市场月报-2024年6月中国房地产市场月报

6月新政加持成交年内新高，预期7月延续企稳态势 6月因房企年中冲刺和核心一二线城市新政落地影响，供求环比持增、延续弱复苏走势，二手房成交动能不减，环比增长7%，累计同比降幅8%仍显著好于新房。土地市场供地规模延续历史低位，全国300城6月经营性土地成交规模同比降幅超三成，南京、青岛等部分城市土拍热度点状回暖。 预判7月，我们认为，得益于5月以来从中央到地方利好政策不断，目前仍处于存量需求释放周期，加之当前供应、成交基本也降至阶段性低位，后期大概率延续企稳态势，环比持平6月，基于去年7月为全年低点，预期7月同比降幅也将大幅收窄甚至转正。不同城市仍然呈现出显著的分化行情：对于热点恒热的成都、西安而言，短期内市场韧性较强，即便局部热盘降温，整体市场仍有望高位运行。 宏观：经济温和增长，M1M2增速创新低、住户中长贷同比少增 政策：存量房收储扩围至县级，北京等50城政策优化 楼市：供求环比回升复苏，上广深杭等环增四成政策效果显著 土地：成交规模低位，热度点状回升、宁青等多城高价地成交 新增供应：环比增11%，沪穗镐等显著增加紧贴销售窗口期 新房成交：环比增17%创年内新高，上广深杭环增四成显著放量项目去化：平均去化率27%与上月持平，沪穗杭新政刺激活跃度提升库存：供求比降至0.78致库存继续下降，穗津汉等9城去化周期改善二手住宅：成交同环比分别增24%、7%，沪深杭创近1年单月新高 出品单位：克而瑞研究中心总编：丁祖昱张燕主编：孟音林波责任编辑：杨科伟马千里谢杨春俞倩倩邱娟李诗昀 6月新政加持成交年内新高，预期7月延续企稳态势 6月因房企年中冲刺和核心一二线城市新政落地影响，供求环比持增、延续弱复苏走势，二手房成交动能不减，环比增长7%，累计同比降幅8%仍显著好于新房。土地市场供地规模延续历史低位，全国300城6月经营性土地成交规模同比降幅超三成，南京、青岛等部分城市土拍热度点状回暖。 经济层面，在加大宏观政策实施力度之下，工业、出口、就业、物价等主要指标总体改善，国民经济延续回升向好态势。房地产销售在517等利好新政加持下略有抬头迹象，新开工、竣工止跌企稳，但开发投资额累计同比降幅仍连续3个月走扩至10.1%。 政策层面，中央国常会部署储备去库存、稳市场政策措施，住建部明确存量房收储支持范围扩大至县级市，央行召开保障性住房再贷款工作推进会。地方50城56次政策放松。 新房市场，6月供应规模止跌回升，30个重点城市新增供应1046万平方米，环比上升11%，同比下降37%，绝对量来看，显著好于今年年初，较一季度月均增长37%，上半年累计同比降幅为29%。一线供应稳中有增，环比增幅略高于二三线，仅深圳持平上月。二三线城市供应环比小幅微增，武汉、重庆、惠州、嘉兴等缩水明显，成都、西安仍保持高位。6月因核心一二线密集利好政策叠加+房企年中冲刺加快推盘节奏，成交延续稳中微增态势，创年内单月新高，显著好于一季度月均。重点城市6月平均开盘去化率为27%，较上月环比微降1pcts，同比下降17pcts；和一季度相比微增3pcts，去化率仍处于低位波动。 土地市场，6月，土地市场供地节奏不及去年同期。截止6月25日，全国300城6月经营性土地成交规模4152万平方米，较上年同期降幅超三成。热度方面，平均溢价率降至2.4%，环比上月微降0.1个百分点。不过，部分城市土拍热度点状回暖，典型如南京，在低密宅地的刺激下，南京TOP2单价纪录被刷新，无独有偶，青岛也诞生了新的单价地王，月末杭州土拍也出现了三成以上的高溢价。 预判7月，我们认为，得益于5月以来从中央到地方利好政策不断，目前仍处于存量需求释放周期，加之当前供应、成交基本也降至阶段性低位，后期大概率延续企稳态势，环比持平6月，基于去年7月为全年低点，预期7月同比降幅也将大幅收窄甚至转正。 不同城市仍然呈现出显著的分化行情：对于热点恒热的成都、西安而言，短期内市场韧性较强，即便局部热盘降温，整体市场仍有望高位运行。