电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 1 相关研究： 2020中国物业企业综合实力TOP100研究报告 20200820 2021中国上市物业服务企业百强研究报告 20210528 逐鹿天下，上市物企平均增速超40%，百亿营收阵容扩充至4家，行业格局未定，大发展仍在继续 20210402 研究团队 李艳杰 lyjforl（微信号） liyanjie_yh@ehconsulting.com.cn 范楚学 Ciyyuan_（微信号）fanchuxue@ehconsulting.com.cn 严逸然 y85780(微信号) yanyiran@ehconsulting.com.cn 所属行业 物业 发布时间 2022年3月28日 新城悦服务（01755.HK） 外拓发力夯基础， 创新构建“大后勤+大社区”生态 核心观点： 3月25日，新城悦服务发布2021年业绩报告，从数据指标来看，企业在管理规模、增值服务、盈利能力等方面均保持良好增长态势，发展质量稳步提升。 报告期末，新城悦服务在管面积约1.54亿平方米，较2020年末增长约51.4%；合约面积约为2.79亿平方米，较2020年末增长约37.3%；合约在管比为1.82，在目前已披露2021年业绩的港股物企中居前列。 2021年，新城悦服务总营业收入为43.51亿元，同比增长51.8%；毛利润约为13.42亿元，同比增长52.3%；核心归母净利润约为6.76亿元，同比增长55.4%。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 2 引言 3月25日，新城悦服务发布2021年业绩报告，从数据指标来看，企业在管理规模、增值服务、盈利能力等方面均保持良好增长态势，发展质量稳步提升。 报告期末，新城悦服务在管面积约1.54亿平方米，较2020年末增长约51.4%；合约面积约为2.79亿平方米，较2020年末增长约37.3%；合约在管比为1.82，在目前已披露2021年业绩的港股物企中居前列。 图：部分物业企业合约在管比 数据来源：企业业绩报告 2021年，新城悦服务总营业收入为43.51亿元，同比增长51.8%；毛利润约为13.42亿元，同比增长52.3%；核心归母净利润约为6.76亿元，同比增长55.4%。 一、深耕战略持续深化，市场拓展成效显著 报告期截至2021年12月31日，新城悦服务在管面积及合约面积分别达1.54亿平方米及2.79亿平方米，分别较2020年末增长51.4%和37.3%。近年来，新城悦服务持续保持较高的合约在管比，项目储备丰富，未来增长确定性强。 图：2017-2021年新城悦服务管理规模情况 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 3 数据来源：企业业绩报告 在项目布局方面，新城悦服务坚持城市深耕战略。2021年，新城悦服务签署项目多位于江苏省、山东省和浙江省，与企业重点区域完全重合，因而企业在东部沿海经济带和沿长江经济带的项目密度进一步提升。 图：2021年12月31日新城悦服务 图：2021年12月31日新城悦服务 在管面积区域分布 合约面积区域分布 数据来源：企业业绩报告 截至2021年末，位于江苏、山东及浙江三省的合约面积总占比超过50%，形成了较强的区域及密度优势。同时，新城悦服务在常州、苏州、成都等九个城市的合约面积超过500万方，较 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 4 2020年末新增6个城市，足可见企业的城市深耕策略行之有效，将为后续实现增值服务的协同和交叉销售创造良好机会。 从项目来源看，新城悦服务第三方面积占比在2020-2021年快速提升，独立性得到跨越式提升。截至2021年末，企业来源于第三方的在管面积占比提高至47.5%，合约面积占比提升至40.4%。新城悦服务逐步优化面积来源结构，可在获得关联方稳定交付的同时，不断增强外拓能力、扩大品牌知名度，为后续可持续增长夯实基础。 图：2017-2021年新城悦服务第三方面积占比 数据来源：企业业绩报告 在外拓方式的选择上，新城悦服务以“收并购+直拓”的模式双管齐下，高效、高质量获取项目增长。在收并购方面，新城悦服务于报告期内收购6家物企，获得合共3027万方合约面积，且依托并购标的同步实现住宅项目浓度提升以及非住业态的全覆盖。 值得一提的是，为充分整合资源、打造企业命运共同体，新城悦服务建立了完善的投后管理机制，让并购企业更好融入整个集团体系，实现业务更快融合，长期协同发展。 图：新城悦服务投后管理机制 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 5 图片来源：企业提供 在直拓方面，新城悦服务持续关注存量市场机会，以质量为准绳测算所跟踪的项目，避免因非理性竞争导致盈利水平受到负面影响。