市流拍率显著降低2月，房地产市场延续惨淡行情，返乡置业爽约，29城供应环比“腰斩”，房企供货节奏明显放缓，厦门等8城供应不足5万平方米近乎“断供”，成交更是同环比齐跌，跌幅均超3成，仅限于天津、西安少部分城市阶段性回升。土地市场大规模缩量，不过受北京首轮集中土拍的影响，本月成交单价同环比均上涨，楼板价增至3112元/平方米，环比涨幅高达63%。展望3月，即将步入“金三银四”传统成交旺季，叠加本月低基数影响，整体供应量和成交量预期稳步回升，尤其是东南沿海核心一二线城市，率先回暖可能性较大，但考量到当前各地出台纾困政策“托市”效应尚不明显，行业信心恢复也需时间，因而整体“反弹”回升幅度预期有限。【纵深解读】经济：信贷、社融迎来“开门红”，70城房价环比跌幅收窄政策：住建部划定政策底，12城政策解绑纾困楼市楼市：春节返乡置业爽约，供需疲软，成交跌幅超3成土地：成交环比跌57%同比降超七成，京杭带动土拍“回温”【数说楼市】供应：房企躺平，环比腰斩，厦门等8城供应不足5万平成交：同环比降幅较上月收窄至3成，7成以上城市同环比齐跌库存：多城接近“零供应”，库存回落但消化周期仍进一步拉长成交结构：京沪小户型中低档占比增加，深高档占比上升10pcts二手住房：成交同比跌幅扩大至57%，核心9城皆环降近“腰斩”【附录】2022年2月地方出台政策列出品单位：易居企业集团·克而瑞研究中心总编：丁祖昱张燕主编：孟音林波责任编辑：杨科伟马千里柏品慧俞倩倩周奇邱娟姚郑康李诗昀张家桦 地址：上海市静安区广中路788号秋实楼9楼电话：021-608678631/192月，房地产市场延续惨淡行情，返乡置业爽约，29城供应环比“腰斩”，房企供货节奏明显放缓，厦门等8城供应不足5万平方米近乎“断供”，成交更是同环比齐跌，跌幅均超3成，仅限于天津、西安少部分城市阶段性回升。土地市场大规模缩量，不过受北京首轮集中土拍的影响，本月成交单价同环比均上涨，楼板价增至3112元/平方米，环比涨幅高达63%。经济层面，1月金融数据总体超过市场预期，信贷、社融迎来“开门红”。70个大中城市房价环比下跌城市明显减少，整体环比跌幅收窄。政策层面，2月住建部划定政策底，保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精准性和协调性，保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。菏泽、南宁和南昌等12城纾困楼市，涉及放松公积金贷款，非限购城市重启首付最低20%，下调房贷利率，变相放松限购，以及通过财税刺激托底楼市等。新房市场，2月恰逢传统春节成交淡季，供需疲软，返乡置业爽约。供应层面，环比下跌57%，同比降幅为40%，多数房企“躺平”，推盘积极性并不高涨，东莞、长春、济南、大连、南宁、福州、厦门等8城供应不足5万平方米，近乎“断供”；成交层面，更是“一降再降”，即便年初多地出台下调贷款利率，提供购房补贴等纾困政策，仍然难挽成交颓势，本月成交同环比齐跌，不过成交跌幅不及供应，总体延续供不应求，去化周期有进一步拉长的趋势。二手房市场，成交显著回落，9个重点城市共计成交163万平方米，规模上环比下降47%，较去年同期相比规模跌幅扩大至57%。其中苏州环降68%跌幅最高，其余城市均有不同程度回落；同比表现也普遍较去年同期大幅回落，其中半数城市跌幅在50%以上，仅大连因前期基数较低，本月仍保持91%高增长，深圳、杭州、青岛跌幅超70%，其余城市均有不同幅度回落。土地市场，受季节性因素和集中供地处于“低谷期”的影响，2月份全国土地市场成交规模较上月大幅减少，同比去年同期也有明显的差距。市场热度方面，在成交主力城市北京的带动下，溢价率环比略有回升，平均溢价率为4.1%。此外，重点城市集中供地方面，北京率先完成2022年首轮集中土拍，与去年第三轮相比提升了3个百分点，同时流拍率也从17%回落至6%，土地市场整体表现“回温”。展望3月，即将步入“金三银四”传统成交旺季，叠加本月低基数影响，整体供应量和成交量预期稳步回升，尤其是东南沿海核心一二线城市，率先回暖可能性较大，但考量到当前各地出台纾困政策“托市”效应尚不明显，行业信心恢复也需时间，因而整体“反弹”回升幅度预期有限。