2024年12月中国房地产市场月报

12月楼地市皆“翘尾”收官，预期一季度同比仍正增 得益于政策稳信心强预期叠加年末房企业绩冲刺，12月新房供求“翘尾”收官，供不应求之下库存持续走低。全年新房成交累计同比降幅持续收窄至23%，二手房成交继续走强，12月成交面积同环比分别上升46%和11%，全年累计同比正增6%。土地成交规模周期性“翘尾”，建筑面积环比增132%,溢价率回落至年内均线，流拍率延续低位。 预判后市，2025年1-2月受春节假期影响，环比回落是大概率事件，不过考量到政策加持和当前弱复苏成交惯性，3月小阳春行情有望延续，考量到2024年基数较低，一季度同比仍不乏回正的可能。 分能级来看，一线城市成交热度延续，整体成交面积稳中微降。二线城市成交规模持稳，强弱城市间轮动复苏。三四线城市成交规模将延续筑底行情，不过整体调整已接近市场底部，降幅还有望持续收窄。 宏观：行业核心指标共迎筑底,新房成交同比回正 政策：多部委明确“稳楼市”风向，来年将执行适度宽松的货币政策 楼市：12月楼市供求环增1成“翘尾”收官，一季度预期同比为正 土地：成交金额周期性环比倍增，同比仍延续二成降幅 新增供应：环增10%好于Q3月均，一线转跌、二三线加速放量新房成交：环比再增15%且创近三年同期新高，全年降幅收窄至23%项目去化：平均去化率40%持稳，沪杭等推盘量大质优去化率均超6成库存：供求比0.65致库存继续下降，深昆佛等去化周期同环比齐跌二手住宅：成交同环增46%和11%，全年一线和杭宁长青等二线增约20% 出品单位：克而瑞研究中心总编：丁祖昱张燕主编：孟音林波责任编辑：杨科伟马千里俞倩倩 12月楼地市皆“翘尾”收官，预期一季度同比仍正增 得益于政策稳信心强预期叠加年末房企业绩冲刺，12月新房供求“翘尾”收官，供不应求之下库存持续走低。全年新房成交累计同比降幅持续收窄至23%，二手房成交继续走强，12月成交面积同环比分别上升46%和11%，全年累计同比正增6%。土地成交规模周期性“翘尾”，建筑面积环比增132%,溢价率回落至年内均线，流拍率延续低位。 经济层面，宏观政策组合效应继续显现，国民经济延续9月份以来回升态势，工业增长加快、以旧换新推动消费持续增长。地产行业层面，商品房销售面积、金额持续转好，单月同比均迎来回正。新开工、竣工均环比回升。与去库存同步，土地成交、施工面积、投资规模均在合理收窄区间之内。 政策层面，中央政治局会议、中央经济工作会议，城乡建设工作会议均明确提出，将持续用力推动房地产市场止跌回稳。在金融政策方面，月内中央部委会议也多次明确，将采取适度宽松的货币政策，继续做好金融支持融资平台债务风险化解工作，支持房地产市场止跌回稳。地方47个城市50次政策放松，深圳、梅州、惠州、汕尾、东莞等五城推动住房公积金异地贷款互认互通。 新房市场，12月新房供应稳步放量。30个重点城市新增供应1175万平方米，环比增长10%，同比下降16%，与三季度月均相比增长27%，全年累计同比降幅收窄至29%。成交层面，得益于年末房企年末加大推盘频次和营销力度，12月成交面积迎来显著翘尾行情。30个重点城市整体成交1801万平方米，环比增长15%，同比增长17%，绝对量水平较2022年12月亦增长2%，创近三年同期最高,与三季度月均值相比增长86%，全年累计同比降幅显著收窄至23%。一线城市市场热度延续，京广成交回升，沪深略显疲软。二三线城市成交累计同比降幅显著高于一线。 土地市场，12月土地市场如期迎来岁末成交“翘尾”，供应端则迎来季节性下行。截止12月25日，本月土地供应0.9亿平方米，环比上月同期下降七成，成交2.8亿平方米，环比上升上月同期132%。不过成交同比仍维持负增长，成交金额较上年同期下降二成左右，各地仍在继续控制一级市场规模，促进行业库存回落。本月土地溢价率3.8%，虽然月内深圳、杭州等地拍出多宗高溢价地块，但是由于三四线土地交易量上升，以及年末各地重点项目出让量增加，平均溢价率还是较上月有所回落，下降至年内均线附近。 