鋑联控股二零二二年中期业绩报告

01目錄頁次公司資料2主席報告3管理層討論及分析7其他資料12簡明綜合全面收益表（未經審核）19簡明綜合資產負債表（未經審核）20簡明綜合權益變動表（未經審核）22簡明綜合現金流量表（未經審核）23簡明綜合中期財務資料附註（未經審核）24 02www.legendupstarholdings.com公司資料董事會執行董事黃建業先生（主席）黃靜怡女士盧展豪先生黃耀銘先生獨立非執行董事沙豹先生何君達先生黃宗光先生李偉強先生審核委員會何君達先生（委員會主席）沙豹先生黃宗光先生李偉強先生薪酬委員會何君達先生（委員會主席）黃建業先生沙豹先生黃宗光先生李偉強先生提名委員會黃建業先生（委員會主席）沙豹先生何君達先生黃宗光先生李偉強先生公司秘書梅雅美女士授權代表黃靜怡女士施嘉明先生註冊辦事處Cricket Square Hutchins DriveP.O. Box 2681Grand Cayman KY1-1111 Cayman Islands香港總辦事處及主要營業地點香港德輔道中19號環球大廈25樓2505-8室核數師羅兵咸永道會計師事務所執業會計師註冊公眾利益實體核數師香港中環太子大廈22樓主要往來銀行中國銀行（香港）有限公司星展銀行（香港）有限公司恒生銀行有限公司上海商業銀行有限公司香港上海滙豐銀行有限公司股份過戶登記總處Conyers Trust Company (Cayman) LimitedCricket Square Hutchins DriveP.O. Box 2681Grand Cayman KY1-1111 Cayman Islands股份過戶登記香港分處卓佳登捷時有限公司香港夏慤道16號遠東金融中心17樓公司網址www.legendupstarholdings.com股份代號459 03主席報告業績回顧鋑聯控股有限公司（「本公司」）及其附屬公司（統稱「本集團」或「集團」）宣佈截至二零二二年六月三十日止六個月（「中期期間」），本集團錄得權益持有人應佔溢利約港幣437,000元（截至二零二一年六月三十日止六個月：港幣33,255,000元）。中期期間內，集團財務業績錄得大幅倒退，除其他因素外，主要由於自二零二二年一月起香港爆發第五波新型冠狀病毒疫情而造成不利市場之情況，而導致香港非住宅物業之成交金額及成交量均錄得顯著跌幅。集團旗下借貸業務駿聯信貸有限公司（「駿聯信貸」）則錄得盈利增長。此外，由於投資物業的出租率上升及新收購物業開始提供租金收入，物業投資組合淨收入同樣錄得增長。上半年市道不景 拖累行業發展二零二二年年初，Omicron變種病毒大爆發導致港府實施自疫情爆發以來最嚴謹的社交距離措施，本港經濟活動幾近停頓。與此同時，中國內地正在復甦中的經濟亦受疫情影響。更甚的是，環球通脹恐慌觸發加息浪潮，以及俄烏緊張局勢令疲弱市道百上加斤。內憂外患之下，本地經濟和物業市場受到嚴重衝擊。二零二二年上半年的非住宅物業註冊量較二零二一年同期下跌23.1%至大約7,847宗。 04www.legendupstarholdings.com主席報告（續）業績回顧（續）上半年市道不景 拖累行業發展（續）為刺激本港經濟，政府於四月放寬防疫措施並再度推出消費券計劃，有助振興本地零售市場。本地四月份的零售業總銷貨額較三月份大增26.9%，惟至五月份表現已稍微回落。本港經濟仍遠遠未及完全復甦，市民並未如預期般進行「報復式消費」。儘管放寬防疫措施令餐飲消費激增，但仍未足以令零售行業回復全盛水平。本港嚴格的檢疫隔離措施令訪港旅客人數持續受到影響，不單止令零售市場繼續受困，同時亦導致寫字樓市場交投銳減。不少跨國公司已選擇將高層員工遷至新加坡等其他亞洲地區。寫字樓註冊量於二零二二年上半年較二零二一年同期下跌38.7%。工廈方面，一向由投資者支撐市場，在美國加息的影響下令其交投大受打擊。根據土地註冊處資料顯示，工廈物業註冊量於二零二二年上半年只有1,567宗，較二零二一年同期下跌21.2%。