成交同环比跌幅收窄至3成，地市流拍率显著降低 地址：上海市静安区广中路788号秋实楼9楼电话：021-608678632/191月，金融数据总体超过市场预期，信贷、社融迎来“开门红”。70个大中城市房价环比下跌城市明显减少，整体环比跌幅收窄。1、制造业PMI回落，春节旅游收入、电影票房下滑反映消费疲软1月制造业PMI50.1%，比上月回落0.2个百分点。究其原因，一是生产淡季叠加春运返乡，主要反映在生产指数上，回调0.5个百分点至50.9%；二是需求减弱，PMI新订单指数下降0.4个百分点至49.3%。服务业景气度明显回落，1月非制造业PMI51.1%，比上月下降1.6个百分点。虽然本月统计局照例不公布社零数据，但从旅游、电影等行业数据上可以明显看到，疫情多点散发、就地过年政策、居民收入预期下降等对消费起到了明显的抑制作用。文旅部数据显示，2022年春节全国旅游出游2.51亿人次，同比减少2.0%，仅为2019年春节假期的73.9%，国内旅游收入同比减少3.9%，仅为2019年春节的56.3%。国家电影专资办数据，2022年春节电影票房60.29亿元，相较2021年下滑23%，春节档期总票房同比负增长为近10年来首次，总观影人次1.14亿人次，同比2021春节下降28.1%。2、信贷、社融如期迎来“开门红”，但企业资本开支意愿、居民购房需求仍偏弱1月17日，央行下调MLF利率10BP至2.85%，1月20日，下调1年期LPR10BP至3.7%，下调5年期以上LPR利率5BP至4.6%，值得一提的是，此次1年期LPR下调为罕见的连续调整，5年期LPR利率距离上一次调整已然时隔21个月。由于1月不公布经济数据，叠加当下稳增长压力较大，多部门强调政策要靠前发力，金融数据是观察宏观经济走势的重要窗口。1月，金融数据总体超过市场预期，信贷、社融迎来“开门红”。社融存量同比增长10.5%，较上月回升0.2个百分点，增量6.17万亿元，同比多增9842万元。人民币贷款增加3.98万元，是单月统计高点，同比多增3944亿元。M2同比增长9.8%，增速分别比上月末和上年同期高0.8个和0.4个百分点。具体关注几个分项，1月企业新增贷款3.36万亿元，同比多增8100亿元，一改过去几个月连续同比少增的走势，主要原因是基建投资逐渐发力，但也可以看到，企业贷款的主要增量来自于短期贷款，中长期贷款数据仍偏弱反映企业资本开支意愿不足。居民端，居民短期贷款同比少增2272亿元，中长期贷款同比少增2024亿元，分别对应短期消费意愿偏低、居民按揭购房需求较弱。3、70城整体房价环比跌幅收窄，新房价格环比下跌城市减少至39个统计局公布了70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，重点关注两方面数据：第一，70城新房价格整体同比上涨1.7%，涨幅较上月继续收窄0.3个百分点，环比下降0.04%，跌幅收窄0.25个百分点，房价有回调见底迹象；第二，1月，70城中新建商品住宅同比和环比下降城市分别为20个和39个，比上月分别增加3个和减少11个。信贷、社融迎来“开门红”，70城房价环比跌幅收窄 地址：上海市静安区广中路788号秋实楼9楼电话：021-608678633/192月，住建部划定政策底，保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精准性和协调性，保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。菏泽、南宁和南昌等12城纾困楼市，涉及放松公积金贷款，非限购城市重启首付最低20%，下调房贷利率，变相放松限购，以及通过财税刺激托底楼市等。1、住建部定调保持调控政策精准稳定，保障刚需满足改善促进良性循环2月8日，央行、银保监会发布通知：保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。14日，三部门联合印发商品房预售资金监管文件，在预售资金监管额度方面仍由各市县级城乡建设部门根据工程造价、项目情况等方面进行核定。