预判后市，2025年1-2月受春节假期影响，环比回落是大概率事件，不过考量到政策加持和当前弱复苏成交惯性，3月小阳春行情有望延续，考量到2024年基数较低，一季度同比仍不乏回正的可能。 分能级来看，一线城市成交热度延续，整体成交面积稳中微降。二线城市成交规模持稳，强弱城市间轮动复苏。三四线城市成交规模将延续筑底行情，不过整体调整已接近市场底部，降幅还有望持续收窄。值得关注的是，二手韧性强于新房的态势还将延续，但份额讲逐步倾向新房上升，刚需客群的分流作用仍将存在，但对改善和高端客群，新房产品内卷升级叠加价格随行就市，性价比突出而吸引客户回流新房。 地址：上海市静安区广延路383号引力楼6楼电话：021-60867863 行业核心指标共迎筑底,新房成交同比回正 12月16日上午，国家统计局公布了前11月宏观经济和房地产行业数据。经济层面，宏观政策组合效应继续显现，国民经济延续9月份以来回升态势，工业增长加快、以旧换新推动消费持续增长。地产行业层面，得益于存量政策和增量政策组合效应继续释放，商品房销售面积、金额持续转好，单月同比均迎来回正。新开工、竣工均环比回升。与去库存同步，土地成交、施工面积、投资规模均在合理收窄区间之内。房价出现积极信号，一手房价同比降幅出现收窄，为年内首次，且一手房房价指标回暖明显好于二手房。 1、11月经济稳步回升，工业增加值同比增速加快 得益于宏观政策组合效应继续显现，11月份国民经济各项指标持续转好，主要指标加速向好，国民经济延续9月份以来回升态势。11月份，全国规模以上工业增加值同比增长5.4%，比上月加快0.1个百分点；环比增长0.46%；11月社会消费品零售总额同比增长3.0%，环比增长0.16%，全国城镇调查失业率为5.0%，与上月持平。 2、M1与M2增速差持续收窄，房贷提前还款现象有所减少 从11月金融数据来看，M1同比下降3.7%，跌幅进一步收窄，M2同比增速回落至7.1%。本月M1-M2增速差距进一步减小，进一步确立了10月份以来的下降趋势。尤为值得关注的是，住户贷款增速近期已在上升，主要是来自于个人房贷企稳回升，近期税费减免等需求侧扶持政策的出台，有力地加强了房地产市场和居民信心恢复，10月份以来提前还款现象已有所减少。 11月末，广义货币(M2)余额311.96万亿元，同比增长7.1%。狭义货币(M1)余额65.09万亿元，同比下降3.7%。流通中货币(M0)余额12.42万亿元，同比增长12.7%。2024年11月末社会融资规模存量为405.6万亿元，同比增长7.8%。 3、政策利好效应持续显现，11月商品房销售面积、金额同比回正 11月新建商品房销售面积8188万平方米，同比上升3%，销售额8270亿元，同比上升1%。住建部统计数据显示，10月、11月全国新建商品房交易网签面积连续两个月同比环比双增长。11月新房市场的热度延续，主要是得益于四限取消的推动，再加之月内取消普宅非普宅标准，进一步促进了中高端房产意向客群的信心回升；再加之住建部、财政部扩大城中村改造支持范围，自然资源部推动运用专项债收购存量闲置土地，持续推进行业去库存发展预期向好。11月典型城市项目平均去化率达到41%，环比上涨7个百分点，年内首次达到四成以上。 1-11月，全国房地产开发投资93634亿元，同比下降10.4%，降幅较10月份扩大0.1个百分点。单月来看，房企开发投资7325亿元，环比下降4%。在目前的行业周期下，房地产投资的同比下行，其实也代表着行业库存压力的减轻、施工规模正在回复到与销售规模更匹配的水平。就此角度来看，房地产开发投资下降也是行业出清库存的体现之一。对标2017-2020年间的行业投资-销售数据比例来看，房地产开发投资的下行还将持续一到两年时间。 地址：上海市静安区广延路383号引力楼6楼电话：021-60867863 多部委明确“稳楼市”风向，来年将执行适度宽松的货币政策 中央层面，政治局会议、中央经济工作会议，城乡建设工作会议均明确提出，将持续用力推动房地产市场止跌回稳。