美联集团二零二三年中期业绩报告

目 錄頁次公司資料2主席報告3策略回顧與規劃6管理層討論及分析7其他資料10簡明綜合收益表（未經審核）15簡明綜合全面收入報表（未經審核）16簡明綜合資產負債表（未經審核）17簡明綜合權益變動表（未經審核）19簡明綜合現金流量表（未經審核）20簡明綜合中期財務資料附註（未經審核）21 公司資料022023中期業績報告董事會執行董事黃建業先生（主席）黃靜怡女士（副主席兼董事總經理）黃子華先生（董事總經理）張錦成先生獨立非執行董事何君達先生孫德釗先生黃山先生審核委員會何君達先生（委員會主席）孫德釗先生黃山先生薪酬委員會孫德釗先生（委員會主席）黃建業先生黃靜怡女士何君達先生黃山先生提名委員會何君達先生（委員會主席）黃建業先生黃靜怡女士孫德釗先生黃山先生公司秘書梅雅美女士授權代表黃靜怡女士施嘉明先生註冊辦事處Clarendon House 2 Church StreetHamilton HM 11Bermuda香港總辦事處及主要營業地點香港德輔道中19號環球大廈25樓2505-8室核數師羅兵咸永道會計師事務所執業會計師註冊公眾利益實體核數師香港中環太子大廈22樓主要往來銀行中國銀行（香港）有限公司創興銀行有限公司星展銀行（香港）有限公司恒生銀行有限公司香港上海滙豐銀行有限公司華僑永亨銀行有限公司股份過戶登記總處MUFG Fund Services (Bermuda) Limited4th Floor, North Cedar House41 Cedar AvenueHamilton HM 12Bermuda股份過戶登記香港分處卓佳雅柏勤有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓網址www.midland.com.hk股份代號1200 主席報告03美聯集團有限公司業績回顧美聯集團有限公司（「本公司」）及其附屬公司（統稱「本集團」或「集團」）宣佈截至二零二三年六月三十日止六個月（「中期期間」），本集團錄得收益約港幣二十三億五千四百萬元，較二零二二年同期增加37%，及權益持有人應佔溢利約港幣三千九百萬元（截至二零二二年六月三十日止六個月權益持有人應佔虧損：約港幣二億三千二百萬元）。本集團業績轉虧為盈，除其他因素外，主要基於：1. 本集團旗下「美聯物業」及「香港置業」，於截至二零二三年六月三十日止六個月錄得經營溢利，而二零二二年同期則錄得經營虧損。此等改善乃由於(i)集團於香港之市場佔有率上升；及(ii)成功抓緊香港住宅物業市場之反彈；及2. 集團致力於香港及中國內地精簡業務之同時亦能維持本地前線之競爭力。經濟尚未完全恢復自二零二二年底防疫措施撤銷以來，二零二三年上半年香港經濟轉好。當中尤以零售業最受益於通關措施，帶動二零二三年上半年零售業銷售額增長21%。然而，與疫情前二零一九年同期相比仍下跌15%。事實上，全面復常之路波折滿途，遊客人數、股票交易量、新股上市數量及商業信心水平仍遠低於各自的高峰水平。與二零二二年同期相比，二零二三年上半年本地整體住宅物業註冊金額及註冊量分別增長6%和11%。第二季起後勁不繼本港樓市年初開局表現暢旺，二零二三年首季量價齊升。本地經濟恢復正常、中港兩地通關，以及細價物業交易從價印花稅下調等主要因素帶動交投增長。值得留意的是，豪宅市場亦有所反彈。根據集團研究團隊，今年首三個月逾港幣五千萬元的一手物業成交高達101宗，較二零二二年同期飆升304%。同時內地買家佔住宅成交達13%，創11年以來季度新高。惟自今年四月起本地物業市場明顯失去動力，二零二三年第二季度的住宅物業註冊量持續下降。本集團認為，市場放緩主要因為(1)需求於首季已被吸納，(2)利率持續上升，以及(3)內地經濟復甦未達預期。然而，市場放緩步伐不一，新盤市場明顯是市場亮點。按季度計算，二零二三年第二季一手住宅物業註冊量增加26.8%。發展商新盤開價貼市，銷情理想，但此舉卻損害二手住宅市場。 