2022年6月刊【研究视点】6月楼市供应激增成交环增31%，二轮土拍量价齐增6月恰逢业绩冲刺，房企推盘热情较高，供货量稳中有增；供应放量叠加政策利好持续发酵，成交也随之显著回升，30个重点城市环比增长31%，成交单月和累计同比降幅持续收窄，其中一线表现出较强韧性，北上深涨幅显著；局部二线诸如苏州、杭州、南京等迎来轮动复苏行情。二手房市场如是，成交热度持续回升，杭州、苏州等环比涨幅均超50%。土地市场在二轮土拍带动下量价齐增，小幅回暖。因去年下半年行情“急转直下”，基数较低的缘故，整体7月同比降幅仍有进一步收窄的空间。针对不同城市，复苏进程和向好程度也将存在显著差异：对于购买力充裕、城市基本面较好的核心一二线和强三线城市，只要松绑力度较大，短期内尚可刺激一波购房需求入市。而对于更多的弱二线和广大内陆三四线城市，整体观望情绪依旧浓厚，仍需以时间换空间，逐步构筑市场信心，从而恢复城市楼市自身的良性循环。【纵深解读】经济：经济筑底修复，房地产销售、投资环比回升政策：58省市救市、9城房票安置，政策力度托举并用楼市：供求环比齐增，京沪疫后修复、宁苏杭等二线轮动复苏土地：二轮土拍开启推动成交环比回升，溢价、流拍均现好转【数说楼市】新增供应：集中放量环增50%，一线倍增累计同比已回正成交：环比增31%、同比-38%，京沪长济青等环增50%以上项目去化：疫后修复和热盘入市，沪深宁杭等去化增超10pcts库存：个别供应激增后库存上升，杭合等消化周期缩短至1年内成交结构：上海90-120平占比过半，北京大户型占比上升12pcts二手住房：成交环比增32%，杭苏青环比上涨超50%【附录】2022年6月地方出台政策列出品单位：易居企业集团·克而瑞研究中心总编：丁祖昱张燕主编：孟音林波责任编辑：杨科伟马千里柏品慧俞倩倩周奇邱娟姚郑康李诗昀 地址：上海市静安区广中路788号秋实楼9楼电话：021-608678631/426月恰逢业绩冲刺，房企推盘热情较高，供货量稳中有增；供应放量叠加政策利好持续发酵，成交也随之显著回升，30个重点城市环比增长31%，成交单月和累计同比降幅持续收窄，其中一线表现出较强韧性，北上深涨幅显著；局部二线诸如苏州、杭州、南京等迎来轮动复苏行情。二手房市场如是，成交热度持续回升，杭州、苏州等环比涨幅均超50%。土地市场在二轮土拍带动下量价齐增，小幅回暖。经济层面，5月呈现复苏势头，工业生产同比转正，长三角地区明显改善，社零降幅显著收窄，但餐饮业等场景消费复苏较慢，制造业引领下投资维持韧性。政府债券、信贷支撑下社融走强，信贷总量改善但结构偏弱。房地产销售、投资等均现好转迹象，单月环比正增长。政策层面，6月救市政策力度托举并用，58省市出台68次救市政策，武汉、郑州等政策力度再加码。郑州、南京溧水、温州等9城落地房票安置，意在刺激居民购房消费，助力房企去库存。保障性租赁住房REITs试点落地，利于盘活存量资产，着力提升保障房覆盖率，更好解决新市民、青年人住房问题。新房市场，6月政策“春风”持续发酵，房企在年中业绩冲刺压力下推盘量稳中有增，成交也呈现出显著回升，环比大涨31%，单月同比和累计同比降幅持续收窄。一线韧性较强，北京、上海疫后强势“反弹”，深圳低位回升；二三线城市则“中规中矩”，供求放量程度不及一线，宽松政策落地起到良好效果的也仅局限在成都、杭州、南京、苏州、佛山等个别城市，预期三季度仍将延续局部回暖态势，成交同比跌幅也将稳步收窄。二手房市场，经过4月和5月初步筑底，6月主要城市二手房成交均显著回升。整体来看，6月8个重点城市二手房成交量为414万平方米，环比上涨32%，同比降幅收窄14pcts至下降27%。受此拉动8城前6月累计同比降幅较前5月收窄3pcts至下降45%。土地市场，随着年内第二轮土拍的全面启动，重点城市供地节奏加快，土地市场成交体量在年中迎来了环比回升。市场热度指标也出现了好转，在北京、上海、东莞等城市热点地块的带动下，本月溢价率出现小幅环比回升，而北京、上海、苏州、郑州等地土拍顺利举行也使得流拍率出现回落。