鋑联控股：截至二零二五年六月三十日止六个月中期业绩公告

截至二零二五年六月三十日止六個月中期業績公告 鋑聯控股有限公司（「本公司」）之董事會（「董事會」）宣佈本公司及其附屬公司（統稱「本集團」或「集團」）截至二零二五年六月三十日止六個月（「中期期間」）之未經審核綜合中期業績，連同比較數字如下： 簡明綜合全面收益表（未經審核）截至二零二五年六月三十日止六個月 所得稅開支 簡明綜合全面收益表（未經審核）（續）截至二零二五年六月三十日止六個月 於二零二五年六月三十日 於二零二五年六月三十日 簡明綜合中期財務資料附註（未經審核） 1一般資料 本公司為一間於開曼群島註冊成立之有限責任公司，並於香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）主板上市。其註冊辦事處地址為Cricket Square, Hutchins Drive, P.O. Box 2681, Grand CaymanKY1-1111, Cayman Islands，而其香港之總辦事處及主要營業地點則為香港德輔道中19號環球大廈25樓2505-8室。 本集團之主要業務為於香港提供工商物業及商舖物業代理服務、物業投資、借貸業務和證券投資。 本公司之直接控股公司為Wealth Builder Holdings Limited（一間於英屬處女群島成立之有限責任公司）。 本公司之最終控股公司為Luck Gain Holdings Limited（一間於英屬處女群島成立之有限責任公司）。 除另有說明外，本未經審核簡明綜合中期財務資料以港幣千元（「港幣千元」）列值。 本未經審核簡明綜合中期財務資料已於二零二五年八月二十日獲董事會批准。 編製基準 2 截至二零二五年六月三十日止六個月的未經審核簡明綜合中期財務資料乃按歷史成本法編製，並就按公平值入賬之投資物業重估而作出修訂，並根據香港會計師公會頒佈的香港會計準則第34號「中期財務報告」以及聯交所證券上市規則（「上市規則」）附錄D2的適用披露規定編製。 未經審核簡明綜合中期財務資料應與截至二零二四年十二月三十一日止年度按照香港財務報告準則會計準則編製的年度財務報表一併閱讀。 編製本未經審核簡明綜合中期財務資料使用的會計政策與編製本集團截至二零二四年十二月三十一日止年度之綜合財務報表所用者一致，惟採用跟本集團營運相關並於二零二五年一月一日的財政年度強制執行的經修訂香港財務報告準則會計準則除外。 2編製基準（續） 管理層在應用本集團的會計政策時作出的重大判斷以及估計不確定性的主要來源，與截至二零二四年十二月三十一日止年度的綜合財務報表所採用的相同。 (a)於二零二五年生效之經修訂準則 採納經修訂準則對本集團的業績或財務狀況並無重大影響。 尚未生效之新訂及經修訂準則及詮釋 (b) 本集團並無提早採納已頒佈惟尚未生效之新訂及經修訂準則及詮釋，並預期採納該等新訂及經修訂準則及詮釋對本集團的業績或財務狀況並無重大影響。 3收益及分部資料（續） (b)分部資料 主要營運決策人已確認為本公司執行董事（「執行董事」）。執行董事審閱本集團之內部報告，以評核表現及分配資源。執行董事以此等報告為基準釐定經營分部。 執行董事以本集團主要位於香港之業務性質為基準評核表現，其中包括工商物業及商舖之物業代理業務、物業投資、借貸業務及證券投資。 執行董事按各呈報分部之經營業績為基準，評估經營分部之表現。企業開支、銀行利息收入、銀行貸款利息及所得稅開支並不包括於分部業績內。 分部間收益乃按照市場慣例之條款進行之交易而產生。向執行董事呈報之來自外部客戶收益與簡明綜合全面收益表之計算方式一致。來自外部客戶的收益與簡明綜合全面收益表的總收益相同。 (b)分部資料（續） 分部業績與除稅前（虧損）／溢利之對賬如下： 分部資產及負債不包括企業資產及負債及遞延稅項，此等項目均以集中基準管理。