房地产行业点评报告：3月销售降幅收窄，二季度市场或延续弱修复趋势

3月销售数据降幅收窄，市场成交呈现以价换量趋势 国家统计局发布2025年1-3月商品房投资和销售数据。1-3月，全国商品房销售面积2.19亿平，同比-3.0%（1-2月-5.1%），其中商品住宅销售面积同比-2.0%； 1-3月商品房销售额2.08万亿元，同比-2.1%（1-2月-2.6%），其中商品住宅销售额同比下降0.4%。2025年3月，全国商品房销售面积和金额分别同比-0.9%和-1.6%，单月销售数据降幅有所收窄；单月销售均价同比-0.7%，环比-0.8%，市场成交呈现以价换量趋势。分区域看，1-3月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-4.5%、+0.7%、-3.9%、-1.8%，降幅均有所收窄。根据我们跟踪重点城市成交数据，2025年前15周一线、二线和三四线城市新房成交面积增速分别为+19.7%、+6.2%、+0.7%，高能级城市成交热度更高。 宅地成交面积影响开工信心，竣工面积同比仍下降 2025年1-3月，全国房屋新开工面积1.30亿平，同比-24.4%（1-2月-29.6%），其中住宅新开工同比-23.9%。我们跟踪的Wind322城2024年宅地成交面积同比-12.8%，2025年1-3月同比-5.8%，预计拿地收紧或将持续影响上半年新开工数据。1-3月，房屋竣工面积1.31亿平，同比-14.3%（1-2月-15.6%），其中住宅竣工面积同比-14.7%，降幅有所收窄，参考2022-2023年新开工面积超20%的降幅，预计2025年竣工面积将依旧承压下降。 房企开发投资额降幅扩大，居民加杠杆意愿不足 2025年1-3月，房地产开发投资额1.99万亿元，同比-9.9%（1-2月-9.8%），其中住宅开发投资额同比-9.0%，主要系房企销售回款不足及新开工面积下降所致。 2025年1-3月，房地产开发企业到位资金2.47万亿元，同比-3.7%（1-2月-3.6%），其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-2.3%、-5.8%、-1.1%、-7.0%（1-2月-6.1%、-2.1%、-0.9%、-11.7%），国内贷款降幅收窄，自筹资金降幅扩大。资金来源中个人按揭贷款降幅仍较大，或预示居民购房首付比例有所提升，当前市场环境下加杠杆动力不足。 投资建议 3月以来伴随房企供应放量、营销力度加强，节后购房需求集中释放，核心城市销售企稳复苏，2025年前三月销售数据降幅持续收窄，市场修复进程加快。4月仍为传统地产成交旺季，我们跟踪的重点城市4月前两周成交数据仍保持增长，预计二季度市场将延续弱修复态势。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、能够把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团、中国金茂；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：新城控股、龙湖集团；（3）二手房交易规模和渗透率持续提升，房地产后服务市场前景广阔：贝壳-W、我爱我家。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。 1、3月销售数据降幅收窄，市场成交呈现以价换量趋势 国家统计局发布2025年1-3月商品房投资和销售数据。1-3月，全国商品房销售面积2.19亿平，同比-3.0%（1-2月-5.1%），其中商品住宅销售面积同比-2.0%；1-3月商品房销售额2.08万亿元，同比-2.1%（1-2月-2.6%），其中商品住宅销售额同比下降0.4%。2025年3月，全国商品房销售面积和金额分别同比-0.9%和-1.6%，单月销售数据降幅有所收窄；单月销售均价同比-0.7%，环比-0.8%，市场成交呈现以价换量趋势。分区域看，1-3月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-4.5%、+0.7%、-3.9%、-1.8%，降幅均有所收窄。根据我们跟踪重点城市成交数据，2025年前15周一线、二线和三四线城市新房成交面积增速分别为+19.7%、+6.2%、+0.7%，高能级城市成交热度更高。 图1：2025年1-3月商品房销售面积同比下降3.0% 图2：2025年1-3月商品房销售金额同比下降2.1% 图3：2025年1-3月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-4.5%、+0.7%、-3.9%、-1.8% 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 3/8 uZgUiW8VdVfV9UbR9R9PtRmMoMnQkPqQqMjMmNsMaQrQzRuOmMoPMYqMoQ 2、宅地成交面积影响开工信心，竣工面积同比仍下降 2025年1-3月，全国房屋新开工面积1.30亿平，同比-24.4%（1-2月-29.6%），其中住宅新开工同比-23.9%。我们跟踪的Wind 322城2024年宅地成交面积同比-12.8%，2025年1-3月同比-5.8%，预计拿地收紧或将持续影响上半年新开工数据。 1-3月，房屋竣工面积1.31亿平，同比-14.3%（1-2月-15.6%），其中住宅竣工面积同比-14.7%，降幅有所收窄，参考2022-2023年新开工面积超20%的降幅，预计2025年竣工面积将依旧承压下降。 图4：2025年1-3月房地产开竣工面积同比下降24.4%和14.3% 3、回款表现和新开工预期不足，房企开发投资额降幅扩大 2025年1-3月，房地产开发投资额1.99万亿元，同比-9.9%（1-2月-9.8%），其中住宅开发投资额同比-9.0%，主要系房企销售回款不足及新开工面积下降所致。 图5：2025年1-3月房地产开发投资额同比下降9.9% 4、国内贷款降幅收窄，居民加杠杆意愿不足 2025年1-3月，房地产开发企业到位资金2.47万亿元，同比-3.7%（1-2月-3.6%），其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-2.3%、-5.8%、-1.1%、-7.0%（1-2月-6.1%、-2.1%、-0.9%、-11.7%），国内贷款降幅收窄，自筹资金降幅扩大。资金来源中个人按揭贷款降幅仍较大，或预示居民购房首付比例有所提升，当前市场环境下加杠杆动力不足。 图6：2025年1-3月房地产开发企业到位资金同比下降3.7% 图7：2025年1-3月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-2.3%、-5.8%、-1.1%、-7.0% 5、投资建议 3月以来伴随房企供应放量、营销力度加强，节后购房需求集中释放，核心城市销售企稳复苏，2025年前三月销售数据降幅持续收窄，市场修复进程加快。4月仍为传统地产成交旺季，我们跟踪的重点城市4月前两周成交数据仍保持增长，预计二季度市场将延续弱修复态势。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、能够把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团、中国金茂；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：新城控股、龙湖集团；（3）二手房交易规模和渗透率持续提升，房地产后服务市场前景广阔：贝壳-W、我爱我家。 6、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。 （2）政策放松不及预期。