但从地块质量和拿地企业来看，除少数热点板块的优质地块外，大多数地块仍是由央国企竞得，民企投资依然以审慎为主。展望未来，因去年下半年行情“急转直下”，基数较低的缘故，整体7月同比降幅仍有进一步收窄的空间。针对不同城市，复苏进程和向好程度也将存在显著差异：对于购买力充裕、城市基本面较好的核心一二线和强三线城市，只要松绑力度较大，短期内尚可刺激一波购房需求入市。而对于更多的弱二线和广大内陆三四线城市，整体观望情绪依旧浓厚，市场信心尚未恢复，购买力不足是核心原因，目前除了政策“帮扶”之外，主要还是要依托核心城市转暖和实体经济恢复，以时间换空间，逐步构筑市场信心，从而恢复城市楼市自身的良性循环。6月楼市供应激增成交环增31%，二轮土拍量价齐增 地址：上海市静安区广中路788号秋实楼9楼电话：021-608678632/425月，经济呈现复苏势头，工业生产同比转正，长三角地区明显改善，社零降幅显著收窄，但餐饮业等场景消费复苏较慢，制造业引领下投资维持韧性。政府债券、信贷支撑下社融走强，信贷总量改善但结构偏弱。房地产销售、投资等均现好转迹象，单月环比正增长。1、经济运行现复苏势头，工业生产同比回正、投资稳步增长、消费降幅显著收窄5月，一系列稳增长和复工复产政策支持下，规模以上工业增加值同比实际增长0.7%（前值-2.9%），其中长三角地区和东北地区生产明显改善，两地规上工业增加值同比分别下降3.2%和1.1%，降幅比上月收窄均超过10个百分点。疫情好转和物流改善后，5月社零降幅大幅收窄，同比下降6.7%（前值-11.1%），其中餐饮业复苏进度缓慢，同比下降21.1%（前值-22.7%），商品零售同比下降5%（前值-9.7%）。前5月全国固定资产投资同比增长6.2%（前值6.8%），主要源于制造业10.6%高增支撑。此外，5月全国城镇调查失业率为5.9%，比上月下降0.2个百分点，但青年失业率继续上升，16-24岁人口失业率升至18.4%（前值18.2%），稳就业压力依然不容小觑。2、政府债券等支撑下社融走强，信贷总量改善但结构仍弱5月，社会融资规模存量为329.19万亿元，同比增长10.5%（前值10.2%），单月增量为2.79万亿元，比上年同期多8399亿元。新增人民币贷款1.89万亿元，同比多增3920亿元。M2余额252.7万亿元，同比增长11.1%（前值10.5%）。政府债券、信贷是社融走强的两大支撑因素，其中政府债券对应财政前置，地方专项债集中发行。信贷总量改善，但结构偏弱，企业融资仍以短贷和票据为主，中长期贷款同比少增977亿元，居民中长期贷款连续第6个月同比少增，本月少增3379亿元，对应企业投融资需求、居民购房需求依然偏低迷。3、商品房销售年内首次环比正增长，均价止跌回升，投资环比上涨14%5月，商品房销售规模在年内首次实现环比增长，当月共销售商品房10970万平方米和10548亿元，分别环比上涨26%和30%。同比分别下降31.8%和37.7%，降幅较4月收窄7.2PCTS和8.9PCTS。同时，5月全国商品房销售均价为9615元/平方米，环比止跌回升，上涨3%。投资方面，5月开发投资额为12980亿元，环比上涨14%，同比下降7.8%，降幅较4月收窄2.3PCTS。房地产开发企业房屋施工、竣工和新开工均有向好表现，房屋新开工面积环比上涨20%，结束6连跌，房地产开发企业房屋施工、竣工环比分别上升5%、7%。5月土地购置面积和土地成交价款分别为623万平方米和434亿元，环比分别上涨46%和53%。总的来说，5月房地产行业出现积极转变，新房销售、开发投资、房屋施工、土地购置等各项至指标均有实质好转。虽规模上仍处年内次低、历史低位，但对稳定整体经济大盘的作用已逐步显现。经济筑底修复，房地产销售、投资环比回升 地址：上海市静安区广中路788号秋实楼9楼电话：021-608678633/426月，救市政策力度托举并用，58省市出台68次救市政策，武汉、郑州等政策力度再加码。