港股公司首次覆盖报告：内接外拓，至臻至善，增值服务持续发力

地产建筑业/地产 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 22 新城悦服务（01755.HK） 2021年01月14日 投资评级：买入（首次） 日期 2021/1/13 当前股价(港元) 21.100 一年最高最低(港元) 27.650/10.900 总市值(亿港元) 173.03 流通市值(亿港元) 173.03 总股本(亿股) 8.20 流通港股(亿股) 8.20 近3个月换手率(%) 13.25 股价走势图 数据来源：贝格数据 内接外拓，至臻至善，增值服务持续发力 ——港股公司首次覆盖报告 齐东（分析师） 陈鹏（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790520060001 chenpeng@kysec.cn 证书编号：S0790520100001 ⚫ 内接外拓，规模成长，增值业务蒸蒸日上，首次覆盖给予“买入”评级 新城悦服务背靠新城控股，竣工交付高峰期来临，成长性佳，规模效应明显；同时优质物管品牌持续赋能增值服务，未来增长空间可观。此外，公司具备完善的激励机制，持续加深管理层与公司利益的一致性。我们预计公司2020-2022 年归母净利润4.16、6.26、9.32亿元，同比增长47%、51%、49%，对应EPS为0.51、0.76、1.14元，当前股价对应PE为34.7、23.0、15.5倍。首次覆盖给予“买入”评级。 ⚫ 物管服务：盈利能力持续提升，多引擎助推面积增长 （1）成本管控逐步改善，受益于规模效应，公司期间费用率不断下降，带动盈利能力提升，2020H1物业服务毛利率达32%，较2016年提升10.6个百分点。（2）合管比持续高位，有效保障未来业绩成长。截至2020H1公司合约面积超1.67亿平米，在管面积7122万平米，合约/在管居于主流物管公司首位，未来业绩释放有充分保障。（3）多引擎助推面积增长，关联公司新城控股销售规模TOP10，同时第三方外拓逐步发力，占比稳步提升，从2016年的24%持续提升至2020H1的35%。 ⚫ 增值服务多元化发展，加快放量 （1）开发商增值服务，收入主要由新城系项目提供，新城控股迎来竣工高峰期，未来交付项目增长迅猛，开发商增值服务增长可观。（2）社区增值服务，新橙居等五项业务多元化发展，盈利能力优秀，2019年社区增值服务毛利率64.3%，为公司各项业务最高。（3）智慧园区服务，2020H1实现营收2.08亿元，同比增长113%，2015-2019年年复合增长率121%，有望成为公司新利润增长点。 ⚫ 专业管理团队搭配完善激励机制 公司拥有内部培养、经验丰富的管理团队，并且建立了完善的激励机制，先后三次授出购股权或奖励股份，实现了公司利益与管理层利益的深度绑定。 ⚫ 风险提示：行业销售规模波动加大，外拓业务不及预期，人工成本上行压力。 财务摘要和估值指标 指标 2018A 2019A 2020E 2021E 2022E 营业收入(百万元) 1,150 2,024 2,995 4,384 6,253 YOY(%) 32.73 76.01 47.96 46.41 42.61 净利润(百万元) 150 282 416 626 932 YOY(%) 104.88 87.51 47.42 50.60 48.92 毛利率(%) 27.96 29.48 29.64 29.86 29.96 净利率(%) 10.59 14.19 14.91 14.94 15.44 ROE(%) 17.80 30.52 36.34 41.94 45.44 EPS(摊薄/元) 0.18 0.34 0.51 0.76 1.14 P/E(倍) 95.85 51.12 34.68 23.02 15.46 P/B(倍) 17.06 15.60 12.60 9.66 7.03 数据来源：贝格数据、开源证券研究所（汇率使用2021年1月13日：1 HKD=0.83 RMB） -40%0%40%80%120%160%2020-012020-052020-09新城悦服务恒生指数开源证券 证券研究报告 港股公司首次覆盖报告 公司研究 港股公司首次覆盖报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 22 目 录 1、 背靠新城控股，快速成长的优质物管企业............................................................................................................................. 4 1.1、 规模成长迅速的优秀物管企业 ..................................................................................................................................... 4 1.2、 管理团队专业，激励充分 ............................................................................................................................................. 4 1.3、 营收增速持续高位，增值服务发力明显 ...................................................................................................................... 5 2、 物管服务：长三角发力，全国化布局，规模持续高增长 ..................................................................................................... 7 2.1、 盈利：成本管控持续改善，盈利能力稳步提升 .......................................................................................................... 7 2.2、 规模：长三角区域发力，全国化布局，合管比居于高位 .......................................................................................... 8 2.3、 引擎：关联公司背景强大，外拓能力稳步提升 ........................................................................................................ 10 3、 开发商增值服务：竣工高峰期推动规模高增无虞 ............................................................................................................... 11 4、 社区增值服务：多元服务推动规模持续新高 ....................................................................................................................... 12 5、 智慧园区服务：智慧服务，有望成为新利润增长点 ........................................................................................................... 15 6、 盈利预测与投资建议 .............................................................................................................................................................. 17 7、 风险提示 .................................................................................................................................................................................. 19 附：财务预测摘要 .......................................................................................................................................................................... 20 图表目录 图1： 公司发展历史悠久 ............................................................................................................................................................... 4 图2： 2020H1公司营收同比增长42.7% ...................................................................................................................................... 6 图3： 2020H1公司毛利润同比增长45.7% .................................................................................................................................. 6 图4： 2020H1公司归母净利润同比增长61.2% .......................................................................................................................... 6 图5： 2015年后公司盈利能力持续提升 ...................................................................................................................................... 6 图6： 2020H1公司营收中增值服务占比升至56.6% .................................................................................................................. 7 图7： 2020H1公司毛利中增值服务占比升至53.4% .................................................................................................................. 7 图8： 2020H1公司物业管理