以下為按呈報分部劃分之資產及負債之分析： 呈報分部資產與總資產之對賬如下： 分部資產企業資產遞延稅項資產 總資產 呈報分部負債與總負債之對賬如下： 分部負債企業負債遞延稅項負債 總負債 截至二零二五年六月三十日止六個月，帶來租金收入的投資物業所產生的直接營運開支與未有產生租金收入的投資物業的直接營運開支分別為港幣3,124,000元及港幣36,000元，其中港幣1,632,000元已計入其他經營成本。 截至二零二四年六月三十日止六個月，帶來租金收入的投資物業所產生的直接營運開支與未有產生租金收入的投資物業的直接營運開支分別為港幣3,053,000元及港幣35,000元，其中港幣1,872,000元已計入其他經營成本。 備註：辦公室及分行經營費用，包括水電費、通訊費、印刷和文具、運輸以及維修和保養費用。 除本公司一間符合兩級利得稅稅率制度資格的附屬公司以外，香港利得稅乃按照期內估計應課稅溢利按稅率16.5%（截至二零二四年六月三十日止六個月：16.5%）作出撥備。 就該附屬公司而言，首港幣2,000,000元應課稅溢利按8.25%徵稅，其餘應課稅溢利按16.5%徵稅。該附屬公司於截至二零二四年六月三十日止六個月的香港利得稅撥備按相同基準計算。 7中期股息 董事會不宣派截至二零二五年六月三十日止六個月之中期股息（截至二零二四年六月三十日止六個月：無）。 8每股（虧損）／盈利 每股基本及攤薄（虧損）／盈利乃按以下各項計算： 每股基本（虧損）／盈利按本公司權益持有人應佔（虧損）／溢利除以期內已發行股份加權平均數目計算。 每股攤薄（虧損）／盈利調整了用於確定每股基本（虧損）／盈利的數字，以計入假設因行使本公司購股權而轉換之全部有潛在攤薄作用之普通股後會發行之額外股份之加權平均數。 截至二零二五年六月三十日及二零二四年六月三十日止六個月，每股攤薄（虧損）／盈利與每股基本（虧損）／盈利相同，因行使本公司購股權具反攤薄影響。 於二零二五年六月三十日 期內，確認港幣47,200,000元（截至二零二四年六月三十日止六個月：港幣3,400,000元）之投資物業公平值虧損。 港幣627,500,000元之投資物業（於二零二四年十二月三十一日：港幣852,900,000元）已抵押作為本集團銀行貸款之抵押品（附註12）。 10應收貸款 於報告期末的應收貸款到期情況（根據到期日劃分及扣除撥備）如下： 應收貸款指在香港授予客戶的物業按揭貸款。 本集團之應收貸款以港幣列值。 11應收賬款及其他應收款 應收賬款主要指應收客戶之代理費用，並無授予一般信貸條款。客戶有責任於有關協議完成時或根據相關協議之條款及條件支付款項。應收賬款之賬齡分析如下： 本集團應收賬款及其他應收款以港幣列值。 12銀行貸款 本集團之銀行貸款須於以下期間償還： 銀行貸款以本集團所持有港幣627,500,000元之投資物業（於二零二四年十二月三十一日：港幣852,900,000元）（附註9）及本公司所作出之公司擔保作抵押。 本集團之銀行貸款以港幣列值。 13應付賬款及其他應付款 應付賬款主要包括應付予物業顧問、合作地產代理及物業買家之佣金及回贈，該等應付佣金及回贈於向客戶收取相關代理費用時才到期支付。有關結餘包括已收取相關代理費用及須於期間結束後30日內支付之應付佣金及回贈港幣19,129,000元（於二零二四年十二月三十一日：港幣14,302,000元），而餘下所有應付佣金及回贈尚未到期。 本集團應付賬款及其他應付款以港幣列值。 管理層討論及分析 業績回顧 本集團宣佈截至中期期間，本集團錄得權益持有人應佔虧損港幣33,343,000元，對比截至二零二四年六月三十日止六個月錄得之權益持有人應佔溢利港幣9,504,000元。中期期間的虧損主要是由於重估本集團投資物業所產生之公平值虧損。 市場活動輕微改善 二零二五年四月，中美貿易糾紛升溫，初期為香港樓市帶來壓力。然而，對比二零二四年市場低迷的背景下，整體市場氣氛於二零二五年上半年略見改善，商舖、寫字樓及工廈各類型物業的銷售註冊量均按年上升。 