20年业绩优于预期，外拓与社区增值服务发力

香港股市 | 房地产 | 2021年3月12日 请阅读最后一页的重要声明 页码: 1 / 6 时代邻里（9928 HK） 20年业绩优于预期，外拓与社区增值服务发力 2020年应占核心净利润同比增94%，外拓与增值服务发展亮眼 公司财务数据方面 公司2020年收入同比增63%至17.6亿元人民币（下同），略低于我们的预期；其中物业管理服务/非业主增值服务/社区增值服务/专业服务收入分别同比增48.9% / 53.3% /135.2%/187.3%至10.1亿 /4.2 亿/1.9亿/1.4亿元，社区增值服务占收入比首次突破10%；应占 核心净利润同比增93.7%至2. 33亿元，较我们的预期/公司目标高7.7%/5. 9%；应占净利润率由19年的11.1%显著提升至20年的13.2%，主要由于：1）受惠于单价提升、成本管控与高毛利收入占比提升，整体毛利率由19年的28.2%上升至20年的30.2%；2）SG&A占收入比重由19年的11.6%下降至20年的11.0%。运营方面 公司合约面积（不含城市公服）同比新增3,465万平方米或64.3%，达 8,170万平方米，新增面积中，时代中国交付/自主外拓/收购（浩晴、耀城、科箭）分别贡献了11.0%/25.6%/63.4%，外拓对增长贡献显著提升。公司在管面积（不含城市公服）同比增79.1%达到68.8万平方米，按物业类型，非住宅面积占比68.3%；按区域，粤港澳大湾区面积占比66.1%。管理费收缴率由19年的90%上升至20年的93%。 坚持“4321”核心战略，推动高质量增长 在业绩会上，公司宣布了 “4321”核心战略：1）深耕大湾区、长三角、成渝和华中四大核心城市群；2）布局住宅、产业和政府公建三大核心业态；3）实现物管服务+社区增值服务两大核心增长点；4）建立一个全生命周期的“科技+服务”平台。在规模扩张与增长质量的目标上，公司提出：1）20-23年应占核心净利润达到50%+的三年CAGR；2）2021年/2022年新增3800万/4600万方的第三方合约面积（vs 2020:3000万方），项目投拓与项目并购的比例上升为5/5和6/4（vs 2020:7/3）；3）2024年社区增值服务占收入比重提升至25%以上。我们看好公司清晰的发展战略与推动高质量增长的决心。 上调盈利预测，下调目标价至11.24港元 在新的战略下，我们预计公司的增长质量将持续提升。20年业绩增长超预期，因此我们上调21/22年盈利预测8.8%/10.8%至4.16亿/6.13亿, 并引入2023年预测8.00亿元。考虑市场利率上行，我们下调目标价至11.24港元，对应22x/15x 的21年/22年PE。目标价对前收市价有84.9%的上升空间，我们重申“买入”评级。风险提示：（一）市场利率大幅上升；（二）公司规模扩张不及预期； 主要财务数据（百万 人民币）（估值更新至2021年03月11日） 更新报告 评级：买入 目标价：11.24港元 股票资料（更新至2021年3月11日） 收盘价 6.08 港元 总市值 5,992.89 百万港元 流通股比例 48.74 % 已发行总股本 985.67 百万股 52周价格区间 4.9-13.74 港元 3个月日均成交额 47.40 百万港元 主要股东 岑钊雄（46.85%） 来源：彭博、中泰国际研究部 股价走势图（更新至2021年3月11日） 来源：彭博、中泰国际研究部 相关报告 20200827 时代邻里（9928 HK）首次覆盖：把握行业多元化机遇的优质物管企业 分析师 刘洁琦 +852 2359 1903 Jieqi.liu@ztsc.com.hk 年结:12月31日 19实际 20实际 21预测 22预测 23预测 总收入 1,081 1,758 2,883 4,032 5,222 增长率 55.4% 62.6% 63.9% 39.9% 29.5% 股东应占净利润 120 233 416 613 800 增长率 89.0% 93.7% 78.8% 47.4% 30.6% 每股盈利 (人民币) 0.13 0.25 0.42 0.62 0.81 市盈率 38.8x 20.2x 12.0x 8.1x 6.2x 每股股息（人民币） 0.03 0.07 0.13 0.19 0.24 股息率 0.7% 1.4% 2.5% 3.7% 4.8% 每股净资产（人民币） 0.99 1.75 2.04 2.48 3.04 市净率 5.1x 2.9x 2.5x 2.0x 1.7x 来源：公司资料、中泰国际研究部预测 香港股市 | 房地产 | 2021年3月12日 请阅读最后一页的重要声明 页码: 2 / 6 图表 1 时代邻里2020年全年主要财务数据分析 来源：公司资料，中泰国际研究部。注：合约与在管面积中未包含公司收购成都合达联行项目 图表 2：时代邻里盈利预测调整 来源：公司资料，中泰国际研究部 图表 3：时代邻里2020年收并购项目 来源：公司资料，中泰国际研究部 运营数据20192020YoY2020实际vs预测中泰国际评论实际实际中泰国际预测在管面积百万 平方米46.798.7111.3%98.20.6%物业管理面积38.468.879.1%63.48.5%住宅14.322.053.5%20.1非住宅24.147.095.1%43.4非住宅面积占比68%城市公服面积8.329.9260.5%34.8-13.9%合约面积百万 平方米58.0111.692.4%物业管理面积49.781.764.3%20年新增面积3465万平，时代中国交付/自主外拓/收购分别贡献11.0%/25.6%/63.4%住宅23.035.052.2%非住宅26.047.080.8%非住宅面积占比58%城市公服面积8.329.9260.5%损益表千 