同时新城悦服务表示，未来也将加大非住宅领域的拓展力度。 在业态方面，如前文所述，新城悦服务在报告期内并购多家在医院、产业园、公建及购物中心等非住领域的拥有良好业绩和拓展能力的物业企业，实现了非住业态的全覆盖。多元化业态布局是当前物业行业发展的一大趋势，有利于企业培养多领域专业服务能力，发展多业态协同以创造更大价值。 图：新城悦服务并购物企覆盖业态情况 图片来源：企业微信公众号 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 6 二、经营指标保持稳增长，收入结构持续优化 2021年，新城悦服务营业收入为43.51亿元，同比增长约51.8%，增速于行业内位居前列；毛利润约为13.42亿元，同比增长52.3%，毛利率为30.8%；核心归母净利润约为6.76亿元，同比增长55.4%。 图：2017-2021年新城悦服务收入及盈利情况 数据来源：企业业绩报告 从新城悦服务的盈利能力看，企业实现整体毛利率30.8%。新城悦服务在快速扩张的基础上仍能保持毛利率的稳步增长，印证企业切实执行了“高质量拓展”的战略，也反映出企业具备较强的运营管理能力。 在收入方面，分业务线来看，物业管理服务、社区增值服务、开发商增值服务、智慧园区服务“5221”的收入结构已非常清晰，其中物业管理服务及社区增值服务凭借强劲的收入增长和可观的毛利率已然成为两大核心增长动力。 图：2017-2021年新城悦服务收入结构 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 7 数据来源：企业业绩报告 值得一提的是，近年来地产关联业务对新城悦服务营收贡献的占比大幅降低，开发商增值业务和智慧园区业务的毛利贡献度也在持续降低。对于关联方依赖度降低是企业独立性增强的重要体现；同时，营收、盈利来源多样化可在一定程度上降低企业面临的收入波动风险，为企业的稳健增长更添保障。 三、构建“大后勤+大社区”生态，探索多样化服务模式 在当前物业行业同质化程度较高的背景下，服务价值难以得到很好的体现，物业企业不断探索新的模式寻求突破。新城悦服务另辟蹊径，创造性构建“大后勤+大社区”业务体系，“大社区”服务与“大后勤”服务相辅相承共同支撑企业探索服务领域的多样性和可能性。 图：新城悦服务业务体系 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 8 图片来源：企业提供 在大社区服务领域，新城悦服务围绕住宅社区的居住全生命周期开展服务。新城悦服务聚焦与社区业主生活高强度相关的生活服务、资产服务、资源服务，不断延伸社区电商、快递服务等服务能力，致力于将企业打造成为中国的FIRST SERVICE，成为住宅物业服务的领头羊。 2021年，新城悦服务收购了快递柜资产，并将快递柜服务这一高频触点和社区生鲜零售（新橙社）、入户服务等各种增值服务场景进行了融合。在政策鼓励、业主需求的驱动下，新城悦服务社区零售及便民服务的收入达到1.95亿元，较2020年同期大幅增长206%。 在大后勤服务领域，新城悦服务紧跟公共设施后勤社会化发展要求，为B端客户提供物管和增值服务。截至2021年末，大后勤服务已覆盖商写、产业园区、学校、医院、公建等多元业态领域。 在增值服务方面，新城悦服务重点发力团餐服务和电梯服务两大创新业务： 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 9  团餐服务：新城悦服务积极对标索迪斯、爱玛客、康帕斯等已形成“物业+团餐”成熟服务模式的国际优秀企业，深研打造后勤综合服务能力。2020年以来，新城悦服务先后收购诚悦时代、上海学府、海奥斯，借助企业在当地的品牌影响力快速扩张。 在企业不断深耕后勤餐饮服务领域、创新管理模式的努力下，2021年新城悦服务的团餐业务已入驻92个项目。若计入未并表的上海学府，团餐业务全年实现收入3.13亿元，较2020年同期增长约538%。  电梯服务：近年来，新城悦服务积极布局电梯服务赛道，不断提升电梯专业服务能力，依托旗下江苏常立电梯工程有限公司、常州晟菱设备管理有限公司两家专业电梯合资公司开启新业务增长点。2021年，新城悦服务于设施设备管理业务板块实现收入1.57亿元，同比增长高达112%。 与此同时，新城悦服务积极寻求与日立电梯（中国）、上海三菱等国际知名公司开展全面、深度战略合作，以扩大企业电梯事业部在市场上的影响力，进一步提高增长空间。 为更好支持业务的增长，新城悦服务持续投入智慧化建设，于报告期内完成“1+1+3”的智慧体系建设，即“1个智慧大屏+1套内控管理系统+3大应用终端”。 图：新城悦服务“1+1+3”智慧体系建设 图片来源：企业微信公众号 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 10 目前，该体系承托小橙停车、便民小程序、AI识别自动派单等智慧服务。在智慧化的应用下，平均接单响应时长减少至4分