目 錄頁次公司資料2主席報告3策略回顧與規劃6管理層討論及分析8其他資料10簡明綜合收益表（未經審核）15簡明綜合全面收入報表（未經審核）16簡明綜合資產負債表（未經審核）17簡明綜合權益變動表（未經審核）19簡明綜合現金流量表（未經審核）20簡明綜合中期財務資料附註（未經審核）21 公司資料022022中期業績報告董事會執行董事黃建業先生（主席）黃靜怡女士（副主席兼董事總經理）黃子華先生（董事總經理）張錦成先生獨立非執行董事何君達先生孫德釗先生黃山先生審核委員會何君達先生（委員會主席）孫德釗先生黃山先生薪酬委員會孫德釗先生（委員會主席）黃建業先生黃靜怡女士何君達先生黃山先生提名委員會何君達先生（委員會主席）黃建業先生黃靜怡女士孫德釗先生黃山先生公司秘書梅雅美女士授權代表黃靜怡女士施嘉明先生註冊辦事處Clarendon House2 Church StreetHamilton HM 11Bermuda香港總辦事處及主要營業地點香港德輔道中19號環球大廈25樓2505-8室核數師羅兵咸永道會計師事務所執業會計師註冊公眾利益實體核數師香港中環太子大廈22樓主要往來銀行中國銀行（香港）有限公司創興銀行有限公司星展銀行（香港）有限公司恒生銀行有限公司香港上海滙豐銀行有限公司華僑永亨銀行有限公司股份過戶登記總處MUFG Fund Services (Bermuda) Limited4th Floor, North Cedar House41 Cedar AvenueHamilton HM 12Bermuda股份過戶登記香港分處卓佳雅柏勤有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓網址www.midland.com.hk股份代號1200 主席報告03美聯集團有限公司業績回顧美聯集團有限公司（「本公司」）及其附屬公司（統稱「本集團」或「集團」）宣佈截至二零二二年六月三十日止六個月（「中期期間」），本集團錄得收益約港幣十七億一千五百萬元（二零二一年同期：港幣三十四億四千六百萬元），及權益持有人應佔虧損約港幣二億三千二百萬元，對比截至二零二一年六月三十日止六個月權益持有人應佔溢利約港幣一億七千六百萬元。該虧損主要來自二零二二年第一季。該虧損主要由於：(1) 隨著香港自二零二二年一月開始爆發之第五波新型冠狀病毒疫情，而造成普遍不利市場的情況及嚴厲的社交距離措施、檢疫隔離及旅遊限制，均抑制了買家的意欲和需求，並導致香港住宅物業的成交金額和成交量大幅下跌，而跌幅顯著集中在二零二二年第一季；(2) 即使已盡力爭取，業主們在第五波疫情中只給予有限度的租金寬減；及(3) 新盤市場極其淡靜，二零二二年上半年一手住宅註冊量跌至二零一四年以來新低。地產市況受多重打擊踏入二零二二年，本港樓市旋即陷入低迷。第五波疫情確診數字曾經幾何級攀升，導致本港經濟活動嚴重受影響，樓市交投幾近冰封，另一輪港人移民潮亦再度升溫。此外，中國內地出現零星感染個案，環球通脹恐慌觸發全球多國相繼加息，令市場憂慮經濟陷入衰退，而俄烏衝突亦令全球物價上漲問題惡化，為環球經濟蒙上陰霾。在第五波疫情肆虐下，樓市表現急轉直下，交投銳減。根據土地註冊處數據顯示，二零二二年上半年本地住宅物業成交宗數較二零二一年同期減少37.8%。當中，二手住宅物業成交宗數於二零二二年首季僅錄得8,333宗，較二零二一年同期減少42.3%；一手物業表現更為慘淡，二零二二年首季發展商僅售出1,723個新盤單位，同比跌幅達53.3%。 042022中期業績報告主席報告（續）業績回顧（續）二零二二年上半年樓價微跌本港樓市自二零二一年八月起已逐漸踏入整固期。於二零二一年下半年，債市及股市調整引發負面財富效應，減低本港物業買家的信心。在複雜多變的市場環境下，根據美聯物業樓價指數，於二零二一年八月至二零二二年七月之十二個月期間內，本港樓價下跌5%。受惠於一連串因素，香港樓市於二零二二年第二季表現有所改善。