這輪反彈主要受數項關鍵因素帶動。人工智能初創企業DeepSeek的冒起，引發港股於二零二五年二月中旬至三月中旬期間強勢上揚，一度令恒生指數創下近年新高。此外，香港銀行同業拆息（HIBOR）大幅下挫，降低借貸成本，進一步刺激市場活動。政府財政預算案下調港幣四百萬元以下物業交易的印花稅，亦一定程度上有助提振細價物業買賣。 值得留意的是，二零二五年上半年非住宅物業的註冊量得以錄得三年來新高，只僅僅是因為比較基數過低。整體營商環境仍然嚴峻，市場表現仍遠遜疫情前水平。地緣政治局勢不明朗引發市場憂慮，擾亂企業擴張計劃，重創寫字樓市場。與此同時，受本地消費者跨境消費的影響，零售業持續受挫。多間本地戲院相繼結業，因戲院一般佔據大面積的零售空間，對舖位市場造成重大衝擊。 受惠於中國中央政府對民營企業的支持，香港物業市場似乎能暫時擱下中美貿易糾紛所帶來的若干憂慮，於二零二五年上半年錄得溫和復甦。 代理業務輕微改善 中期期間，某程度上受惠於非住宅物業市場交投上升，地產代理業務之經營業績與去年同期相比甚至錄得輕微改善。經過一系列重組及業務強化行動，新管理團隊積極推動銷售團隊與美聯集團之相關成員公司之協同效應並且善用其網絡。今年上半年轉介非住宅物業業務收入按年顯著上升，部分是得益於香港銀行同業拆息下跌及資產價格急速調整。轉介業務增加也在一定程度上導致回贈費用上升。與此同時，高負債的發展商及業主繼續沽售存貨，增加可供買賣的貨源。 物業投資業務表現穩健 本集團物業出租業務於二零二五年上半年持續表現穩健。受本港租樓需求殷切帶動，服務式住宅出租率高企，租金收入亦錄得輕微升幅。投資組合中之商業物業方面，受累於零售市道疲弱及貿易戰陰霾，整體環境仍然嚴峻。不過，具豐富經驗之物業管理團隊在嚴峻的環境下仍能成功爭取最有利條款。總括而言，物業出租業務繼續為集團帶來穩定回報，其業務表現僅受下文所述物業重估虧損所拖累。 信貸業務維持平穩 二零二五年上半年，信貸業務的經營環境依然艱難。有别於銀行，其面對更廣泛的市場，信貸行業通常服務不同的板塊，亦面對截然不同的挑戰。然而，本集團一直嚴守審慎信貸政策，並未因高風險業務而放寬風險容忍度。加上本集團對信貸業務採取嚴謹的態度，有助信貸業務於充滿挑戰的環境中屹立不倒。中期期間，信貸業務繼續為集團帶來正面貢獻。 物業重估 受惠息口回落，住宅及商業物業市場走勢各異。商業物業市場距離全面復甦仍有相當距離。儘管多個板塊交投有所增加，惟資產價格仍未止跌。因此，本集團投資物業錄得重估虧損，金額超過其他業務所帶來之盈利，儘管本質上並非現金性質。 展望 環球逆風與新興機遇 環球經濟格局日益不明朗，現屆美國政府的貿易及外交政策難以預測，對市場構成重大壓力。美國加徵關稅及地緣政治緊張局勢升溫，引發市場對潛在通脹壓力的憂慮，或會令各國央行的利率決策變得棘手。儘管美國與中國內地已達成臨時協議以緩和貿易摩擦，但美國貿易政策無從捉摸，局勢或再度升級，為環球經濟前景蒙上陰影。 樂觀而言，中國內地經濟於二零二五年迄今表現相對理想。繼首季錄得5.4%增長後，第二季國內生產總值上升5.2%。此外，倘若內地經濟進一步獲得政策支持，有望提振整體經濟局面，並可能對香港帶來正面的溢出效應。 美國政策環境動盪，令香港成為資金流入的避風港。財政司司長陳茂波在二零二五年六月中旬預測，香港銀行同業拆息將長期維持於低水平，顯示市場流動資金充裕。有賴新股市場的強勁表現，資金流入勢頭有望延續，香港在二零二五年上半年已超越華爾街領導地位，成為全球首選的新股上市目的地。 此變化源自多個關鍵因素，包括香港作為中國內地窗口，通往內地龐大消費市場的位置；以及在美國市場政治局勢愈見不明朗之際，投資者傾向選擇香港穩健可靠的金融市場環境。中資企業為規避華爾街潛在退市風險，趨向選擇香港作為較安全的上市地，亦進一步推動此趨勢。寧德時代成功二次上市，便是其一例證。 今年首六個月旅客到港人數較去年同期上升12%。此外，啟德體育園及即將落成的