042023中期業績報告主席報告（續）業績回顧（續）樓價持續回軟去年，一手住宅物業銷售數量降至九年以來低位。發展商紛紛加快推出新盤追落後是可以理解的。由於二零二三年首季樓市需求已被吸納，故發展商於第二季需減價促銷，繼而影響第二季的二手住宅物業成交按季下跌24.2%。樓價在二零二三年首三個月上漲5.9%後，四月至六月期間樓價下跌0.4%，明顯可見個人業主的強勁財政實力有助穩定樓價。前景復甦之路崎嶇滿途香港經濟全面復甦之路一波三折。首先，地緣政治風險引致對中國股市不斷出現負面情緒，影響香港作為國際金融中心的地位。與此同時，缺乏大型跨國公司於香港擴張。雖然市場對加息的憂慮一度紓緩，香港銀行同業拆息率(HIBOR)在今年首幾個月亦曾徘徊在3%左右，然而美國勞動市場保持頑強狀態，令抗通脹形勢變得複雜。現時有效按揭利率較加息前高出約200個基點。按揭還款金額的上升，無疑削弱了政府於二零二三年二月作出印花稅寬減措施的效果。香港金融管理局於二零二三年七月初宣佈新一輪放寬措施，提高價值港幣一千五百萬元或以下的自住物業最高按揭成數至70%，而價值港幣一千五百萬元至三千萬元的自住物業，最高按揭成數由50%提高至60%，惟按揭息口上升影響購買力，以致市場反應平淡。潛在市場轉機雖然今年上半年內地旅客人數遠低於高峰水平，但反過來看，則代表市場有很大的反彈空間。內地旅客的消費模式明顯有所轉變，零售等行業或需更長時間才能回復鼎盛時期。儘管如此，有部分行業脫穎而出，香港人壽保險公司於二零二三年第一季，來自內地旅客的新業務保費較二零二二年同期飆升2,686%。至於利率展望，美國六月及七月通脹報告讓人大鬆一口氣，報告顯示二零二三年六月及七月的消費物價指數同比分別溫和上升3%及3.2%，較去年同期同比的9%及8.5%大幅放緩。如果降息時間早於預期，本地買家的購買力將得以改善，上述寬鬆政策如寬減印花稅和增加按揭成數等措施亦將開始發揮功效。二零二三年第二季中國內地的本地生產總值較二零二二年同期增長6.3%。由於當時上海和其他中國內地城市均受封城影響，鑑於同比基數甚低，故早前外界曾一度期望第二季經濟的同比增速會更為強勁。事實上，二零二三年第二季度經濟對比第一季度的增長僅為0.8%。中央政府已經推出了一些刺激措施，如降低貸款利率。如有進一步振興內地經濟措施，香港樓市亦會受惠。 05美聯集團有限公司主席報告（續）前景（續）新增需求 租金升幅跑贏樓價根據政府統計處，二零二三年年中的香港人口的臨時數字為7,498,100人，與二零二二年年中人口7,346,100人比較，增加152,000人，或升幅為2.1%。而一些內地及海外人才透過各項計劃移入及將移入香港，本地人口數字將持續上升。香港政府於二零二二年十二月推出的新政策措施「高端人才通行證計劃」取得豐厚成果。截至二零二三年六月底，計劃共接獲超過三萬六千宗申請，當中約二萬六千宗獲批。與此同時，其他人才入境計劃如優秀人才入境計劃及就業掛鈎計劃亦獲放寬。去年，政府訂立每年通過各項人才計劃引進至少三萬五千人的目標。在二零二三年首六個月共接獲超過十萬份申請，其中約六萬一千宗獲批。今年下半年，部分新工作簽證持有人將攜同其家屬來港，料可為本港住宅物業創造全新需求。在短期內，租賃市場將受益最大，近月租金表現已跑贏樓價。但是長遠而言，計劃於香港定居的新來港人士隨後或會考慮購買住宅物業，並支付對外國買家徵收的30%印花稅。合資格的來港人才在成為香港永久居民後可申請退還外國及本地買家所付的差額。儘管如此，集團仍然建議政府免除工作簽證持有人的高額徵稅，以鼓勵他們置業而非租樓。成功招攬人才不等於成功留住人才，顯然，於香港置業更能增強他們的歸屬感。若政府不推出任何政策，樓市將持續放慢。我們會努力爭取更大市場佔有率。香港遍佈機會，集團有信心香港始終能夠培育出新的經濟增長引擎。集團相信，透過實施戰略性政策，這座城市能夠有效利用其獨特的國際屬性。藉著專注於醫療保健、醫學美容、法律、會計和教育等服務領域的持續發展，有可能為香港開啟一個充滿機遇的新時代。致謝二零二三年是美聯物業成立五十周年。