证券研究报告·公司点评报告·地产(HS) 东吴证券研究所 1 / 3 请务必阅读正文之后的免责声明部分 建发物业（02156.HK） 2023年中报点评：业绩高增外拓发力，业务结构持续优化 2023年08月26日 证券分析师 房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcq@dwzq.com.cn 证券分析师 肖畅 执业证书：S0600523020003 xiaoc@dwzq.com.cn 证券分析师 白学松 执业证书：S0600523050001 baixs@dwzq.com.cn 股价走势 市场数据 收盘价(港元) 3.74 一年最低/最高价 2.81/5.21 市净率(倍) 4.01 港股流通市值(百万港元) 5,127.67 基础数据 每股净资产(港元) 0.93 资产负债率(%) 61.51 总股本(百万股) 1,371.03 流通股本(百万股) 1,371.03 相关研究 《建发物业（02156.HK）：股东支持强劲，业绩稳健增长》 2023-05-22 买入（维持） [Table_EPS] 盈利预测与估值 2022A 2023E 2024E 2025E 营业总收入（百万元） 2,290 3,242 4,249 5,373 同比 47% 42% 31% 26% 归属母公司净利润（百万元） 247 333 433 549 同比 55% 35% 30% 27% 每股收益-最新股本摊薄（元/股） 0.18 0.24 0.32 0.40 P/E（现价&最新股本摊薄） 19.08 14.17 10.89 8.59 [Table_Tag] 关键词：#业绩符合预期 [Table_Summary] 投资要点 ◼ 事件：公司发布2023年中报。2023年上半年实现营收13.7亿元，同比增长37.7%；归母净利润1.7亿元，同比增长31.8%。业绩符合预期。 ◼ 营收利润大幅增长，毛利率同比持平。收入方面：2023年上半年物业管理服务营收6.5亿元同比增长37.6%；社区增值服务营收3.6亿元同比大增94.3%；非业主增值服务营收3.3亿元同比减少2.3%。盈利方面：2023上半年公司毛利率为25.6%，同比持平；其中非业主增值服务毛利率为17.4%同比下降2.3pct。费用管控方面：管理费率同比下降0.1pct至11.2%。 ◼ 市场规模稳步增长，省外拓展积极。2023年上半年合约面积、在管面积分别为9401万方、5061万方，较2022年末分别增长3.8%、9.5%；合约在管比达1.8倍，业绩锁定性强。项目来源方面：截至上半年，公司来自建发集团与第三方的合约面积分别为5670万方、3730万方；来自第三方的营收占比为40.6%，同比下降3.0pct。业态方面：截至上半年，公司的非住宅业态合约面积达630万方；营收占比20.5%，同比下降5.3pct。项目区域方面：2023年上半年公司新签福建省外外拓金额2.33亿元，占总外拓金额比例为54.7%，首次超过福建省内。 ◼ 拓宽业务范围，新增商管业务。公司自2022年9月起向写字楼、购物中心等商业物业新提供运营管理服务。2023年上半年营收0.3亿元，在管商业项目21个，在管商业面积101万方，出租率达94.4%。 ◼ 社区增值服务营收高速增长，收入结构多元健康。公司2023年上半年社区增值服务营收同比大幅增长94.3%，营收占比为26%，超越非业主增值业务成为公司第二大业务。社区增值业务收入大幅增长的主要原因为管理面积增加导致的客户群不断扩大以及不断提供多元化服务。其中，家居美化服务营收0.9亿元，同比大幅增长685%，占社区增值服务总营收比例23.8%，同比上升17.9pct。其余子业务均有所增长。 ◼ 盈利预测：公司大股东项目供给稳定，在管面积稳步增长。多元化社区增值服务高速增长。我们维持其2023-2025年归母净利润3.3/4.3/5.5亿元的预测，对应的EPS为0.24/0.32/0.40元，对应的PE为14.2X/10.9X/8.6X，维持“买入”评级。 ◼ 风险提示：大股东/关联方交付项目规模不及预期；市场化拓展不及预期；社会总需求恢复缓慢。 -27%-20%-13%-6%1%8%15%22%29%36%2022/8/262022/12/252023/4/252023/8/24建发物业恒生指数 请务必阅读正文之后的免责声明部分 东吴证券研究所 公司点评报告 2 / 3 建发物业三大财务预测表 [Table_Finance] 资产负债表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 利润表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 流动资产 3,157 3,522 3,937 4,463 营业总收入 2,290 3,242 4,249 5,373 现金及现金等价物 2,703 3,003 3,290 3,742 营业成本 1,753 2,478 3,239 4,085 应收账款及票据 241 292 411 484 销售费用 8 10 13 16 存货 40 32 32 31 管理费用 0 393 511 639 其他流动资产 173 195 204 207 研发费用 0 0 0 0 非流动资产 150 149 150 153 其他费用 0 0 0 0 固定资产 36 35 34 33 经营利润 529 362 486 632 商誉及无形资产 98 98 100 104 利息收入 72 54 60 66 长期投资 1 1 1 1 利息支出 1 1 1 1 其他长期投资 0 0 0 0 其他收益 13 10 11 12 其他非流动资产 15 15 15 15 利润总额 325 438 570 724 