美联集团：截至二零二五年六月三十日止六个月中期业绩公告

截至二零二五年六月三十日止六個月中期業績公告 美聯集團有限公司（「本公司」）董事會（「董事會」）欣然宣佈本公司及其附屬公司（統稱「本集團」或「集團」）截至二零二五年六月三十日止六個月（「中期期間」）之未經審核綜合中期業績，連同比較數字如下： 每股盈利基本及攤薄 期內溢利 簡明綜合中期財務資料附註（未經審核） 1一般資料 本公司為一間於百慕達註冊成立之有限責任公司，並於香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）主板上市。其註冊辦事處地址為Clarendon House, 2 Church Street, Hamilton HM 11,Bermuda，而其香港之總辦事處及主要營業地點則為香港德輔道中19號環球大廈25樓2505-8室。 本集團之主要業務為於香港、中國內地及澳門提供物業代理服務、物業租賃、移民顧問服務及借貸服務。 除另有說明外，本未經審核簡明綜合中期財務資料以港幣（「港幣」）列值。 本未經審核簡明綜合中期財務資料已於二零二五年八月二十一日獲董事會批准。 2編製基準 截至二零二五年六月三十日止六個月的未經審核簡明綜合中期財務資料乃按歷史成本法編製，並就投資物業重估及按公平值計入其他全面收入之金融資產（均按公平值列賬）作出修訂，並根據香港會計師公會頒佈的香港會計準則第34號「中期財務報告」以及聯交所證券上市規則（「上市規則」）附錄D2的適用披露規定編製。 未經審核簡明綜合中期財務資料應與截至二零二四年十二月三十一日止年度按照香港財務報告準則會計準則編製的年度財務報表一併閱讀。 編製本未經審核簡明綜合中期財務資料使用的會計政策與編製本集團截至二零二四年十二月三十一日止年度之綜合財務報表所用者一致，惟採用跟本集團營運相關並於二零二五年一月一日的財政年度強制執行的經修訂香港財務報告準則會計準則除外。 管理層在應用本集團的會計政策時作出的重大判斷以及估計不確定性的主要來源，與截至二零二四年十二月三十一日止年度的綜合財務報表所採用的相同。 (a)於二零二五年生效之經修訂準則 採納經修訂準則對本集團的業績或財務狀況並無重大影響。 (b)尚未生效之新訂及經修訂準則及詮釋 本集團並無提早採納已頒佈惟尚未生效之新訂及經修訂準則及詮釋，並預期採納該等新訂及經修訂準則及詮釋對本集團之財務業績或財務狀況並無重大影響。 3收益及分部資料 主要營運決策人已確認為本公司執行董事（「執行董事」）。執行董事審閱本集團之內部報告，以評核表現及分配資源。執行董事以此等報告為基準釐定經營分部。 執行董事以本集團之業務性質為基準評核表現，其中包括住宅、工商物業及商舖之物業代理業務，以及其他業務主要包括物業租賃、移民顧問服務、借貸服務及按揭轉介服務。本集團的業務主要位於香港、中國內地及澳門。 期內確認收益如下: 香港財務報告準則第15號範圍內與客戶簽訂合同的收益按主要服務項目分列－代理費用－移民顧問服務－網上廣告－其他服務 來自其他來源的收益－租金收入 －應收貸款利息收入 物業代理業務收益及業績進一步分析如下: 3收益及分部資料（續） 截至二零二五年及二零二四年六月三十日止六個月之分部資料如下: 3收益及分部資料（續） 執行董事按各呈報分部之經營業績為基準，評估經營分部之表現。企業開支、銀行利息收入、銀行借款、透支及其他借款利息及所得稅開支並不包括於分部業績內。 分部間收益乃按照市場慣例之條款進行之交易而產生。向執行董事呈報之來自外部客戶收益與簡明綜合收益表之計算方式一致。 分部業績與除稅前溢利之對賬如下： 分部資產及負債不包括企業資產及負債、遞延稅項、其他非流動資產及按公平值計入其他全面收入之金融資產，此等項目均以集中基準管理。以下為按呈報分部劃分之資產及負債之分析： 3收益及分部資料（續） 來自外部客戶收益香港及澳門中國內地 收益乃按交易產生之所屬地區為根據。 