展望本港市場仍受挑戰宏觀經濟方面，地緣政治局勢緊張、通脹持續高企、消費者信心疲弱、加息步伐存疑，以及緊縮政策造成全球流動性收緊，或會對環球和香港經濟造成負面影響。中國內地方面，疫情之初期經濟表現良好，惟同樣受到第五波疫情影響，需面對防疫規定和通脹等多項挑戰。近期中國內地有業主發起「斷供」潮，拒繳「爛尾樓」房貸，此舉或會影響買家對預售樓花的信心，但相信事件對整體物業市場的長遠影響不大。 05主席報告（續）展望（續）本港市場仍受挑戰（續）本港新一輪移民潮觸發人才流失，加上嚴格的檢疫隔離規定導致外國專才離港，為跨國公司招聘及挽留人才帶來困難，變相削弱香港國際金融中心地位，對寫字樓市場影響尤其負面。此外，新冠疫情仍在肆虐，本港與內地通關無期，零售業在缺乏內地遊客支撐下難以完全復甦。隨著通脹加劇，相信本地消費將會持續受挫。而美國加息亦會進一步削弱投資意欲，拖累工廈市場表現。防疫措施逐步放寬預料中央政府短期內會推出更多經濟刺激措施。八月中，中國人民銀行減低貸款利率或許只是第一步。長遠來看，隨著中國內地經濟刺激措施逐漸奏效，預期國民生產總值仍會增長。此外，國家計劃建成統一開放、競爭有序的高標準市場體系，為未來經濟發展提供增長潛力。中國內地於世界市場的地位舉足輕重，而香港仍是外國資金接通中國內地最重要的國際資本市場，故對於外資公司在港設立據點仍具吸引力。集團對本港前景抱有信心。適逢今年是香港特別行政區成立二十五週年，國家主席習近平於二零二二年七月份訪港時表示香港應繼續保持其獨特優勢。市民亦普遍認為新一屆政府將帶領香港專注本地經濟發展。此外，政府已宣佈自八月十二日起從海外地區或台灣抵港人士將由原先規定的七天檢疫期改為以「3+4」模式進行檢疫；如無確診，旅客於四天醫學監測期間可以外出。此措施大大增加旅客彈性並減低開支負擔，相信港府此舉是為了配合於十一月時容許旅客有條件地免檢疫入境香港。目前政府正積極促成於十一月舉行「國際金融領袖投資峯會」，相信可進一步鞏固本港國際金融中心的地位，同時有助改善本港物業銷售及租務市場。 06www.legendupstarholdings.com主席報告（續）展望（續）防疫措施逐步放寬（續）另外，於八月推出的第二期消費券計劃及將於十一月舉行的「香港國際七人欖球賽」，均有利於零售業，舖位交易或有望在二零二二年下半年有所增加。集團多元化策略見效 公司易名有利發展中期期間內，借貸和物業投資業務的純利均錄得增長。可見業務多元化策略持續見效，有助減低集團二零二二年上半年的財政損失。此外，集團已經將本公司英文名稱由「Midland IC&I Limited」更改為「Legend Upstar Holdings Limited」，本公司中文名稱則由「美聯工商舖有限公司」更改為「鋑聯控股有限公司」。集團相信此舉將更佳地反映集團不同主要業務、企業架構、策略性商業計劃以及未來發展方向，對集團未來業務發展有利。現時，本集團主要從事於香港提供工商物業及商舖物業代理服務、物業投資、借貸業務和證券投資。感謝本人藉此機會向股東及客戶表達衷心感謝，同時亦十分感謝管理層及員工於中期期間所付出的努力。我們將繼續竭力提供優質服務，為集團創造更美好明天。主席黃建業香港，二零二二年八月二十九日 07管理層討論及分析第3頁至第6頁之主席報告構成管理層討論及分析之一部分。財務回顧流動資金及財務資源於二零二二年六月三十日，本集團之現金及現金等價物為港幣137,584,000元（於二零二一年十二月三十一日：港幣285,825,000元），而銀行貸款為港幣404,851,000元（於二零二一年十二月三十一日：港幣421,974,000元）。本集團之貸款，其償還期表列如下：於二零二二年六月三十日於二零二一年十二月三十一日港幣千元港幣千元 抵押銀行貸款（沒有包含按要求償還條款）－一年內償還44,24654,246－一年後但兩年內償還111,74614,246－兩年後但五年內償還248,859353,482 404,851421,974 本集團之銀行貸款由本集團所持港幣854,300,000元（於二零二一年十二月三十一日：港幣853,200,000元）若干投資物業作抵押。