资产总计 3,307 3,670 4,087 4,616 所得税 73 99 129 164 流动负债 2,005 2,200 2,391 2,629 净利润 251 339 441 560 短期借款 2 2 2 2 少数股东损益 4 6 8 11 应付账款及票据 154 160 163 167 归属母公司净利润 247 333 433 549 其他流动负债 1,850 2,039 2,227 2,461 非流动负债 28 28 29 29 EBIT 532 379 505 651 长期借款 9 11 13 15 EBITDA 553 393 519 666 其他非流动负债 20 18 16 15 负债合计 2,034 2,229 2,419 2,658 毛利率(%) 23.44 23.57 23.76 23.96 股本及储备 1,211 1,374 1,592 1,872 归母净利率(%) 10.79 10.27 10.20 10.22 少数股东权益 27 33 41 52 其他 35 35 35 35 收入增长率(%) 47.24 42.11 30.97 26.33 负债和股东权益 3,307 3,670 4,087 4,616 归母净利润增长率(%) 55.11 34.66 30.16 26.73 现金流量表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 重要财务与估值指标 2022A 2023E 2024E 2025E 经营活动现金流 496 473 508 727 每股净资产(元) 0.93 1.03 1.19 1.39 投资活动现金流 6 -5 -6 -7 最新发行在外股份（百万股） 1,371.03 1,371.03 1,371.03 1,371.03 筹资活动现金流 -60 -169 -214 -269 ROIC(%) 35.60 21.44 24.92 27.58 现金净增加额 442 300 288 452 ROE-摊薄(%) 19.84 23.63 26.63 28.81 折旧和摊销 21 14 14 14 资产负债率(%) 61.51 60.72 59.19 57.58 资本开支 -17 -13 -15 -17 P/E（现价&最新股本摊薄） 19.08 14.17 10.89 8.59 营运资本变动 254 130 62 164 P/B（现价） 3.69 3.35 2.90 2.47 数据来源：Wind数据，东吴证券研究所，全文如无特殊注明，相关数据的货币单位均为人民币，2023年8月26日港币人民币汇率为0.92，预测均为东吴证券研究所预测。 免责及评级说明部分 免责声明 东吴证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。 会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，本公司及作者不对任何人因使用本报告中的内容所导致的任何后果负任何责任。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。 在法律许可的情况下，东吴证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务。 市场有风险，投资需谨慎。本报告是基于本公司分析师认为可靠且已公开的信息，本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性，也不保证文中观点或陈述不会发生任何变更，在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。 本报告的版权归本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。经授权刊载、转发本报告或者摘要的，应当注明出处为东吴证券研究所，并注明本报告发布人和发布日期，提示使用本报告的风险，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。未经授权或未按要求刊载、转发本报告的，应当承担相应的法律责任。本公司将保留向其追究法律责任的权利。 东吴证券投资评级标准 投资评级基于分析师对报告发布日后6至12个月内行业或公司回报潜力相对基准表现的预期（A 股市场基准为沪深 300 指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普 500 指数，新三板基准指数为三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）），具体如下： 公司投资评级： 买入：预期未来6个月个股涨跌幅相对基准在15%以上； 增持：预期未来6个月个股涨跌幅相对基准介于5%与15%之间； 中性：预期未来 6个月个股涨跌幅相对基准介于-5%与5%之间； 减持：预期未来 6个月个股涨跌幅相对基准介于-15%与-5%之间； 卖出：预期未来 6个月个股涨跌幅相对基准在-15%以下。 行业投资评级： 增持： 预期未来6个月内，行业指数相对强于基准5%以上； 中性： 预期未来6个月内，行业指数相对基准-5%与5%； 减持： 预期未来6个月内，行业指数相对弱于基准5%以上。 我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建议。投资者买入或者卖出证券的决定应当充分考虑自身特定状况，如具体投资目的、财务状况以及特定需求等，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。 东吴证券研究所 苏州工业园区星阳街5号 邮政编码：215021 传真：（0512