投資物業之公平值虧損其他 5其他經營成本 主要其他經營成本如下： 投資物業產生之直接經營開支：－產生租金收入辦公室及分行經營費用（附註(i)）租賃物業的地租、差餉及大廈管理費法律及專業費用員工招聘、培訓及福利保險費用銀行費用使用權資產減值虧損，扣除回撥（附註(ii)）物業及設備減值虧損（附註(ii)）出售物業及設備之虧損核數師酬金－審核服務 附註： (i)辦公室及分行經營費用，包括水電費、通訊費、印刷和文具、運輸、牌照費及維修和保養費用。(ii)本集團視每個城市的每個業務單位為獨立的可識別現金產生單位。當有減值跡象，且可能無法收回賬面值時，管理層會對現金產生單位予以減值評估。如某資產的賬面值大於其估計可收回金額，該資產的賬面值會被撇減至其可收回金額。 除本公司一間附屬公司符合兩級制利得稅稅率資格外，香港利得稅乃按照期內估計應課稅溢利以稅率16.5%計算（截至二零二四年六月三十日止六個月：16.5%）。 就該附屬公司而言，首港幣二百萬元應課稅溢利按8.25%徵稅，其餘應課稅溢利按16.5%徵稅。該附屬公司二零二四年的香港利得稅撥備按相同基準計算。 海外溢利之稅項乃按期內估計應課稅溢利根據本集團營運所在司法權區適用之稅率計算。 8中期股息 董事會不宣派截至二零二五年六月三十日止六個月之中期股息（截至二零二四年六月三十日止六個月：無）。 每股基本及攤薄盈利乃按以下各項計算︰ 每股基本盈利按本公司權益持有人應佔溢利除期內已發行股份加權平均數目計算。 每股攤薄盈利調整了用於確定每股基本盈利的數字，以計入假設轉換全部有潛在攤薄作用之普通股股份後會發行之額外股份之加權平均數。 截至二零二五年及二零二四年六月三十日止六個月，每股攤薄盈利與每股基本盈利相同，因行使本公司之購股權具反攤薄影響。 10應收貸款 於報告期末的應收貸款到期情況（根據到期日劃分及扣除撥備）如下： 11應收賬款及其他應收款 應收賬款主要指應收客戶之代理費用，並無授予一般信貸條款。客戶有責任於有關交易完成時或根據相關協議之條款及條件支付款項。應收賬款之賬齡分析如下： 即期（未逾期）逾期少於31日逾期31至60日逾期61至90日逾期超過90日 本集團之應收賬款及其他應收款主要以港幣及人民幣列值。 12應付賬款及其他應付款 應付物業顧問、合作地產代理及物業買家之佣金及回贈於向客戶收取相關代理費用時才到期支付。有關結餘包括已收代理費用並須於期間結束後30日內支付之相關應付佣金及回贈港幣312,326,000元（於二零二四年十二月三十一日：港幣495,273,000元）。餘下所有應付佣金及回贈尚未到期。 本集團之應付賬款及其他應付款主要以港幣及人民幣列值。 管理層討論及分析 業績回顧 本集團宣佈，截至中期期間，本集團錄得權益持有人應佔溢利約港幣一億五千一百萬元，較二零二四年同期減少13%。自去年全面撤銷所有樓市需求管理措施以來，儘管中期期間未有重大樓市政策變動，本集團中期業績仍見穩健，主要得益於本集團超前重整架構，強韌而靈活的業務模式，以及集團把握香港樓市新趨勢的能力。 樓市持續尋底 回顧中期期間，香港物業市場成交持續波動。由於農曆新年屬於傳統淡季，內地買家回鄉過節，因此年初市場低開。然而，於二零二五年二月中至三月中，市場轉趨活躍。恒生指數在AI初創企業「DeepSeek」的冒起，以及中央政府加大對民企的支持所推動下，一度攀升至近年高位。二零二五年二月公佈的財政預算案亦惠及樓市，並將港幣四百萬元以下物業成交的印花稅大幅削減，即時提振細價樓銷情。不過在二零二五年四月，由於中美貿易戰升級，市況短暫回落。二零二五年五月香港銀行同業拆息（HIBOR）急挫，進一步推動按揭利率低於租金回報，帶動樓市銷售量回升。 二零二五年上半年，一手住宅物業市場繼續為本集團業績關鍵動力，內地買家積極入市，為本港物業銷售帶來顯著支撐。根據追蹤實時市場成交活動的一手住宅物業銷售網資料，一手住宅物業成交量創下近六年新高。