在金融政策方面，月内中央部委会议也多次明确，将采取适度宽松的货币政策，继续做好金融支持融资平台债务风险化解工作，支持房地产市场止跌回稳。地方层面，47个城市50次政策放松，深圳、梅州、惠州、汕尾、东莞等五城推动住房公积金异地贷款互认互通。 1、政治局会议定调2025年将实施适度宽松的货币政策，强调“稳住楼市” 12月9日，政治局会议提到，将“实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，充实完善政策工具箱，加强超常规逆周期调节”、“稳住楼市股市”。关于财政政策的表述，由“积极”调整为“更加积极”，货币政策也由“稳健”调整为“适度宽松”，配合接下来更为积极的财政政策，有望加快促进经济回稳，并促进房地产销售和开发投资等核心指标的筑底企稳。 2、中央经济工作会议明确将持续用力推动房地产市场止跌回稳 12月12日，中央经济工作会议明确，将持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。稳妥处置地方中小金融机构风险。持续用力的表述，意味着2025年将继续会有新的稳市场政策持续推出，并持续提振市场预期和信心。 3、国常会部署优化完善地方政府专项债券管理机制 12月16日，国务院常务会议对优化完善地方政府专项债券管理机制作出部署，指出要实行地方政府专项债券投向领域“负面清单”管理，允许用于土地储备、支持收购存量商品房用作保障性住房，扩大用作项目资本金范围。12月25日，国务院办公厅发布《关于优化完善地方政府专项债券管理机制的意见》，将相关内容成文落实。允许地方专项债投向土地储备和收储保障房，将有效改善地方财政压力，加快闲置土地和房地产项目的盘活，提高资源使用效率，降低库存风险，改善供求预期，地方政府也可在稳市场进程中发挥出更大的作用。 4、全国住房城乡建设工作会议部署2025年工作 12月24至25日，全国住房城乡建设工作会议召开，会议指出2025年要重点抓好以下五方面工作：持续用力推动房地产市场止跌回稳；推动构建房地产发展新模式；大力实施城市更新；打造“中国建造”升级版；建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。“稳市场”仍是2025年住建系统工作的第一要务，城市更新、“好房子”等工作的推进，也将进一步提升居民的居住条件，并释放相关的改善性住房需求。 5、地方47城50次政策放松，深圳安居房满10年可补缴价款申请取得完全产权 截止12月30日，共有47个省市50次放松房地产政策，频次环比上月基本持平。需求端政策内容主要包括几方面：其一，深圳安居房合同满10年可补缴价款申请取得完全产权，有利于相关住房的二次流转；其二，天津、石家庄、广西等30省市发布公积金新政，常见条款有鼓励多孩家庭购房、提高贷款、首付款额度、跨城互认等；其三，杭州、郑州、惠州发布容积率新规，鼓励建设品质更优的“好房子”。 12月楼市供求环增1成“翘尾”收官，一季度预期同比为正 1、新增供应：12月新房供应稳步放量。30个重点城市新增供应1175万平方米，环比增长10%，同比下降16%，与三季度月均相比增长27%，全年累计同比降幅收窄至29%。一线供应回落，仅广州阶段性放量。二三线城市供应持增，环比增长14%，较三季度月均增幅为31%。 2、成交：得益于年末房企年末加大推盘频次和营销力度，12月成交面积迎来显著翘尾行情。据CRIC监测数据，12月30个重点城市整体成交1801万平方米，环比增长15%，同比增长17%，绝对量水平较2022年12月亦增长2%，创近三年同期最高,与三季度月均值相比增长86%，全年累计同比降幅显著收窄至23%。一线城市市场热度延续，京广成交回升，沪深略显疲软。二三线城市成交累计同比降幅显著高于一线。