房地产行业周报：8月销售弱修复，符合此前判断

专题视点 8月销售弱修复，降幅相比7月收窄，符合此前判断。8月销售面积和销售额分别累计-23.0%、-27.9%，增速相比前月分别上升0.1、上升0.9个百分点，当月同比分别-22.6%、-19.9%，增速相比前月分别上升 6.3、上升8.3个百分点，近期数据表明商品房销售正在处于磨底阶段。 上周社融数据公布，8月居民中长期信贷弱修复，我们认为该数据对销售具有前瞻作用。8月销售数据公布后，其走势符合我们从居民中长期贷款中得出的判断。最近6个月新增居民中长期贷款同比数据与商品房、商品住宅销售额同比数据的相关系数高达0.92以上。当前时点是优质地产股的布局良机，重点关注两条思路：1）行业见底复苏带来的β行情，利好保利发展、新城控股等龙头；2）滨江集团、华发股份等受益于区域供给出清、需求稳健，有望逆势发展。 资本市场 本周地产：A股与港股跑输/跑赢大盘，信用债发行和净融资额环比上升/下降，信用利差收窄。本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为-4.23%和-0.82%，分别跑输大盘0.30pcts/跑赢大盘2.28pcts。 本周地产信用债发行82.89亿元，净融资额-21.10亿元。截至2022年9月16日，地产信用债累计发行4041.28亿元，同比下降25.51%，净融资额-217.52亿元，去年同期为-749.51亿元。本周地产债信用利差环比收窄2.33BP。 楼市动态 本周新房和二手房成交面积环比-26.8%/-11.9%，库存环比0.4%，去化同比37.7%。新房端，本周48城住宅成交面积环比-26.8%，累计同比-38.5%。二手房端，13城成交面积环比-11.9%，同比-17.9%，累计同比-22.2%。库存端，16城库存环比0.4%，同比9.7%。去化端，16城去化53.3周，同比37.7%。成交均价端，一线1城环比-9.7%，同比25.1%，三四线10城环比-8.0%，同比-3.0%。 土地市场 本周百城土地供应建面环比上升，成交建面环比下降，溢价率环比上升。本周百城供应和成交建面环比26.61%/-13.61%，溢价率5.98%，一线供应和成交建面环比481.19%/-60.19%，溢价率0.00%，二线供应和成交建面环比40.81%/-1.78%，溢价率0.90%,三四线供应和成交建面环比7.19%/-14.15%，溢价率9.87%。 风险提示 政策施行效果不及预期、疫情恶化。 1.专题视点：8月销售弱修复，符合此前判断 8月销售弱修复，降幅相比7月收窄，符合此前判断。8月销售面积和销售额分别累计-23.0%、-27.9%，增速相比前月分别上升0.1、上升0.9个百分点，当月同比分别-22.6%、-19.9%，增速相比前月分别上升6.3、上升8.3个百分点，近期数据表明商品房销售正在处于磨底阶段。上周社融数据公布，8月居民中长期信贷弱修复，我们认为该数据对销售具有前瞻作用。8月销售数据公布后，其走势符合我们从居民中长期贷款中得出的判断。最近6个月新增居民中长期贷款同比数据与商品房、商品住宅销售额同比数据的相关系数高达0.92以上。当前时点是优质地产股的布局良机，重点关注两条思路：1）行业见底复苏带来的β行情，利好保利发展、新城控股等龙头；2）滨江集团、华发股份等受益于区域供给出清、需求稳健，有望逆势发展。 1.1 8月销售弱修复，降幅相比7月收窄 2022年8月商品房销售弱修复，降幅相比7月收窄。8月销售面积和销售额分别累计-23.0%、-27.9%，增速相比前月分别上升0.1、上升0.9个百分点，当月同比分别-22.6%、-19.9%，增速相比前月分别上升6.3、上升8.3个百分点；销售均价累计和当月分别同比-6.3%、3.5%，增速相比前月分别上升1.2、上升2.5个百分点。二季度以来，商品房销售曾持续反弹，2020年6月商品房销售面积累计降幅收窄至22.2%，当月降幅收窄至18.3%。