北上广深杭等核心一二线城市受短期新政影响，仍有一波购房需求有待释放，尤其是因二手房回暖之后，部分潜在置换需求被激发，有望带动新房成交回稳。对于多数弱二线和三四线城市而言，短期降首付、降利率新政落地效果较差，后续若无明显扩充购买力新政出台，成交大概率没有起色。 经济温和增长，M1M2增速创新低、住户中长贷同比少增 6月17日上午，国家统计局公布了5月宏观经济和房地产行业数据。在加大宏观政策实施力度下，工业、出口、就业、物价等主要指标总体改善，国民经济延续回升向好态势。房地产销售在517等利好新政加持下略有抬头迹象，新开工、竣工止跌企稳，但开发投资额累计同比降幅仍连续3个月走扩至10.1%。 1、经济温和增长、生产等指标有所改善，城镇调查失业率持稳5% 5月份国民经济延续回升向好态势，运行总体平稳。虽然部分指标增速有所放缓，但工业、出口、就业、物价等主要指标总体改善，国民经济延续回升向好态势，积极因素累积增多。整体来看，第一，生产供给稳中有增，装备制造业增长7.5%，拉动全部规模以上工业增长2.6个百分点，继续发挥“压舱石”的作用。第二，消费需求稳中有升。5月份社会消费品零售总额同比增长3.7%，比上月加快1.4个百分点；制造业投资、高技术产业投资保持较快增长，分别增长9.6%和11.5%。5月份货物进出口总额同比增长8.6%，比上月加快0.6个百分点。第三，就业、物价总体稳定。5月份全国城镇调查失业率为5%，与上月持平，同比下降0.2个百分点；5月份的CPI同比涨幅与4月份持平，降幅小于近十年同期平均水平。 2、M1同比降4.2%、M2增速创新低，住户中长贷同比少增按揭需求疲弱 从5月金融数据来看，内需不足、购买需求相对疲弱的态势延续。一方面货币供应增速继续回落，5月M1同比增速回落2.8个百分点至-4.2%，M2同比增速回落0.2个百分点至7.0%，均处有统计以来的历史最低点，印证了目前市场对于流动性陷阱的担忧。值得关注的是，当前居民信贷需求依然不足。5月人民币贷款新增9500亿元，尽管环比多增2200亿元，但同比少增了4100亿元，为2018年以来同期新低。住户贷款仅增加757亿元，远低于去年同期的3672亿元。其中，短期贷款增加243亿元，中长期贷款增加514亿元。居民贷款利率较快回落但居民加杠杆消费意愿明显不足。 3、商品房销售面积同比降幅收窄2pcts，开发投资额累计同比降幅连续3个月走扩至10% 5月因政策利好持续发酵，市场延续弱修复：5月新建商品房销售面积为7390万平方米，销售金额为7598亿元，环比涨幅均在10%以上，同比降幅分别较上月收窄2.1pcts和4.1pcts。前5月销售面积和金额累计同比降幅分别为20.3%和27.9%。 1—5月份，全国房地产开发投资40632亿元，同比下降10.1%，降幅较1-4月扩大0.3pcts，累计增速为2020年3月以来新低。开发投资额累计降幅连续三个月扩大，一方面是新开工增速仍然保持在低位，对开发投资的拉动影响有限，5月新开工面积6580万平方米，环比上涨5.67%，同比下降22.7%，但从绝对量上看，企业新开工意愿依旧不高，5月新开工量是2014年以来单月次低（仅高于上月）。另一方面，土地市场的走弱甚至核心城市土拍降温也对开发投资形成拖累，根据CRIC统计，2024年1-5月全国300城经营性土地成交金额同比下降28%，作为房企重点关注的一线城市降幅达到30%。1-5月竣工面积跌幅较1-4月小幅收窄0.3pcts至20.1%，随着未来配套政策落地，竣工面积增速有望企稳。 存量房收储扩围至县级，北京等50城政策优化 中央层面，国常会部署储备去库存、稳市场政策措施，住建部明确存量房收储支持范围扩大至县级市，央行召开保障性住房再贷款工作推进会。地方层面，50城56次政策放松。 1、国常会部署储备去库存、稳市场政策措施，两部门优化完善融资协调机制 6月7日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，会议指出，房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局。