郑州、南京溧水、温州等9城落地房票安置，意在刺激居民购房消费，助力房企去库存。保障性租赁住房REITs试点落地，利于盘活存量资产，着力提升保障房覆盖率，更好解决新市民、青年人住房问题。1、房票安置扩至19城，意图去库存稳土地激活市场循环6月，郑州、南京溧水、温州等9城落地房票安置，以便刺激居民购房消费，助力房企去库存。主要涉及以下六方面内容：其一，房票面值普遍高于货币补偿款；其二，房票使用有限期大都控制在12个月以内；其三，政府搭建“房源超市”，房票安置享价格优惠；其四，购房款大都不低于房票金额的85%，房票余额可退还；其五，辅以税收减免或购房补贴刺激房票安置；其六，房企依进度与地方政府结算房票资金。截至目前，房票安置城市扩至19城。相对而言，郑州房票政策力度较强，提倡优先使用房票，并享受三重购房优惠：包括免征契税，安置补偿权益8%的奖励以及不计入家庭限购套数。近期，郑州部署六大举措稳住经济大盘，提及积极对接国开行3000亿元棚改资金，确保6月底前集中签约6万套安置房。2、58省市出台68次救市政策，武汉郑州等政策力度加码6月，58省市出台68次救市政策，武汉、郑州等二线城市政策力度加码。其一，6城放松限购，例如武汉进一步放松限购，本市户籍居民在限购区域已有2套住房可新增购买一套，在经济开发区、东西湖区、黄陂区、江夏区、蔡甸区、新洲区等区域的住房不计入家庭住房套数；非户籍家庭社保缴存年限由1年调整为3年内累计6个月。其二，12省市放松限贷，例如郑州航空港区，首套、二套贷款已结清首付20%，二套贷款未结清首付30%。其三，西宁取消限售，暂缓执行新购买的住房限售2年。其四，47省市放松公积金贷款，例如杭州，无房无贷家庭首次购房，公积金贷款额度上浮20%，其中单身从50万元提高到60万元，夫妻双方从100万元提高到120万元。其五，7城减免房地产交易税费，例如宝鸡，在城区购买首套房补贴50%的契税。其六，17城实行购房补贴，例如厦门湖里区，对新引进的高层次教育人才、卫生人才、社会工作人才，按相应层次分别给予20-100万元不等的安家补贴，贡献特别突出的人才可享受每人最高200万元购房补贴。其七，10城放松预售资金监管，例如成都，信用良好的房企提供见索即付性银行保函，保证额度可提高10%，最高不超过50%。其八，10城土拍放松，例如西宁，土地竞买保证金按挂牌起始价的20%执行，出让合同签订后一个月内缴纳土地出让款的50%，剩余价款可在1年内分期缴纳。3、保障性租赁住房REITs试点落地，利于盘活存量资产提高保障房覆盖率6月22日，深交所表示，稳中求进扩大REITs试点规模，加快推进保障性租赁住房REITs落地。24日，深交所发文表示，支持保障性租赁住房、能源、水利等行业企业发行基础实施公募REITs；支持优质房企盘活存量资产，允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目。据悉，首批2单保障性租赁住房REITs已正式向沪深交易所提交申报材料，分别为厦门安居集团REITs、深圳人才安居REITs。保障性租赁住房REITs试点将有利于盘活存量资产，并吸引社会资本参与保障性租赁住房建设，着力提升保障房覆盖率，更好解决新市民、青年人住房问题。58省市救市、9城房票安置，政策力度托举并用 地址：上海市静安区广中路788号秋实楼9楼电话：021-608678634/426月政策“春风”持续发酵，房企在年中业绩冲刺压力下推盘量稳中有增，成交也呈现出显著回升，环比大涨31%，单月同比和累计同比降幅持续收窄。一线韧性较强，北京、上海疫后强势“反弹”，深圳低位回升；二三线城市则“中规中矩”，供求放量程度不及一线，宽松政策落地起到良好效果的也仅局限在成都、杭州、南京、苏州、佛山等个别城市，预期三季度仍将延续局部回暖态势，成交同比跌幅也将稳步收窄。1、新增供应：集中放量环增50%，一线倍增累计同比已回正因年中