此外，新盤去庫存亦初見成效，新盤潛在供應由高峰期112,000個跌至今年第一季的105,000個。二手市場物業註冊量亦較去年微升2%。 量升價跌 值得留意的是，整體住宅物業註冊量上升，但總成交金額卻下跌。分歧主要源自本地一手物業市場。而根據一手住宅物業銷售網資料，儘管一手物業成交宗數增加8.2%，但成交總額卻下跌20%，主要是由於港幣四百萬元或以下物業印花稅劃一降至港幣一百元，令細價樓吸引力大增，尤其對多套房買家而言。此外，本地買家態度趨於審慎，傾向選擇面積較細及較易負擔的物業。集團認為長遠而言，樓市由細價物業帶動有利市場健康發展。 租務市場表現強韌 香港作為頂尖教育樞紐，聲譽日隆，加上多項人才計劃吸引大量非本地人才湧入，帶動本港租務市場表現強韌。非本地學生和人才計劃申請人家屬人數大增，推高住屋需求，支撐租務市場。對於部分本地市民，由於租金上升及息率回落，導致「供平過租」，或令他們寧選擇置業而不租樓。 提升生產力及營運效率 二零二五年，本集團繼續重點改善整體營運生產力。在二零二四年落實的管理團隊策略性重組及強化措施已見成效，為本集團帶來亮麗成績，集團業績並未受物業成交金額減少所影響。在新管理團隊領導下，集團的業務重整工作有效推動跨區銷售合作，並提升整體營運效率，促使集團於香港及中國內地之物業代理業務錄得穩健財務表現。營運效率提升，有助抵銷一手物業成交總額下降帶來的負面影響。值得留意的是，建基於二零二四年轉虧為盈之佳績，本集團的內地業務於二零二五年上半年仍保持盈利。 因應行業變化優化實體佈局 本集團觀察到行業生態不斷演變。二零二五年間，持牌地產代理人數及舖點數目均持續下跌。此跌勢突顯中小型代理行在新時代面對的種種挑戰。由於缺乏資源投入建構穩健的數碼平台或發展以人工智能推動的業務，中小型代理行難以維持競爭力。 中期期間，本集團持續聚焦精簡現有佈局，策略性管理分行規模，並穩守主要市場的強勢地位。此策略配合於科技的持續投資，有助本集團提升營運效率，繼續為客戶提供卓越的線上及線下服務。 展望 美國政策飄忽內地經濟展韌性 由於現屆美國政府的貿易及外交政策難以預測，全球經濟前景愈趨未明。地緣政治風險亦隨著美國轟炸伊朗而加劇。加徵關稅或將引發通脹，令各國央行的利率決策變得複雜。雖然中美雙方已就舒緩貿易緊張局勢達成協議，惟美國貿易政策飄忽不定，環球貿易環境仍有可能充滿波動性。 中國內地經濟於二零二五年至今表現相對理想。在二零二五年中國內地首季國內生產總值錄得5.4%增長後，第二季繼續上升5.2%。此外，中國消費者物價指數在二零二五年六月按年微升0.1%，較市場預期持平為優。此反映消費需求有望復甦，部分受惠於消費品「以舊換新」補貼政策。如果有進一步刺激措施增強內地經濟，將惠及香港的表現。 重啟經濟三大引擎 金融市場一支獨秀 近期美國局勢發展促使大量資金流入香港，令本港成為資金避風港，金融遺址之說一掃而空。香港財政司司長陳茂波於二零二五年六月中估計，香港銀行同業拆息於未來一段時間將維持低水平。在強勁的新股市場帶動下，資金有望持續流入本港。雖然近幾周香港銀行同業拆息有所回升，其水平仍較近期高位大幅為低。 香港在二零二五年上半年躍升為全球新股上市首選之地，超越華爾街長久以來的主導地位。新股市場的出色表現可歸功於幾個關鍵因素︰香港乃中國窗口，處於通往中國內地龐大消費市場的優越位置；相對籠罩美國市場的不明朗政局，投資者更青睞香港穩健可靠的金融中心地位；中資企業選擇來港上市以規避在華爾街可能的退市風險。寧德時代來港二次上市便是近期一大成功新股例證。 旅遊已能旺丁 二零二五年上半年旅客到港人數較二零二四年同期上升12%。啟德體育園亦為本港經濟增添新動力，改變本地現場表演娛樂產業，並吸引世界各地旅客訪港。集團預期，明年西九演藝中心落成後，將會有國際熱門表演登陸香港。屆時，現場表演娛樂產業有望邁向新高，發揮本港區域文化娛樂樞紐的潛能，有望帶動旅遊業旺丁旺財。 教育產業展動力 二零二五年，香港作為教育樞紐的地位進一步鞏固。根據《QS世