要充分认识房地产市场供求关系的新变化，顺应人民群众对优质住房的新期待，着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进。要加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”住房供应体系，改革相关基础性制度，促进房地产市场平稳健康发展。 6月7日，住建部、金融监管总局共同发文，完善城市协调机制。由城市政府主要负责同志任组长，分管住建、金融工作负责同志任副组长。积极满足“白名单”项目合理融资需求，对符合要求的项目“应贷尽贷”。明确一个项目确定一家主办银行负责项目后续融资，主办银行建立绿色通道，可单列授信额度。 2、存量房收储支持范围扩大至县级，6月21城发文支持收储及住房“以旧换新” 6月12日，央行召开保障房再贷款工作推进会，强调各要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进，借鉴前期试点经验，着力推动保障性住房再贷款政策落地见效，加快推动存量商品房去库存。 6月20日，住建部召开工作会议，明确将存量房收储支持范围扩大至县级。住建部表示，市县根据本地区房地产市场情况，按照“政府主导、市场化运作”的思路，自主决策、自愿参与。要坚持规范实施，防范各类风险，做到收购主体规范、收购过程规范、配售配租规范，做到收购的已建成存量商品房户型面积合适、价格合适、位置合适。要坚持用好金融支持政策，实现资金可平衡、项目可持续。 6月，青岛、贵阳、银川、惠州等21个城市明确发文支持存量房收储及住房“以旧换新”。其中，惠州等明确了收购房源标准：取得竣工验收备案证明，单套面积在120平以下，房源权属清晰可交易，周边交通等配套设施完善且满足一定车位配比，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。 3、50城56次政策优化调整，北京放松住房信贷政策但未松绑限购 6月，50个城市56次放松房地产政策，频次环比上月持稳。需求端政策内容主要包括几方面：其一，儋州、珠海等2城放松限购，珠海横琴粤澳深度合作区全面取消限购，儋州限购松绑，在海南省实际居住满183天购房享本地居民同等待遇，鼓励在校大学生扎根购房。其二，北京、苏州等16城放松限贷，例如北京将首套、二套首付比例下限分别调整至20%、35%（五环外为30%），房贷利率下限分别调整为LPR-45BP、LPR-5BP（五环外为LPR-25BP），京籍多孩家庭买二套可认定为首套。其三，兰州、淮南等4城放松限价，兰州明确房企在申请预售许可时不再需要办理价格备案，新房成交价不再受备案价格限制。其四，珠海横琴粤澳深度合作区全面取消住房限售。其五，北京、贵阳等31城放松公积金贷款，北京购买绿色建筑、装配式建筑或者超低能耗建筑贷款额度提升，贵阳支持公积金既提又贷、取消两次住房公积金贷款时间间隔限制、支持灵活就业人员申请公积金贷款、提高最高贷款额度。其六，武汉、石家庄等21城发布购房补贴，比如武汉黄陂区购买新房补贴50%契税，农村户籍、本科以上人才购房给予10-15平方米奖励。 地址：上海市静安区广延路383号引力楼6楼电话：021-60867863 供求环比回升复苏，上广深杭等环增四成政策效果显著 1、新增供应：6月供应规模止跌回升，30个重点城市新增供应1046万平方米，环比上升11%，同比下降37%，绝对量来看，显著好于今年年初，较一季度月均增长37%，上半年累计同比降幅为29%。一线供应稳中有增，环比增幅略高于二三线，仅深圳持平上月。二三线城市供应环比小幅微增，武汉、重庆、惠州、嘉兴等缩水明显，成都、西安仍保持高位。 2、成交：6月30个重点城市整体成交1335万平方米，环比增长17%，同比下降19%，与一季度均值相比增长52%。上半年累计同比降39%，降幅收窄4个百分点。 3、项目去化：6月受年中冲刺影响，房企推盘积极性略有回升，全月27个重点城市首开和加推共计26