当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由开发商提取自由使用。24日，国新办举行发布会，部署2022年重点工作：一是保持房地产市场平稳运行。保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精准性协调性。继续稳妥实施房地产长效机制，保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展，努力稳地价、稳房价、稳预期。二是推进住房供给侧改革。全年建设筹集保障性租赁住房240万套，新筹集公租房10万套，棚户区改造120万套。三是坚决有力处置个别房企因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险，以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，压实企业主体责任，落实属地政府管理责任，维护社会稳定，维护购房群众合法权益。2、菏泽、南昌等12城纾困楼市，涉及局部放松信贷、变相放松限购和财税刺激菏泽、南宁和南昌等12城相继落地房地产纾困政策：其一，放松公积金贷款。18日，南宁提升公积金贷款额度，首套从60万元提升至70万元，二套从50万元提升至60万元，并将二套房公积金贷款首付比例降至30%。其二，非限购城市重启首付最低20%。重庆比较大的银行已经执行首套房贷首付最低20%，赣州国有大行、中信银行、广发银行、招商银行均执行首套房贷首付20%，二套房在非限购区首付30%、在限购区首付50%。菏泽四大行对无房无贷的购房者，最低首付比例可执行20%。佛山无房无贷在非限购区域购房，部分银行首付比例最低20%。其三，下调房贷利率。菏泽首套、二套的房贷利率分别由2021年末的5.95%、6.14%下调至5.6%、5.95%。春节后，杭州首套房贷利率从5.9%下调至5.6%-5.65%，二套房贷利率从6%下调至5.8%-5.9%。21日，广州六大银行首套房贷利率从5.6%下调至5.4%，二套房贷利率从5.8%下调至5.6%。其四，变相放松限购。24日，南昌夫妻双方不管多少套住房都可以办理夫妻财产约定，大专及以上学历可以不签户口，只需提供租赁证和学历证明即可购房。其五，通过财税刺激托底楼市。10日，惠州大亚湾区实施人才购房补贴，各类人才在大亚湾区首次购买唯一新建商品住房，每平方米补贴100-250元。14日，绍兴对引进的各类人才，给予9-100万元安家补贴、35-500万元房票补贴，为期10年每年1.5-10万元租房补贴。17日，延吉市对农民进城买房全额补贴契税，并发放家电、装修消费券。21日，各类人才在湖州南浔区首次购买新建商品住宅，分别给予最低7万元、最高315万元的房票奖励。住建部划定政策底，12城政策解绑纾困楼市 地址：上海市静安区广中路788号秋实楼9楼电话：021-608678634/192月恰逢传统春节成交淡季，供需疲软，返乡置业爽约。供应层面，环比下跌57%，同比降幅为40%，多数房企“躺平”，推盘积极性并不高涨，东莞、长春、济南、大连、南宁、福州、厦门等8城供应不足5万平方米，近乎“断供”；成交层面，更是“一降再降”，即便年初多地出台下调贷款利率，提供购房补贴等纾困政策，仍然难挽成交颓势，本月成交同环比齐跌，不过成交跌幅不及供应，总体延续供不应求，去化周期有进一步拉长的趋势。1、供应：房企“躺平”，环比腰斩，厦门等8城供应不足5万平2月恰逢传统春节，供应持续缩量：29个重点城市新增供应面积504万平方米，环比“腰斩”，降幅达57%，同比回落40%。多数房企进入“躺平”阶段，推盘积极性不高。分能级来看，一线城市商品住宅新增供应面积81万平方米，同环比降幅分别达到了17%和68%。绝对量来看，北上广深单月供应量均不足30万平方米，深圳2月仅供应2万平方米，达2021年以来新低。变化情况来看，仅北京一城供应环比回升，主要因上月基数较低影响，环比上涨42%，同比仍回落38%，深圳跌幅最为显著，楼市近乎“断供”，同环比跌幅均超85%，房企推盘积极性较低。二