於二零二二年二月，香港政府宣佈修訂按揭保險計劃，提高貸款上限。其後，全民強制檢測獲暫緩推行，加上疫情於四月份開始緩和，社交距離措施陸續放寬，本港經濟活動逐步恢復，帶動本港二零二二年第二季樓市表現回升。二零二二年第二季一手及二手住宅物業成交宗數分別較第一季增加81.8%及41.5%。惟礙於中港兩地尚未回復正常通關，本地經濟活動及樓市表現仍未完全恢復。事實上，第二季錄得的成交增長並未足以彌補第一季度的跌幅，導致二零二二年上半年整體的住宅物業成交量仍較二零二一年同期顯著下跌。前景短期本地經濟前景難樂觀 宏觀市場充滿變數適逢今年是香港特別行政區成立二十五週年，國家主席習近平於二零二二年七月份訪港時表示香港應繼續保持其獨特優勢，市民亦普遍認為新一屆政府將帶領香港專注本地經濟發展。政府八月初宣布自八月十二日起從海外地區或台灣抵港人士由原先規定的七天強制檢疫期改為以「3+4」模式進行檢疫。此舉大大增加訪港旅客彈性以及減低開支負擔，相信港府是為了配合於十一月時容許旅客有條件地免檢疫入境。政府同時積極準備於十一月舉行「國際金融領袖投資峯會」，並邀請多家國際金融機構派員參會，此舉相信可進一步鞏固本港國際金融中心的地位。中國內地方面，疫情之初期內地經濟表現良好，惟同樣受到第五波疫情影響，需面對防疫規定和通脹等多項挑戰。近期內地有業主發起「斷供」潮，拒繳「爛尾樓」房貸，此舉或會影響買家對預售樓花的信心，但相信事件對整體物業市場的長遠影響不大。不過從宏觀經濟方面，地緣政治局勢緊張、通脹持續高企、消費者信心減弱、加息步伐不確定，以及量化緊縮造成全球流動性收緊，或會對全球和香港經濟造成負面影響。集團預料十一月前香港經濟仍難有大突破。 05美聯集團有限公司主席報告（續）前景（續）樓市基礎良好 唯前景不明朗本港樓價持續高企，可謂冠絕全球，但本地住宅樓市未見泡沫跡象，全因政府於二零一零年至二零一九年期間推出多項「辣招」壓抑樓市需求，例如實施嚴格的按揭成數要求、增加印花稅等，故樓市是由財務狀況較為穩健的買家所主導。二零二一年，全面繳清按揭貸款的業主比例分別較十年前和二十年前高出6%及17.6%，可見大部分業主均維持良好的財務狀況，有助舒緩市場下行的影響。嚴格的按揭貸款要求不但為樓市奠定穩健的基礎，亦為政府預留放寬政策的空間。過去三年，政府已經先後兩次提高按揭保險計劃上限。根據最新的修訂，樓價介乎港幣一千萬元至港幣一千九百二十萬元之間的按揭貸款上限亦被提升，預計長期積壓的升級換樓需求將陸續釋放，但相信實際效果仍需時才開始顯現。樓市短期內仍受經濟環境差所壓抑。事實上，即使二零二二年七、八月份部分樓盤如「Novo Land」及「One Innovale」銷情理想，但是對整體市況未有太大幫助。創科發展帶動基建 物業需求有望增加國家主席習近平於訪港期間參觀香港科學園顯示中央政府全力支持打造香港成為國際創新科技中心。預料新一屆政府將推出更多與創科產業相關的政策，同時亦會推出相應的人才入境計劃，吸引世界各地的科技專才來港工作，以加快創科發展步伐。在推動科研基建發展方面，政府早前表示已經預留多幅土地作創科發展，包括將於落馬洲河套地區建立港深創新及科技園，以及於流浮山興建地標性創科設施等。《北部都會區發展策略》公佈後，發展商於該區推出的新物業項目料受市場追棒。位於錦上路站上蓋的全新發展項目「柏瓏」成為二零二二年上半年最暢銷項目之一，反映新界北的物業受買家歡迎。集團有信心當區的樓價上升趨勢將會延續。鳴謝本人衷心感謝各董事及員工在嚴峻的時期仍然努力不懈，並藉此機會感激各位股東及客戶對集團的一直以來的支持，我們將繼續盡心竭誠提供優質服務，為集團開拓更美好明天。主席黃建業香港，二零二二年八月三十日 策略回顧與規劃062022中期業績報告第五波疫情肆虐 經營環境艱鉅二零二二年上半年，第五波疫情嚴重，集團面臨前所未有的挑戰。本港樓市受到第五波疫情的強烈衝擊，二零二二年上半年交投大幅下挫，儘管集團保持市場佔有率，仍然無法避免虧損。第五波疫情是自香港爆發新冠病毒以來最為嚴峻，惟業主於第五波疫情期間的減租幅度卻遠不如疫情初期。