人民币20192020YoY2020实际vs预测实际实际中泰国际预测营业收入1,081,3411,758,42762.6%1,794,173-2.0%物业管理服务收入677,8111,009,50048.9%1,179,023-14.4%住宅412,708564,31136.7%594,015住宅项目单价由去年的2.6到今年的2.68元/平/月非住宅265,103445,19067.9%585,007非业主增值服务275,478422,20053.3%413,2172.2%协销198,900277,89539.7%施工现场45,66641,733-8.6%清洁开荒22,99038,92769.3%城市更新7,92235,145343.6%城市更新营运的项目17个房屋维修00房屋中介028,496成交600+套房，总成交金额是近10亿人民币社区增值服务79,152186,200135.2%118,80356.7%社区增值服务占收入比突破10%生活服务33,531117,283249.8%今年首次开展美居增值服务/资产管理业务，分别实现收入3400+万/2700+万公共空间及车位管理45,62168,87051.0%专业服务收入48,900140,500187.3%83,13069.0%電梯服務29,65949,23466.0%城市公共服務14,55447,756228.1%智慧化工程服務4,68743,605830.3%营业成本-776,044-1,227,379-1,287,298毛利305,297531,04873.9%506,8744.8%毛利率28.2%30.2%28.3%物业管理服务收入25.8%28.2%26.0%毛利提升主要由于成本管控和住宅单价提高非业主增值服务28.1%29.8%28.5%毛利率提升主要是由于较高毛利的城市更新项目和房屋中介服务收入占比增加所社区增值服务55.0%51.0%55.5%毛利下降主要由于收入结构变化专业服务收入19.5%18.2%20.0%毛利下降主要由于收入结构变化其他收入及收益,净额6,07823,5469,348销售费用-10,380-46,885351.7%-17,942161.3%管理费用-124,945-180,27444.3%-179,4170.5%金融资产减值-3,473-2,154-1,191其他支出-其他-26,893-2,3220财务收入/(费用)净额-13,539-8,321-16,247应占联营公司损益3,3932,1013,000除税前溢利135,538316,739133.7%304,4264.0%所得税-40,214-79,865-81,385净利润(含少数股东权益)95,324236,874223,041MI-9894,2686,983净利润(不含少数股东权益)96,313232,606141.5%216,0587.7%核心应占净利润120,067232,60093.7%216,0587.7%股息29,98669,98364,817派息率30%应占净利润(百万 人民币）EPS（元/股）21E22E23E21E22E23E旧预测382553无0.390.56无新预测4166138000.420.620.81变动8.8%10.8%8.8%10.8%时间被收购企业作价收购股权PEPEPE被收购标的净利润 在管面积(万方） 其他备注百万 人民币201820192021201820192019广州市浩晴物业管理2020年3月 广州市浩晴物业管理33.0100.0%19.48.7n/a1.73.8300主要为供电系统提供物业服务广州耀城物业管理2020年5月 广州耀城物业管理14.8100.0%n/an/an/an/an/a243主要为供电系统及政府机关提供物业服务收購上海科箭物業2020年6月 收购上海科箭物业234.051.0%19.716.1n/a23.328.51,600工业物流地产管理龙头企业收购成都合达联行2020年12月收购成都合达联行296.649.0%15.014.313.340.542.42,197西南物业管理优质企业 香港股市 | 房地产 | 2021年3月12日 请阅读最后一页的重要声明 页码: 3 / 6 图表 4：财务摘要（年结 ：12月31日；人民币千元） 利润表 19A 20A 21E 22E 23E 现金流量表 19A 20E 21E 22E 23E 营业收入 1,081,341 1,758,427 2,882,576 4,031,961 5,222,227 除税前(亏损)/溢利 135,538 316,739 587,596 857,668 1,114,424 销售成本 (776,044) (1,227,379) (2,000,569) (2,763,114) (3,575,400) 财务费用 13,539 8,321 9,153 10,984 13,180 毛利 305,297 531,048 882,007 1,268,847 1,646,827 应占联营公司之溢利/亏损 (3,393) (2,101) (3,000) (3,000) -3,000 其他收入及收益,净额 6,078 23,546 0 0 0 银行利息收入 (1,011) 0 0 0 0 销售费用 (10,380) (46,885) (28,826) (40,320) (52,222) 折旧与摊销 15,837 0 0 0 0 管理费用 (124,945) (180,274) (259,432) (362,877) (470,000) 其他调整 962 0 0 0 0 金融资产减值 (3,473) (2,154) 0 0 0 营运资本变动 (984