7月份商品房销售降幅再度扩大，8月份商品房销售呈现弱修复，意味着销售正在处于磨底阶段。随着货币政策、保交楼、各地因城施策等推进，房地产销售有望向复苏方向发展，但过程或将是缓慢且充满波动的。 图表1 8月商品房销售面积累计下降23.0%，降幅略有收窄图表28月商品房销售面积当月下降22.6%，降幅收窄 图表3 8月商品房销售额累计下降27.9%，降幅略有收窄 图表4 8月商品房销售额当月下降19.9%，降幅收窄 1.2我们此前判断居民中长期信贷对销售数据具有前瞻作用 上周社融数据公布，8月居民中长期信贷弱修复，我们认为该数据对8月的销售走势具有前瞻作用。8月居民中长期贷款新增数额环比上升，同比少增的幅度环比上月也有所收窄。 8月新增居民中长期贷款2658亿元，环比7月（新增1486亿元）上升1172亿元，同比去年8月少增1601亿元，少增幅度环比7月（同比少增2488亿元）收窄887亿元。8月居民中长期贷款总体呈现弱修复状态，我们认为该数据对8月的销售走势具有前瞻作用，商品房销售进入磨底期，后续有望向复苏方向发展。 图表5 8月新增居民中长期贷款2658亿元 图表6 8月新增居民中长期贷款同比少增1601亿元 1.3 8月销售数据公布后，符合我们从居民中长期贷款走势中得出的判断 8月销售数据公布后，其弱修复走势符合我们从居民中长期贷款走势中得出的判断。根据我们在报告《居民中长期贷款与房地产销售相关性如何？》中的分析，从定性角度来看，居民中长期贷款与商品房销售额同比数据的走势呈现明显的相关性。从定量的角度来看，居民中长期贷款与商品房、商品住宅销售额的同比数据，具有较高的相关系数。而8月份销售数据的公布，印证了我们的观点。 图表7居民中长期贷款与商品房销售额走势对比图 根据最新的数据，最近6个月新增居民中长期贷款同比数据与商品房、商品住宅销售额同比数据的相关系数高达0.92以上。具体来看：1）最近6个月，居民中长期贷款与商品房销售额同比数据的相关系数为0.9605，居民中长期贷款与商品房销售额同比数据的相关系数为0.9265；2）最近12个月，上述相关系数分别为0.6421和0.6560；3）最近24个月，上述相关系数分别为0.6718和0.6710；4）最近36个月，上述相关系数分别为0.6591和0.6604； 5）最近48个月，上述相关系数分别为0.6548和0.6546；6）最近60个月，上述相关系数分别为0.6381和0.6401。 图表8新增居民中长期贷款同比数据与商品房、商品住宅销售额同比数据的相关系数 1.4投资建议 地产板块配置重点关注两条思路：行业见底复苏、区域格局优化。目前市场关注点及后续地产股表现的关键点在于销售能否企稳。我们认为销售正处于磨底阶段，在降息、保交楼、放松限制的政策推动下，楼市在方向上是逐步恢复的，但恢复过程或将是缓慢且充满波动的， 9、10月份的传统旺季将是重要的观察窗口期。标的上建议关注两条思路：1）行业见底复苏带来的β行情，利好保利发展（推荐）、新城控股（推荐）等龙头房企；2）滨江集团（推荐）、华发股份（推荐）等房企受益于区域楼市供给出清、需求稳健，有望实现逆势发展。 2.资本市场 本周地产：A股与港股跑输/跑赢大盘，信用债发行和净融资额环比上升/下降，信用利差收窄。本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为-4.23%和-0.82%，分别跑输大盘0.30pcts/跑赢大盘2.28pcts。本周地产信用债发行82.89亿元，净融资额-21.10亿元。截至2022年9月16日，地产信用债累计发行4041.28亿元，同比下降25.51%，净融资额-217.52亿元，去年同期为-749.51亿元。本周地产债信用利差环比收窄2.33BP。 2.1地产A股 本周A股房地产板块跑输大盘（沪深300）。 本周A股房地产板块涨跌幅为-4.23%，跑输大盘0.30个百分点，涨跌幅在32个行业板块中由高到低排名为第17名。