时代邻里（9928 HK）是一家优质的物业管理企业，2020年应占核心净利润同比增94%，外拓与增值服务发展亮眼。公司财务数据方面，收入同比增63%至17.6亿元人民币，略低于预期；其中物业管理服务/非业主增值服务/社区增值服务/专业服务收入分别同比增48.9% / 53.3% /135.2%/187.3%至10.1亿 /4.2 亿/1.9亿/1.4亿元，社区增值服务占收入比首次突破10%；应占核心净利润同比增93.7%至2.33亿元，较预期/公司目标高7.7%/5.9%；应占净利润率由19年的11.1%显著提升至20年的13.2%。公司在管面积（不含城市公服）同比增79.1%达到68.8万平方米，按物业类型，非住宅面积占比68.3%；按区域，粤港澳大湾区面积占比66.1%。公司宣布了“4321”核心战略，即深耕大湾区、长三角、成渝和华中四大核心城市群；布局住宅、产业和政府公建三大核心业态；实现物管服务+社区增值服务两大核心增长点；建立一个全生命周期的“科技+服务”平台。我们看好公司清晰的发展战略与推动高质量增长的决心。上调盈利预测，下调目标价至11.24港元。
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