多方面對挑戰 市場地位鞏固 持續線上發展有賴於資訊科技系統升級以及銷售管理團隊架構優化，集團的業務營運即使在疫情高峯時，並未受到太大的影響。儘管市場環境極具挑戰性，集團的銷售團隊仍能進一步鞏固於本港多個地區的市場地位，並於啟德、大埔、屯門、沙田、荃灣、東涌、和深井等策略性地區提升二手市場佔有率。另一方面，隨著政府早前公佈《北部都會區發展策略》，新界北將受惠於多項基建發展，料將成為高增長地區。區內物業需求亦將持續增加。實際上，位於錦上路站上蓋的物業項目「柏瓏」更成為今年上半年最暢銷的項目之一。集團於期內積極加強新界北團隊的銷售管理，並成功鞏固該區的領先地位。集團中國內地業務方面，中國內房市場接連出現債務違約事件，加上疫情持續反覆，經營環境變得相當困難。集團在重重挑戰下，把握機會重整中國內地業務團隊的人事佈陣，提升營運效率，現時集團於重慶的業務已由全新的管理團隊營運。在線上業務發展方面，集團是大中華區首家地產代理成為Matterport, Inc.的策略性合作夥伴，並引進「數碼孿生」(Digital Twin)技術，為集團的客戶提供更優越的虛擬3D睇樓體驗，達致「零接觸睇樓」。期內，集團的VR（虛擬實景）影片數目按年激增近1.7倍及樓盤影片的數目亦升近1.4倍。縱使樓市氣氛低落，有賴VR技術的廣泛使用，加上拍攝樓盤影片的技術不斷改進，集團旗下的數碼平台瀏覽量日益增加，二零二二年上半年美聯官方網站的瀏覽量錄近1億人次，線上平台的流量及市場份額齊升。 07美聯集團有限公司策略回顧與規劃（續）經濟重回正軌 集團整裝待發新一屆政府早前提出將全力聚焦於經濟發展。集團相信，若本地經濟能恢復至疫情前水平，將有助外界重拾對本港前景的信心，吸引更多外商投資。即使短期內中港兩地未能恢復通關，部份於香港有業務或家庭聯繫的內地人亦會回港。集團亦相信中港進一步融合以及基建配套的不斷改善將會重塑本港樓市。為此，集團近年積極推行多項策略性措施，進一步優化分行網絡以及人事佈局，為香港經濟全面復甦做好準備。隨著新一屆政府上任，集團預料本港基建項目的發展步伐將會進一步加快，尤其是與《北部都會區發展策略》相關的發展項目。現時集團在啟德和新界北等全新熱門地區的銷售業務持續有進展，未來將繼續於該些地區投放資源，以把握潛在商機。與此同時，集團將繼續升級旗下的線上平台，透過大數據分析客戶喜好，為客戶提供最切合需要的樓盤資訊。集團將不斷改良線上服務，積極研發新功能，以吸引更多客戶瀏覽旗下的線上平台。最後，在人力資源方面，集團與其他具規模的香港公司一樣受到移民潮影響，出現人才流失的情況。儘管二零二二年第二季度樓市表現較之前活躍，但是本港的持牌地產代理數目於第二季度按季減少1.24%。集團將積極部署招聘計劃，以招攬行業內外的人才。早前，集團與香港中文大學合辦管理課程，務求培育更多擁有管理潛質的骨幹，為集團的持續發展提供更多新血。集團亦會繼續加強培訓表現理想的中層管理人員，以鞏固集團的人才儲備。副主席兼董事總經理黃靜怡香港，二零二二年八月三十日 管理層討論及分析082022中期業績報告第3頁至第5頁之主席報告及第6頁至第7頁之策略回顧與規劃構成管理層討論及分析之一部分。財務回顧流動資金及財務資源本集團主要以內部資源及來自銀行之貸款融資撥付其經營業務所需。於二零二二年六月三十日，本集團之現金及銀行存款為港幣1,734,080,000元（於二零二一年十二月三十一日：港幣1,505,527,000元）。於二零二二年六月三十日，本集團之計息銀行借款為港幣1,169,240,000元（於二零二一年十二月三十一日：港幣687,000,000元），及其償還期表列如下：於二零二二年六月三十日於二零二一年十二月三十一日港幣千元 港幣千元一年以內償還1,169,240687,000於二零二二年六月三十日，本集團之淨資產負債比率維持在0%（於二零二一年十二月三十一日：0%），淨資產負債比率乃按淨借款1（借款總額減現金及銀行存款）相對本集