經歷半世紀的發展，集團成功建立一個全方位銷售平台。值集團半個世紀的里程碑之際，本人謹此向所有為集團持續發展及成功作出貢獻的員工作出衷心致謝，以及答謝多年以來堅定支持集團的各位股東及客戶。主席黃建業香港，二零二三年八月三十日 策略回顧與規劃062023中期業績報告營運效率有所提升二零二三年上半年，香港的經濟復甦未算強勁。如非集團自二零二二年下半年推行一系列精簡措施，僅憑住宅交易金額的溫和增長無法令本集團扭虧為盈。全賴集團謹慎及靈巧地推行優化工程，本地前線實力並未受影響。二零二三年上半年，集團的本地住宅市場佔有率有所提升，尤其於一手住宅市場成績大有改善。同時集團於豪宅市場的地位亦進一步加強。中期期間內，集團之旗艦業務「美聯物業」及另一專注於本地住宅物業市場的品牌「香港置業」均錄得盈利。然而，營商環境仍具挑戰。儘管內地經濟已經全面復常，惟其房地產市場仍受信心不足、失業率高企及「爛尾樓」等一系列問題困擾。近年來，集團致力控制租金開支。在零售業復甦未如理想的情況下，集團持續與業主商討租金寬減並取得正面的成果。儘管二零二三年上半年樓市溫和復甦，但集團仍需於中期期間內關閉部分分行。把握市場趨勢ChatGPT風靡全球，大眾廣泛討論它如何改變世界。隨著人工智能日益普及，集團已著力迎接新科技，並將人工智能工具融入我們的線上平台，從而提升客戶服務質素以及用家體驗。自二零二二年年中起，「美聯筍盤APP」已經晉身全行最多活躍用戶的手機應用程式，於二零二三年上半年，每月平均活躍用戶數量較主要對手高出近一倍。於二零二三年上半年，我們的線上平台勇奪六個獎項，包括取得一項亞洲地區獎項的歷史性成就。而我們的手機應用程式及網站自二零二零年升級以來，已獲得三十二項殊榮。此外，集團持續在科技知識及技能方面裝備銷售團隊，並為我們的員工舉辦人工智能應用的特別培訓課程，部分成員正運用各項新技術拍攝「睇樓短片」。集團樂見本港政府推行的各項吸納人才計劃取得成果。作為一間扎根香港的企業，集團將全力以赴為香港吸納及挽留人才，例如善用集團的全方位平台為新來港人士提供工作簽證申請和續簽、學校申請以及搵樓等服務。在七月下旬，香港特區政府推出一站式人才服務平台專用網站「香港人才服務窗口」。集團憑藉優質的服務，獲政府選為房屋、教育及綜合移居服務範疇的合作夥伴。副主席兼董事總經理黃靜怡香港，二零二三年八月三十日 管理層討論及分析07美聯集團有限公司第3頁至第5頁之主席報告及第6頁之策略回顧與規劃構成管理層討論及分析之一部分。財務回顧流動資金及財務資源本集團主要以內部資源及不同借款融資撥付其經營業務所需。於二零二三年六月三十日，本集團之現金及銀行存款為港幣449,582,000元（於二零二二年十二月三十一日：港幣450,666,000元）。於二零二三年六月三十日，本集團之計息借款為港幣200,927,000元（於二零二二年十二月三十一日：港幣228,236,000元），及其償還期表列如下：於二零二三年六月三十日於二零二二年十二月三十一日港幣千元 港幣千元一年以內償還之銀行借款（包含要求償還條款）33,40054,600一年以內償還之關聯方貸款167,527–一年後但兩年以內償還之關聯方貸款–173,636200,927228,236截至二零二二年十二月三十一日止年度，本集團與本公司董事及控股股東黃建業先生（「黃先生」）及一間黃先生為最終實益擁有人的公司各訂立貸款協議取得融資。該等貸款並無以本集團任何資產作抵押及將於二零二四年四月到期。於二零二三年六月三十日，本集團之淨資產負債比率維持在0%（於二零二二年十二月三十一日：0%），淨資產負債比率乃按淨借款1（借款總額減現金及銀行存款）相對本集團權益總額之基準計算。總資產負債比率為27.4%（於二零二二年十二月三十一日：33.4%），總資產負債比率乃按借款總額相對權益總額之基準計算。流動資金比率為1.1（於二零二二年十二月三十一日：1.1），乃按流動資產相對流動負債的比率計算，以反映財務資源充裕程度。股本回報率為5.32