於二零二二年六月三十日，本集團獲銀行提供未動用之借貸融資額度為港幣105,000,000元（於二零二一年十二月三十一日：港幣105,000,000元）。本集團之現金及銀行存款以港幣列值，而本集團之銀行貸款亦以港幣列值。本集團獲批授之銀行貸款及透支額乃按浮動利率計息。於二零二二年六月三十日，本集團之資產負債比率為35.5% （於二零二一年十二月三十一日：37.1%）。資產負債比率按本集團之銀行貸款總額相對本集團之權益總額計算。 08www.legendupstarholdings.com管理層討論及分析（續）財務回顧（續）流動資金及財務資源（續）本集團之流動資金比率為2.4 （於二零二一年十二月三十一日：2.7），按流動資產相對流動負債的比率計算，以反映財務資源充裕程度。本集團之股本回報率為0.04% （截至二零二一年六月三十日止六個月：2.96%），按期內溢利相對權益總額的比率計算。與整體資金目標及政策一致，本集團就可用現金進行資金管理活動，以產生投資回報以提升本集團的財務狀況。選擇投資的標準將包括(i)所涉及的風險概況而非投機性質；(ii)投資的流動性；(iii)投資的稅後等值收益率；及(iv)禁止結構性產品。根據其流動資金目標，本集團主要投資於具有良好信貸質量的流動工具、產品或股票。固定收益產品的投資採用不同的到期期限，以滿足持續的業務發展需求。本集團之收入及貨幣資產與負債主要以港幣列值。本公司董事（「董事」）認為本集團面對之外匯風險甚微。收購物業(i) 中期期間完成的收購於截至二零二一年十二月三十一日止年度，本集團訂立一項物業收購協議（「物業收購協議」）及一項目標公司收購協議（「目標公司收購協議」）。根據物業收購協議，本集團同意以代價港幣25,900,000元收購位於香港的一間商舖。該交易已於二零二二年一月完成。 09管理層討論及分析（續）財務回顧（續）收購物業（續）(i) 中期期間完成的收購（續）根據目標公司收購協議，本集團同意以代價港幣四千八百八十萬元收購目標公司的全部已發行股份（包括轉讓銷售債務），目標公司的主要資產為一間位於香港的商舖，該交易已於二零二二年四月完成。收購詳情請參閱本公司日期為二零二一年八月十八日、二零二一年十二月二日、二零二一年十二月十七日、二零二二年一月三日及二零二二年四月十二日的公告。(ii) 中期期間後完成的收購於二零二二年四月，本集團再訂立一項物業收購協議以代價港幣21,500,000元收購位於香港的一間商舖，該交易於二零二二年七月完成。收購詳情請參閱本公司日期為二零二二年四月十三日及二零二二年七月十五日的公告。上述所有物業已出租╱擬出租以賺取租金收入。本集團使用集團的內部資源及╱或外部融資以結算上述收購事項。本集團的財務狀況依然穩健。上述收購事項使本集團得以進一步拓闊收入來源，以及使本集團可享有物業之潛在資本增值。憑藉已承諾的銀行融資及穩固的經常性收入，董事認為本集團之財務資源足以應付其資本承擔及持續營運資金所需。 10www.legendupstarholdings.com管理層討論及分析（續）財務回顧（續）本集團貸款組合及借貸業務資料於二零二二年六月三十日，應收未償還貸款為港幣418,000,000元（於二零二一年十二月三十一日：港幣317,700,000元）。未償還貸款餘額有47宗（於二零二一年十二月三十一日：41宗），當中涉及不同借款人。單筆最大貸款額為港幣55,000,000元（約佔整體未償還貸款組合的13%），以一個位於黃金地段的住宅物業的第一按揭作抵押，貸款與價值比率為74%。在未償還的貸款組合中，超過99.7%以住宅和非住宅物業的第一按揭作為抵押，整體貸款與價值比率為59%。於期內並無貸款減值虧損。本集團的借貸業務由本集團旗下之借貸公司駿聯信貸經營。該借貸業務為本