本周领涨板块主要包括食品饮料、银行、国防军工、社会服务、计算机，领跌板块主要包括电新、公用事业、煤炭、综合金融、环保。 图表9 A股各行业涨跌幅（09/12-09/16） 近一个季度及近一个月，房地产板块均跑赢大盘。 近一个季度，A股房地产板块涨跌幅为4.81%，同期沪深300涨跌幅为-7.47%，房地产板块跑赢大盘（沪深300）。近一个月，A股房地产板块涨跌幅为3.84%，同期沪深300涨跌幅为-5.87%，房地产板块跑赢大盘（沪深300）。 图表10房地产行业指数近1个季度表现 图表11房地产行业指数近1个月表现 本周地产A股中：涨幅靠前的主要是新华联（23.60%）、中洲控股（8.38%）、中交地产（6.80%）、沙河股份（4.57%）、栖霞建设（3.55%），跌幅靠前的主要是粤宏远A（-25.53%）、广汇物流（-14.20%）、爱旭股份（-13.40%）、大港股份（-11.90%）、中国武夷（-11.33%）。 图表12主要地产A股涨跌幅（09/12-09/16） 图表13地产A股涨幅与跌幅前5（09/12-09/16） 2.2地产港股 本周港股地产建筑板块跑赢大盘（恒生指数）。 本周港股地产建筑板块涨跌幅为-0.82%，跑赢大盘2.28个百分点，涨跌幅在12个行业板块中由高到低排名为第4名。本周领涨板块主要包括必选消费、电讯业、综合企业，领跌板块主要包括医疗保健业、原材料业、资讯科技业。 图表14港股各行业涨跌幅（09/12-09/16） 本周地产港股中：涨幅靠前的主要是绿城中国（16.17%）、明发集团（8.82%）、正荣服务（8.75%）、合景泰富集团（7.75%）、荣万家（7.66%），跌幅靠前的主要是上坤地产（-61.48%）、弘阳地产（-17.32%）、（-16.05%）、康桥悦生活（-16.00%）、融信中国（-12.82%）。 图表15主要地产港股涨跌幅（09/12-09/16） 图表16地产港股涨幅与跌幅前5（09/12-09/16） 2.3地产信用债 一级市场方面，本周地产信用债发行金额环比上升，净融资金额环比下降。 本周地产债信用债新发行金额合计82.89亿元，到期金额103.99亿元，净融资额-21.10亿元。截至2022年9月16日，地产信用债累计总发行金额为4041.28亿元，同比下降25.51%，到期金额4258.80亿元，同比增长下降31.03%，净融资规模为-217.52亿元，去年同期为-749.51亿元。 图表17房地产行业信用债发行与到期额（09/10-09/16）（单位：亿元） 具体来看，债券发行方面，发行主体包括广州珠江发展集团股份有限公司、中海企业发展集团有限公司、上海陆家嘴(集团)有限公司、碧桂园地产集团有限公司、中国铁建房地产集团有限公司、苏州苏高新集团有限公司、黑牡丹(集团)股份有限公司等。债券偿还方面，主体包括合肥兴泰金融控股(集团)有限公司、招商局蛇口工业区控股股份有限公司、深圳市特区建发投资发展有限公司、西安高新区保障房投资建设发展有限公司、印力商用置业有限公司、北京首都开发股份有限公司、美的置业集团有限公司、厦门禹洲鸿图地产开发有限公司、正荣地产控股股份有限公司、建发房地产集团有限公司等。 图表18房地产行业信用债发行明细（09/10-09/16） 图表19房地产行业信用债偿还明细（09/10-09/16） 二级市场方面，本周房地产行业信用利差收窄2.33BP。 截至2022年9月16日，房地产信用债的信用利差中位数由上周同期2022年9月9日的66.29BP收窄至63.95BP。 图表20房地产行业信用债信用利差走势图 异常波动方面，本周共有14只房地产信用债成交价涨跌幅超过10%。2022年9月9日至2022年9月16日，成交价涨跌幅超过10%的信用债包括20宝龙04、20金科03、20世茂G4、21番雅01、21金科01、20世茂03、21龙控01、20宝龙04、20